网上搜索发表于2007.6.25的 <莆田楼市观察>

kyc2968

一、莆田概况与远景规划：
（一）莆田概况
莆田，史称“兴安”、“兴化”，又称“莆阳”，“莆仙”， 2003年2月1日，国务院批准莆田市部分行政区划调整，撤销莆田县，设立荔城区、秀屿区，扩大涵江区的行政区域范围。全市陆域总面积4200平方公里，人口302万人，旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一, 预计到2010年，莆田市城市规模为：辖区常住人口206万人，城镇人口130万人，其中市区人口78万人，城镇化水平达65%左右。莆田区位优势明显，位居闽东南沿海中部要冲，与台湾隔海相望，北依省会福州，南接泉州并与厦门相近，是建设海峡西岸经济区的重要组成部分，也是重要的纽带作用。其港口资源得天独厚，拥有湄洲湾，兴化湾、平海湾三大海湾。在“福布斯 2006年中国大陆最佳商业城市榜” 661个城市样本中位居第 94位。随着投资环境的不断改善，产业结构的调整升级，市政基础设施的不断完善，经济的不断健康稳健增长，人民生活水平的不断提高带动房地产业在莆田进一步发展。
（二）远景规划
莆田市政府提出“经济翻番，港城崛起”的发展目标，着力建设：五个经济开发区、一心九组团、四纵八横。五个经济开发区：莆田高新技术产业开发区及仙游、荔城、华林、湄洲湾经济开发区。一心九组团：指新城中心及城厢、涵江、荔城新区、笏石、东庄、忠门、湄洲岛、鲤城及枫亭九个组团。四纵八横：四纵是指仙港大道、荔港大道、城港大道、涵港大道;八横是指荔涵大道、324国道(含荔园路)、规划324国道(木兰大道)、莆阳大道、工业路、沁峤路、东吴大道、滨海大道。
根据莆田市政府城市发展规划（2006年到2010年），范围主要包括：主城区的中心城区、涵江城区和木兰溪南岸新城区；滨海城区的笏石组团、妈祖城和湄洲岛组团。同时，把莆田高新技术产业开发区、荔城经济开发区、华林经济开发区、湄洲湾北岸经济开发区、东峤木材加工区以及相关工业区一起纳入近期建设规划范围。目标是为了推动湄洲湾港口城市建设，提升莆田在海峡西岸经济区中的地位。
二、莆田房地产发展概况
（一）莆田地产引来“城外时代”
城市是现代产业的载体，是区域发展的龙头。加快城市化进程，是发挥集聚效应，规模效应的重要手段和推动城乡经济发展的一大动力。有鉴于此，莆田市区坚持集中资源办大事原则，确保重点项目、兼顾一般项目，以路网建设拉开城市框架，带动新城区不断扩展、延伸。即按照莆田市总体城市规划，实施“北扩、南进、东改、西建”方针，在大力完善城市基础设施建设的同时，开发出各类布局合理、配套齐全的高档次“北扩”、“南进”时下是莆田城建的主战场，也是房地产业启动“城外时代”的大本营。“北扩”即紧抓住市行政中心搬迁龙桥社区为契机，通过实施城涵大道、东园路打通、旧村改造等一批项目建设，东接涵江、南连荔城，建设新型的中心行政区。目前，城涵大道已基本打通，沿线的泗华、延寿、洋西村的征地正平稳推进。“南进”即依托区级行政中心辐射带动作用，通过实施荔城路南伸、延寿路打通等路网建设新城区，由此掀起房地产商来此大展身手的热潮。嘉禾花园、荔景广场、金威豪园、宏丰豪园、天龙商业广场无不预示着这一带将崛起成规模性的新兴住宅区。 　　
“南”、“北”轰轰烈烈，“东”、“西”也不甘示弱。“东改”即以文献广场建设为龙头，带动马巷、龙德井等旧城改造，塑造中心城区新形象。“西建”即发掘西线丰富旅游资源，实施天马山、凤凰山、木兰陂、钟潭等一批项目综合开发，打造城市“后花园”。这两个战场，目前也上马了许多项目，与“南”、“北”的“城外时代”的战场遥相呼应，相辅相承，相得益彰，共同提升城市品位，共同构筑海峡西岸经济区这一隅走向现代的安居环境。
（二）、市场主流中高层，最大需求楼间距
