地段论仍是房地产业的“金科玉律”

中间人 · 发表于 2012-4-19 09:07:08

   “地段、地段还是地段。”出自华人首富李嘉诚的这句论断，早已成为国内房地产投资开发乃至普通百姓安家置业的“金科[简介最新动态]玉律”。

   地段论之所以被视为“金科玉律”，与房地产的特殊属性相关。简单地说，房子可以改造，而地段却始终无法改变。

   土地稀缺性

   以人民广场为圆心，延安路高架为横轴，南北高架为纵轴，内中外环为圆周，便组成了上海城市的整体架构。在这个架构基础上，形成各个区域和坐标。

   地段，即“Location”，与区位相比，一般是指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、街道和建筑的关系，其所关注的空间范围比区位要小，是从相对微观的角度去描述物业所处位置的。

   同策咨询研究中心总监张宏伟认为，所谓“地段论”反映的是房产作为附着于地产之上的物业价值的自然定律。只有建立在选择优良或者合适地段的基础之上，房产的开发与投资才具有吸引力、成长性，才有成为标杆的潜质。

   既然地段指的是一种地理位置关系，首要的则是与其所依附的城市土地资源。地段是比地块更高一级也更为复杂的土地分级单位，与城市土地资源的稀缺性相关联，其价值可以说正是城市土地资源和价值的体现。

   向来“物以稀为贵”。近几年随着城市化开发与投资进程的不断加快，国内城市特别是大城市，城市土地资源的稀缺性日渐凸显，能够用于开发建设的可供应土地更是极为有限。

   中房信分析师付琦曾指出，近几年上海土地供应量一直偏少，可以说是处于供不应求的状态。

   日前公布的2012年上海住宅的供地计划也显示，2012年计划供地1000公顷，比2011年总体减少了200公顷。实际上，2012年1000公顷的计划供地，为近3年来的最低供应量。

   不仅总体数量有限，供应结构也倾向性明显。供地计划显示，2012年，经济适用房、动迁安置房、公共租赁房和中小套型普通商品房用地计划总量为700公顷，余下30%为其他商品房用地。

   整体供地量的不足、供应结构有所倾向，不得不说是缘于土地资源本身的稀缺与珍贵。而这种稀缺和珍贵的直接体现，便进一步加速和加重了地段的价值，进一步印证了“地段论”。

   资源关联性

   尽管地段关乎位置，但绝非简单的地理位置概念，而更是一种综合概念。可以说除了作为土地价值的一种载体，地段本身凝聚了众多的城市资源与城建配套等多种元素。而这也正是地段论所能代表的核心要义之一。

   毋庸置疑，由于城市发展规划的历史和现实因素，由于人们群居的传统观念与习惯，城市先后形成了功能组合不同、功能偏倚不同的街道与社区。而往往具备了完善的资源配套的地段，诸如医院、学校、轨交和商业等，将对人们的生活、学习和工作带来更多的便利，地段的吸引力和凝聚力也更强。

   21世纪不动产上海区域市场中心罗寅申分析称，除了所依附的土地条件，自然环境、交通、教育、医疗等配套资源，也是决定地段价值不可或缺的要素。好的地段，往往意味着便利的交通、齐备的配套资源、悠久的商业历史、强大的商业习惯、成熟的业态组合和活跃的商业气氛。具备了多重因素，地段的内涵才够丰富，价值才能凸显。

   实际上，除了现有的资源配套，城市规划导向等因素，也将会影响到地段的价值和发展潜力。

   三益中国院长高栋日前接受记者采访时表示，地段的人流和商业氛围的聚集度，都将直接影响物业开发的前景和发展潜力。而地段所在区域有没有相关城市发展规划的支撑，是其发展的关键要素之一，将直接影响地段未来的成长性。

   以原卢湾滨江和徐汇滨江为例，尽管二者区域发展有所差距，地段价值有所区别，但徐汇滨江作为上海“十二五”重点发展的区域，无疑未来成长性更强，区域地段的价值也将更大。

   概念相对性

   地段，作为一个综合概念，附着于土地资源，又与交通、绿化、治安、基础设施等配套资源相关，与此同时，它又是一个相对性的概念。

   “作为行业铁律之一，地段论不仅反映了城市土地资源的稀缺性，还阐述了土地价值的资源关联性，更体现了地段所融聚的功能组合与市场潜力。与此同时，地段也具有一定的相对属性。”张宏伟说。

   中原集团研究中心主任葛岭也认为，尽管地段源于土地资源，但其本身具有一定的相对性。地段好与坏，也与参照物和参照系有着直接的关系。以上海内中外环线的划分来看，中环相对内环而言地段较差，但却又比外环地段要好。但中环某些发展迟缓区域的地段却又不及外环某些有规划支撑的区域和地段，比如外环的虹桥商务区、迪士尼等区域带动下的具体地段。除了这种参照系，地段的相对论也与需求本身有关。

   以上海陆家嘴商务区和联洋社区为例，二者在功能上都具备了一定的商务办公、居住商业、休闲娱乐等多重功能；然而各功能之间却非平均分配。因此，二者对于不同需求者来说，有着不同的地段吸引力。以金融商务办公为主的实力企业，会更青睐陆家嘴的金融城[最新消息价格户型点评]氛围；但以居住和休闲为目的的人群则可能会更喜欢联洋的自住氛围。

   从这个意义上来讲，只有建立在同一功能基础上，而且是对同一群体而言，陆家嘴和联洋社区的地段优劣，才具有可比性。

   总的说来，地段因其具有不同物业类型组合、功能组合、产业链组合、经营业态和业种组合，以及绿化、环境、交通、基础设施等元素，而具有相对不同的价值属性和概念意义。李嘉诚的“地段论”，直击土地资源价值属性与不可复制属性；而正是这种城市地理位置上土地供应的刚性，决定了房价的地段和区域悬殊。