收藏！莆田宅基地这些新规，你知道吗？

凤凰小仙

在抖音中，流传这么一句话：

福建没有一线城市，
但是，
有一线的农村！

今天，我们就来说说农村宅基地，
你必须知道这些规定...

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福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构:
　　为进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理，保障农村村民合理居住需求，有效改善提升农村人居环境，提出以下意见：

　　一、坚持规划引领
　　建立县级党委和政府主要负责同志负责的乡村规划编制委员会，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。具体由乡（镇）人民政府组织编制，报县级人民政府审批，力争2023年底前实现全省村庄规划管控全覆盖。
　　坚持先规划后建设，不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。
　　城镇开发边界内，以及人均土地少、不能保障“一户一宅”的村庄，可以探索通过建设“农民公寓”或“农民住宅小区”等方式，保障农村村民实现户有所居。市、县（区）人民政府可依法依规制定具体的建筑面积标准。

　　责任单位：各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省自然资源厅、农业农村厅、住建厅等部门按职责分工落实；以下均需各地落实，不再重复列出

　　二、强化用地保障
　　合理安排农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地，不得占用永久基本农田。农村宅基地确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障；涉及占用耕地的，由县级自然资源部门统一落实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。具体按照《自然资源部农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）规定办理。
　　农村宅基地涉及的农用地转用审批事项依法委托县级人民政府实施。可由县级人民政府根据农村宅基地用地需求，及时审批农用地转用后，由乡（镇）人民政府审批具体宅基地地块。也可由乡（镇）人民政府每年年初根据全域农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用年度方案，报县级人民政府一次性审批后，审批具体宅基地地块，确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。
　　规划确定的农村宅基地属村民承包地的，经村民会议或村民代表会议同意，并办理农用地转用手续后，可在村集体内部对承包经营权进行内部调整。
　　责任单位：省自然资源厅、农业农村厅、财政厅等部门按职责分工落实

　　三、优化农村宅基地和村民住宅建设审批
　　乡（镇）要建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制（以下简称协调机制），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，召集人由乡（镇）党委主要负责同志兼任；要统筹组织农业服务中心、自然资源所、村建站、综合行政执法等工作力量成立协调机制办公室，承担日常工作；要按照《福建省农业农村厅福建省自然资源厅福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号），全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，依托乡（镇）便民服务中心收件，由协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由乡（镇）人民政府审批。
　　严格执行我省农村村民住宅建设每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准；农村独栋式、并联式、联排式自建住宅不得超过三层。
　　在符合国土空间规划或村庄规划、“一户一宅”、每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准的前提下，鼓励若干相邻农村村民自愿联合开展农村旧房小片区翻建，经农村宅基地和村民住宅建设审批后，可在原址范围内重新整合安排宅基地，优化村庄院落布局，促进村庄有序更新。在经政府确定公布并拥有合法产权的历史建筑或传统风貌建筑内居住，且无其他宅基地的农村村民，根据历史建筑、传统风貌建筑保护的需要，在收回原宅基地，并将相应历史建筑、传统风貌建筑房屋流转给村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织），或由政府依法征收的前提下，允许其申请新宅基地和新建住宅。
　　县级人民政府要按照“以成员认定、以户取得”原则，进一步完善“一户一宅”认定标准，细化以户为单位分配取得农村宅基地的具体条件和实施办法。
　　强化部门信息共享互通，为农村宅基地和村民住宅建设审批提供依据。省农业农村厅要在农村集体经济组织成员认定信息的基础上，依托省自然资源厅、住建厅、公安厅等部门的村庄规划、农村地籍房屋调查、户籍等信息，加快建设集审批、监管功能于一体的全省统一的农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台，规范乡（镇）审批工作，加强乡（镇）审批监管。
　　落实“放管服”改革和便民利民要求，农村宅基地审批、村民住宅建设相关规划许可合并办理，鼓励将不动产登记窗口延伸至乡（镇）。
　　责任单位：省农业农村厅、自然资源厅、住建厅、公安厅等部门按职责分工落实

　　四、加强村民住宅建设管理
　　乡（镇）要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，整合现行农村宅基地管理“三到场”和农房建设安全管理“四到场”要求，实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场；建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。
　　乡（镇）要加强村民住宅建设质量安全管理，夯实“一楼一档”，探索建立村民住宅质量安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台管理。对村民新建、翻建住宅的，在核发审批文件时，向申请人发放、宣讲农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”；严格落实《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号），建立健全农房建设安全巡查制度，及时发现问题，督促整改到位。
　　村民住宅建设一定规模以上（集中统建）的，应由具备相应资质的施工企业承接施工；村民自建住宅的，由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。集中统建的项目应办理质量安全监督手续，其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系；村民自建住宅质量安全管理由乡（镇）人民政府负责。
　　责任单位：省住建厅、农业农村厅、自然资源厅等部门按职责分工落实