由于受城市规划（城市的正常规划，中心区总是以中高层为主，在相对的城市边缘，辅以小高、多层。）的影响，近年随着生活水平的提高和规划政策的改变，目前莆田现有住宅产品多以中高层产品为主，多层不带电梯的住宅量较少。莆田消费者还是像省内其它二线城市消费者一样，已经形成了的电梯房即高档住宅的认同。莆田消费者对小区规划最迫切的一个需求应该就是楼间距了，前几年单位集资房建设较多，再加上单幢独体建筑，在城市规划上形成奇特的高楼小街的特点，并且建筑物之间间距甚小，向有“握手楼”的说法（代表性前几年开发的南门农贸市场一带的房子）。因此目前购房者对楼间距大的房子都有很强的好感，他们对楼间距大带来通风、采光等方面的居住舒适性有深切的认识。.
（三）、建筑风格现代化，潮流随着福厦走
莆田市区目前开发的几个代表性楼盘，如万辉国际城、金威豪园、良奕汉庭花园、三紫&#8226;盛世华亭等，建筑语言的处理手法上大多借鉴了福州、厦门等沿海城市的现代建筑风格，并成为莆田市场的主流。由于莆田市区的消费群体较强烈的大城市情节，使之在认识上有一种福州、厦门等大城市流行的，就是好的看法，因此目前的开发商和购房者在建筑外观和建筑风格的选择上一致趋向于现代化建筑风格。但莆田众多的楼盘中，欧陆风格的楼盘几乎没有。
（四）、三房户型畅销，板楼悄然兴起
目前莆田市场主流消费产品还是130－140㎡左右三房，相对于偏高的房价，此户型在总价上的优势尽显无遗。按照销售惯性，在市中心区的高端产品中，中小户型是去化最好的部分，对于中等档次的楼盘，中小户型的优势也十分明显。莆田的住宅市场，目前主流的产品都是中高层，早期由于开发商片面追求容积率，因此市场供应产品多以点式布局塔楼等为主，户型结构多存在通风、采光差的毛病，随着消费水平的提高，这类产品的市场空间越来越小，目前新开发的项目，板式住宅所占的比重不断加大，一些热销项目如金威豪园、万辉国际城就采用了板楼的结构，住惯了“握手楼”的莆田人在这一点上反响强烈，对板楼的南北通透、通风采光的优势表现了极大的热情。
三、莆田现阶段地产消费及价格状况：
（一）、房地产购买力：
据调查显示，接近六成的受访者在一至五年内有购房计划计划，是近期市场的主要潜在目标群体 。而接近七成的受访者首选在莆田市区，涵江、笏石、西天尾、黄石也将形成新的热点区域。73%的受访者认为120㎡ 至150㎡ 面积的房子是首选，可见中大户型比较受追捧，也形成主流产品和销售热点。接近六成的受访者能够接受的心理价位在30万至45万之间。超过五成的受访者购房者购房目的是居住，可见居住还是莆田购房者首选，“居者有其屋”还是首要问题，也有将近三成的受访者购房的目的是进行投资。
（二）价格是涨、是跌，何去何从？
进入6月，人民币汇率开始了汇改近两年来的最大波动。这一轮波动与其说是美国施压的结果，不如说是国内通货膨胀的压力所致。　　6月13日，39次；6月14日，40次；6月15日，41次；6月18日，42次；6月19日，43次。第43次。人民币兑美元汇率的中间价在6月19日突破7.62的关口，创下2007年以来第43次新高。
而5月，居民消费价格指数(CPI)增速达到了3.4％，创下27个月新高。根据央行年初设定的目标，今年CPI的增幅上限应控制在3％以内，而3％也由此被市场视为所谓的加息“警戒线”。从某种意义上而言，整个市场在本月都在忐忑中等待央行加息的决定。  受加息影响首当其冲的是股市。宏观调控的目的是为高速上涨的股市降温，而经过调控的股市相比以前也更加理性，抵押房产炒股的疯狂行为相信已大为收敛。虽然今年第三次加息尚未落实，但对于股民而言，加息传言已是一种无形的心理压力，当知道股市并非淘金圣地的时候，手中资金自然会物色投资出路，人民币对美元的“升值”与对百姓的“贬值”， 通货膨胀的压力将让房地产成为投资的首选。
四、莆田房地产市场的发展趋势
近年来由于莆田居民的购房需求被大大激发出来，房价不断上扬，供应量也随之加大，供需状况总体趋于平衡，但随着市场的变化，莆田房地产市场最终出现供大于求的局面是难免的，因此在以后的几年中，莆田住宅市场机会与挑战并存，莆田住宅市场将呈现出以下趋势：（一）有新品楼盘少精品楼盘，有高价楼盘少高档楼盘的现象将被打破
