理论上的降价公式:物业税会令房价下降49.29%？

方程式

住房消费结构有望改变，小户型住宅将受追捧
　　对于政策的期望值，已经习惯于“冷淡”的购房者，还能期盼什么？“第二套房”抑制炒房？还是国家第三次房改的“住房保障之路”？
　　也许，正在实践中的《物权法》比较实际。


　　物业税即将开征？
　　2005年，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳步推行物业税，并相应取消相关收费。
　　随后，提请十届人大五次会议审议的财政预算报告中，就首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。
　　物业税又称“不动产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者为了保有它们，每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
　　中南财经政法大学教授张东认为，物业税对于房地产将有三方面的影响：“一、增加房产持有人的“持有成本”，进而抑制房地产投机行为；二、可有效提高房地产资源的利用效率，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产；三、会使住房消费习惯改变，使小户型住宅受到追捧。”



　　理论上的降价公式
　　SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)认为，开征物业税是个正确的方向，要增加房产持有环节的税收，减少房产流通环节的税收。因为如果持有物业成本低，就会导致房产流通性差，这样一来一方面是房子的空置率很高，而另一方面老百姓又感到买不起房子。
　　市民们关心的是，物业税真正出台，对于房价到底有多少抑制作用。在专家们的预测中，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。他们的理论支持是：在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
　　在这一整套理论中，一些地产研究机构，甚至出台了公式计算房价要加降49.29%。该公式为：由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。