　　五、加强建筑风貌管控
　　县级住房城乡建设部门围绕“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素，明确具有地域特色的农村住宅建设风貌管控要求，编制农房建设建筑立面图集，免费提供农村村民使用，纳入村民住宅建设相关规划许可内容，作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。不符合建筑风貌管控要求的，乡（镇）人民政府不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。
　　各设区市、平潭综合实验区要深化农房整治行动，建立以奖代补等正向激励机制，大力整治农村既有“半拉子房（裸房）”和违反建设规划许可、影响村庄整体建筑风貌、造成安全隐患的彩钢板屋顶，严控屋顶水箱裸露，提升村庄整体建筑风貌水平。奖补资金可从土地出让收入中列支，以奖代补具体办法由各地自行制定。
　　鼓励通过村规民约方式，在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，促进建筑风貌管控和“建新拆旧”落实到位。引导农村村民选用住宅设计通用图，优化室内空间布局。
　　责任单位：省住建厅、农业农村厅、自然资源厅等部门按职责分工落实

　　六、规范旧宅基地管理
　　严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡（镇）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡（镇）协调机制办公室应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡（镇）协调机制办公室、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。
　　大力推进城乡建设用地增减挂钩，鼓励将闲置废弃、零星分散的农村宅基地复垦为耕地。
　　责任单位：省农业农村厅、自然资源厅等部门按职责分工落实

　　七、坚决查处农村乱占耕地建房等违法违规行为
　　严格落实《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（国办发明电〔2020〕24号），加强农村建设用地审批和乡村建设规划许可管理，坚持农地农用，严守耕地红线。对农村新增违法占用耕地建房“零容忍”，严格执行《自然资源部农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号），不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。
　　乡（镇）要加强日常监管和批后监管，建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制，强化挂村领导、驻村工作队、村两委干部的巡查责任。探索结合综合行政执法体制改革和“放管服”改革，强化乡（镇）的执法权限和执法力量。对违反农村宅基地管理相关规定、乱占耕地建房、违反村民住宅建设相关规划许可、擅自改变用途或擅自加盖搭建用于生产经营等违法违规行为，坚持早发现、早制止、严查处。对存量问题，依法依规、稳妥有序分类处置。
　　责任单位：省自然资源厅、农业农村厅、住建厅，省委编办等部门按职责分工落实

　　八、加大资金支持力度
　　省级财政按照规定对列入省级村镇住宅小区建设试点的小区设计费及按照试点设计方案建设的小区基础设施配套给予适当支持。
　　县级人民政府可根据本地实际，将农村村民申请住宅建设涉及的测量、放线等费用纳入本级财政预算。
　　探索采用“政府+银行+村集体经济组织+农户”等模式，积极创新金融产品，加强对村民住宅建设的金融支持。各地可在涉农等相关资金中安排部分资金用于贴息，支持村民住宅建设。
　　责任单位：省财政厅、农业农村厅、住建厅、金融监管局、人行福州中心支行、福建银保监局、厦门银保监局等部门按职责分工落实

　　九、健全长效监管机制
　　按照“省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”要求，进一步健全完善农村宅基地和村民住宅建设长效监管机制。
　　省农业农村厅、自然资源厅、住建厅等部门要加强制度建设，完善政策体系，及时总结各地经验做法，指导基层规范做好工作，防止出现偏差，确保耕地红线不突破、农民利益不受损。
　　市、县（区）人民政府要全面加强对辖区农村宅基地和村民住宅建设的管理，建立健全核查制度，定期对农村宅基地和村民住宅建设审批等管理工作情况开展核查、强化监管。
　　乡（镇）党委和政府对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作，以及加强村级国土资源和规划建设协管员队伍建设、农村建筑工匠培训等工作。
　　充分发挥村级组织作用，推动村级组织普遍建立健全农村土地民主管理制度、宅基地协管制度、村民住宅建设议事协商机制和村规民约，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
　　充分调动农村村民的积极性，全程参与、全程配合、全程监督农村宅基地和村民住宅建设管理相关工作，通过“村民事、村民管”，为农村宅基地和村民住宅建设管理营造良好氛围。
　　责任单位：省农业农村厅、自然资源厅、住建厅等部门按职责分工落实

　　各市、县（区）和平潭综合实验区应根据上述若干意见，结合本地实际，制定加强农村宅基地和村民住宅建设管理的具体贯彻落实举措。

　　福建省人民政府
　　2021年1月30日

莆田市人民政府关于进一步规范农村宅基地和建房管理的通知

莆政综〔2020〕58号

各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：
　　为加强农村宅基地和村民住宅建设管理工作，有效遏制“违法用地、违法建设”行为，依据新修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）等法律法规和文件精神，现将有关事项通知如下：

