万科8月销售均价较上半年跌6% 同行开始集体跟进

你了老几

黄树辉

尽管作为国内住宅开发龙头的万科（000002.SZ）一直回避降价问题，但销售数据显示，万科销售均价下降已经成为不争事实，8月份销售额出现今年以来的首次同比下降。

实际上，业内普遍观点认为，随着限购范围的进一步扩大和调控政策综合效果不断深入，开发商销售增长压力不断增大，价格竞争成为必然选择。

而万科降价销售或引发同行跟进，并对楼市产生不小的冲击。

8月均价较上半年跌6%

根据万科5日发布的公告，8月份万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和下降12.6%。

综合此前销售数据，2011年1至8月，万科累计实现销售面积733.2万平方米，销售金额845.7亿元，同比分别增长50.4%和47.8%。

不过，值得关注的是，销售面积同比上升而销售金额同比下降，意味着万科销售均价相应出现下跌。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平。

此前的8月23日，富力地产董事长李思廉在中期业绩发布会上表示，该公司已经在销售价格方面小调了10%，而下半年仍准备以价换量，以加快销售速度。但与富力地产相比，万科一直回避降价问题。

数据显示，万科前8月总体销售均价为每平方米11534元，较去年每平方米12049元的均价微跌4%，其中8月单月销售均价较2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。

前8月，万科各月销售均价总体变化不大，从1月份的每平方米12152元，到2月份的每平方米11075元，3至7月份分别为每平方米11174元、11652元、11235元、11729元和11611元，直至8月却跌至每平方米10917元。

万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要因为去年和今年的推盘节奏存在差异。去年万科的推盘“前低后高”，下半年推盘货值接近上半年的两倍，去年8月份已进入推盘高峰，比较基数较大。但万科今年的推盘节奏更加平稳，今年8月份推盘量虽较7月有所提升，但尚未超过6月份的水平。

谭华杰还表示，万科今年8月所销售的产品中，二、三线城市的面积占比约达八成，受地域结构变动的影响，整体销售均价较去年同期有所降低。

四季度推盘量看涨

随着限贷、限购政策的叠加效应进一步显现，市场竞争趋于激烈。万科提供的资料显示，8月份北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、深圳等14个城市的商品住宅总成交面积仅为2009年同期的一半，而批准预售面积则基本持平，成交批售比仅为0.65，与7月份一样，再次接近2008年同期水平。

8月25日，浙江省台州市出台限购令，限购范围向二三线城市延伸引起了市场的广泛关注。对此谭华杰表示，万科目前进入的城市大多已经实施限购，限购范围如果进一步扩大，对公司的直接影响有限。

谭华杰称，由于万科坚持了中小户型普通住宅为主的主流产品定位和快速销售策略，8月份万科新推盘销售率略高于上半年平均水平。

万科依然坚持谨慎投资原则，8月在北京、太原、合肥、西安仅5个新项目，平均楼面地价约2700元/平方米，合计需要支付地价款为22.46亿元。

但上半年在土地市场颇为保守的万科在8月底突然发力，自8月25日以来的一周内，万科在北京斥资27.63亿元连续拿下三个地块，在业内掀起不小的波澜。而今年前7个月，万科在北京土地市场几乎“颗粒无收”。

业内有观点认为，上半年冷清的土地市场让万科敏感地意识到现在正是拿地的良机，或在土地市场发起抄底行动，在下半年加快拿地步伐。谭华杰称，未来一些受调控影响较大的城市，土地市场也可能会出现机会。

此外，万科在销售方面也进入最后冲刺阶段。深圳万科分公司提供的资料显示，继7月份推出的“万团大战”促销行动之后，公司将在9月一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠措施更是从此前的5000元上升至1万元的级别。

资料显示，深圳万科今年的年度销售目标是140亿元，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右，这也就意味着万科在深圳市场压力依然不小。

包括万科在内的多家开发商都表示，将在第四季度加大推盘量，而随着限购政策的进一步加压，开发商纷纷开始快速出货，加大价格优惠力度。

在万科启动“万团大战”促销行动之后，深圳开发商被迫跟随并采取降价措施。8月份以来，深圳益田集团旗下田大运城邦二期推出七折优惠；深圳超级大盘“龙光城”3日开盘打出7.5折，近千套房源在不到4小时宣告售罄。

莆阿哥

万科是行业老大，领头羊，不过不要代头涨就OK了