只见利率调不闻房价落 开发商又在忽悠谁？

chensheng

不闻房价落，只见利率调。
　　2008年持续低迷的楼市，并没有使楼价回落到民众可以接受的价位，指望2009年楼市降价鲜有问世，翘首期盼房价回落的愿望再一次被击碎。相反，金融政策频频调整借此提振楼市之举，虽屡屡无果但却层出不穷。
　　2009年元旦，一则银行开始接受存量房贷利率7折优惠申请的消息备受市场关注。享受房贷利率7折优惠的条件是存量房贷，贷款人是否属首套房屋、贷款余额、信用记录等均会成为银行是否审批通过的筹码。
　　一直研究金融和房地产市场的中国社科院金融研究所研究员易宪容分析，出台的这个政策其实是开发商、银行、政府、民众四方博弈的结果，最终是房价不降，银行利率下调。这说明开发商通过稀释银行利润来保存自己的实力，将风险也进一步转嫁，这是开发商集体“忽悠”的结果。现在的房地产市场是完全以消费为主导，如果没有回落到合理价位，任何政策对楼市都是不起作用的，而银行为了减少损失，会提高利率优惠的准入门槛，所以优惠政策只有少数人才可以享受。

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银行利益一直在受伤害？

　　数字商业时代：为刺激住房消费，2008年10月出台相关政策，对首次购买自住性住房的消费者，套型面积不超过90平方米的，按揭首付比例为20%，优惠贷款利率为基准利率70%，但是收效甚微，对刺激住房市场起不到作用。这次银行对存量房贷利率执行7折优惠，根据我们的了解，银行都特别不积极，你如何评价？

　　易宪容：银行为什么要积极？因为银行的利益是在减少，没有哪个企业愿把赚到手里的钱再往外拿的。分析银行有没有动力，要看一个背景。过去银行热衷于楼市信贷业务，是这项业务能带来很多的利润，各家银行都把住房信贷业务看成最赢利的。进入2007年，银行房产按揭就成了一道分水岭。

　　2007年，中国人民银行与中国银行（3.07，0.01，0.33%，吧）业监督管理委员会联合下发了《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》〔2007〕359号），其中明确：以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。不管房贷是否已经还清，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这一规定收紧了此前银行住房信贷相对宽松的条件，楼市立即受到影响交易量持续下跌。

　　虽然对银行有影响，但银行还保留着对楼市的余温，存贷利差还是银行重要的利润来源。不过，随着利息的不断调整，利差越来越小，银行对楼市信贷的积极性越来越弱。以2008年10月27日发布房地产优惠按揭贷款利息新政时计算，5年期存款利息5.58厘，5年以上的贷款利息7.47厘，优惠住房按揭贷款利息为5.229厘（基准利率的7折），因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.351厘。

　　2008年10月30日利息调整后，5年期存款利息5.13厘，5年以上的贷款利息7.20厘，优惠住房按揭贷款利息为5.04厘（基准利率的7折），因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.09厘。

　　2008年12月23日央行利息再次调整后，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭贷款利息5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘（基准利率的7折），因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.558厘。

　　任何企业都在追求高利润，而房贷利差越来越小甚至是负数时，就变成不盈利或微利，银行肯定不会倾向于房贷，这就是银行不积极最根本的原因。

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利率优惠不应是公益行为

　　数字商业时代：是不是可以理解为，有两种群体可以申请利率优惠。一是2007年之后的购房人在符合条件下可以申请这个政策，二是2007年之前的但必须是首套、普通房、信誉良好的人才可以申请。按这个规则，符合条件的恐怕不多。

　　易宪容：是这样的，从根本上来说，银行也是不可能让所有人都享受优惠的，否则利益损失也太大了，不能认为这个举措是公益行为。对于存量房贷，银行的规定是首套住房、普通房，但过去房子面积都很大，能不能当成普通房还要看各家银行的。如果有第二套住房，是根本不可能享受这项政策的，即使还清第一套住房贷款，有些银行也不予执行。

　　数字商业时代：假设所有人都可以享受7折优惠，能起到刺激楼市作用吗？

　　易宪容：起不到。问题不在银行的利率是多少，如果房价下降，即使银行没有利率优惠，同样也会有很多人买。房价不降利率优惠政策出台，反而削弱了银行房贷的积极性，房贷的利润越来越少，银行只能把资金投向其他更赚钱的项目。从另一个方面看，老百姓住房的难度系数更大了。过去银行房贷的政策比较灵活，现在必须严格按照规则来执行，而且房价居高不下。

　　数字商业时代：这个政策既起不到刺激楼市的作用，也损失了银行的利益，你觉得这个政策是不是不符合市场规则？

　　易宪容：这个规则本身就有问题，是在用计划经济的思维管制市场经济。银行也是企业，在允许的框架内可以进行利率浮动，但如果不让开发商把价格降下来，而是限制银行，最终也是无功而返。开发商的房子还是卖不出去，买的人少，房贷的人自然就少，老百姓也不满意。老百姓一直没有指责过银行利率过高，始终希望房价下降就很能说明问题不是出在银行身上。

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小心银行、开发商、民众、政府“四输”格局

　　数字商业时代：你的观点是这个规则有问题，那对银行、开发商、民众会有什么负作用吗？

　　易宪容：开发商卖不出房，民众依然持币观望，表面上看起来没有直接负作用，但由于银行的利益受损，间接都会有影响。房子卖不动，开发商收不回资金就还不上银行的贷款，民众不会在银行办理按揭业务，银行不会向过去一样给开发商大量贷款，这一链条对刺激市场起到很大作用。按次序来说，开发商是最重要的，只要这一关放松，市场自然会激活。如果开发商不动，通过银行来激活市场是不可能的。

　　数字商业时代：出台这一政策的背景和过去有什么不同吗？如果都在同一背景下，刺激楼市的金融政策为什么不能一下子到位？

　　易宪容：这是开发商“忽悠”的结果。开发商并不降价，只是希望银行在政策上有所松动，显然是行不通的，银行肯定会从自身的利益出发，所以为刺激楼市而调整的金融政策，很大程度上是双方博弈的结果，现在是开发商占据上风。这个政策的出台，非常不受银行的欢迎。他们会认为本应是开发商承担的责任，现在却由银行来承担而且最终起不到任何效果。我的分析是，银行、开发商、民众、政府四者之间都不会满意，因为任何一方的目的都没有达到或实现，谁会满意呢？

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