随着政府对城市规划要求的规范、城市新区的开发、以及消费者对楼盘要求的提高新项目的开发，市场上楼盘素质将进一步提高。
（二）在营销推广上从卖产品 、卖家居、 卖环境 、卖生活方式过度到卖文化.
目前莆田房地产商在市场营销推广上基本着眼于地段、户型和价格等产品本身的问题，产品的同质化很高，消费者购买决策慢，造成客户游移严重，各个楼盘的去化速度虽然快（因为供求关系，莆田房地产仍处于卖方市场）。随着竞市场竞争的日益激烈，一些房地产商也开始意识到卖家居、卖环境、卖生活方式、卖文化等的重要性，但都不能结合产品本身的状况或者不能完全贯彻执行，导致项目在推广上事倍功半。
（三）从产品时代 到服务时代到品牌时代演化
目前莆田房地产开发商大多仅仅是卖房子，房地产市场还处在卖方市场向买方市场的过渡时期，整体市场压力不大，发展商的服务意识不强，服务水平低，售前、售中、售后服务不规范、不系统、不积极、不热情。此外莆田房地产商大多是自销，有实力、专业性强的专业代理公司介入不多，因此莆田房地产的服务水平、服务技巧在没有内部压力和外部促进的情况下，提升很慢。在莆田市区的房地产开发企业中，95%以上是项目公司，所谓项目公司就是为一个开发项目而成立的开发公司，项目完结后，赚到利润的开发商，可以一拍口袋走人，也可以再续开发经营。项目公司的弊端在于有可能出现短期行为，不少急功近利的小项目开发商抱着利润最大化心态，常常置消费者权益不顾。现在一些投巨资开发的项目公司，如三信集团已渐渐开始认识到了品牌的重要性，开发商品牌意识的觉醒，直至品牌的树立，尽管形成还有待时日，但毕竟品牌意识的萌动，已带给消费者一个房地产市场春天的讯号。
4、在目标客户上的选定上将进一步细分，避免同质化，实现差异化战略，由“大众”市场 到“小众”市场转变
由于目前莆田房地产开发主要集中在市中心边缘结合部，楼盘面积不大，地域的差别不大，楼盘差异化难度比较高，产品同质化严重，市场竞争激烈。随着市中心土地供应量的减少，房地产开发的重点将由城区向郊区及开发区扩展，由于城市新区距市中心的远近、地价的差别、区位的不同、自然景观的差异等各种自然因素的差异，同时不同文化水平、收入的差异、职业的不同等社会因素，以及市场竞争的加剧，开发商竞争水平的提高，莆田房地产市场细分即将提上日程，项目的开发将由“大众”市场到“小众”市场的逐步转变。
5、在楼盘规模上将步入大盘时代
由于莆田市区的城区面积小，目前政府出让的土地基本在城区的市中心的边缘地带，出让的地块面积不大，造成楼盘规模一般的现状。随着政府对城市规划的加强，城市新区的扩展，政府出让的土地面积将加大。近年来，万辉国际城、兴安名城的推出，揭开莆田房地产市场大盘时代的序幕。

小Fox

揭开莆田房地产市场大盘时代的序幕

老底也揭开了

海鱼

感觉有广告的嫌疑!!!

老马

海鱼说得没错,感觉就是哪个枪手写的,
为那些楼盘作广告

恒星

我倒不觉得.

还是感谢KYC2968.


让我们学到不知道的..

海龟

现在看一看真的是汗哪！

南人北漂

很标准的《房地产项目投资前期市场调查报告》的序言部分。应该还有正文和结尾部分没上传。
大部分内容还是比较客观。有些是有失偏颇。
莆田的开发商在投资前期有做市场调查的，几乎是凤毛麟角。
能做这样的材料，肯定是销售代理公司里的专业人员或开发企业中的资深人士。

[ 本帖最后由 南人北漂 于 2009-6-13 18:00 编辑 ]

一个闲人

一字一字看下来，好好学习了一翻！继续努力！

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在“福布斯 2006年中国大陆最佳商业城市榜” 661个城市样本中位居第 94位
汗啦！全中国（大陆地区）总共才332个地极行政区划单位，275个地级市
可悲！