　　一、组织管理
　　在省级指导下，建立“市县主导、乡（镇）主责、村级主体”的农村宅基地管理机制。
　　县（区）人民政府（管委会）主导本行政区域农村宅基地和村民住宅建设管理工作，每季度应组织1次农村宅基地及建房专题协调会，研究解决农村宅基地及建房各类问题。根据乡（镇）宅基地现状和发展需求，制定上报新增宅基地用地计划；督促乡（镇）科学编制村庄规划。
　　乡（镇）人民政府落实属地责任，负责对本行政区域内宅基地全面调查摸底，建立宅基地档案；负责本行政区域村庄规划编制，审核批准农村村民住宅用地；充实健全乡村宅基地管理队伍，规范宅基地审批管理，优化审批流程、提高审批效率、加强事中事后监管、组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。
　　农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。运用第三次全国国土调查和农村地籍房屋调查成果，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；牵头研发农村宅基地用地建房审批管理信息系统，加快信息化建设，实现数字化管理。
　　自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。
　　住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作。

　　二、规划管理
　　《莆田市国土空间总体规划》确定的城市开发边界内建设用地由市自然资源局组织编制详细规划，经市政府审批后作为居民住宅规划许可的依据；其他区域由县（区）人民政府（管委会）统一部署，组织乡（镇）人民政府编制镇控制性详细规划、乡规划和村庄规划，经审批后作为居民住宅规划许可的依据。

　　三、用地管理
　　（一）严格执行“一户一宅”政策及宅基地使用标准
　　农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”的规定，且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80平方米，4-5人每户100平方米，6人以上每户120平方米；利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积；层数不超过三层（底层层高不超过4.5米，二、三层每层层高不超过3.6米）。独生子女户或二女户申请住宅用地的，可按增加1人计算宅基地面积。宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地面积。
　　要严格宅基地申请对象资格条件，充分应用农村集体产权制度改革农村集体经济组织成员资格认定和农村宅基地及农房利用现状调查成果，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关，对宅基地面积或住房面积已达标、非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）的，不得批准宅基地；严格落实“建新拆旧”制度，农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的，不得批准宅基地；农村村民将原有住宅出卖、出租或赠与他人后再申请宅基地的，不得批准宅基地；严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　（二）农村村民申请宅基地建房的条件
　　1.因无住宅或现有宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积未超过60平方米，需要新建或扩建住宅的；
　　2.同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，且人均住宅建筑面积未超过60平方米的；
　　3.因国家或者集体建设、实施城镇、乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；
　　4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；
　　5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的；
　　6.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；
　　7.其他经审核符合规定的宅基地建房申请。

　　（三）宅基地申请审查程序
　　农村村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。
　　村委会定期依法组织召开村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡（镇）人民政府，四邻意见作为明确宅基地位置的参考依据。

　　（四）宅基地审核批准程序
　　乡（镇）人民政府要建立健全一个窗口对外受理，国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的联审联批机制,完善联审联办制度；要公布办理流程和要件，明确材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。审批工作中，国土空间规划审查主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定。用地审查主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。农房建设审查主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。宅基地资格条件审查主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。
　　乡（镇）人民政府根据联审结果依法作出审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，在乡（镇）便民服务中心公布，并组织力量到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。
　　涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求相关部门意见。涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由乡（镇）人民政府向所在县（区）自然资源等职能部门申请，由县（区）人民政府（管委会）报市人民政府批准，经批准同意的由乡（镇）人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序公布。已建一层或二层的住宅申请续建，参照宅基地审核批准程序办理续建手续。
　　乡镇人民政府要建立农村自建房质量安全提醒制度，同时建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报县级农业农村、自然资源、住建等部门备案。
　　（五）合理控制新增农村住宅用地
　　按照村庄规划合理划定村庄建设边界，严格控制村庄建设用地总量规模上限；村庄建设边界范围内应预留不超过5%的建设用地机动指标，优先用于保障公共设施、公益设施、产业设施等用地需要。乡镇人民政府组织同级自然资源部门、农业农村部门根据《村庄规划——近期实施项目》和“农村宅基地现状和需求报告”，制定三年需求指标和年度计划指标，上报县（区）自然资源部门。
　　农村村民住宅使用承包地的，所在地村（居）委会应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村（居）委会或者负责拆迁安置的单位应当向原承包方支付土地补偿费，补偿费用不得低于我市现行征地补偿标准。
　　（六）鼓励旧宅基地调整使用
　　在保障农村住宅建设用地合理需求的基础上，乡（镇）人民政府应严格控制农村居民点用地总量，优先安排无房户和危房户，优先利用村内闲置宅基地和未利用土地。
　　农村居民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的宅基地由村（居）委会收回或由居民承诺拆除复垦。被收回旧宅基地的，居民可选择货币补偿或旧宅基地置换新宅基地，货币补偿标准由乡（镇）人民政府组织村（居）委会，根据村庄土地资源现状和经济水平，按照“一村一案”的方式制定，逐级上报县（区）人民政府（管委会）审批后执行；置换宅基地的，旧宅基地等面积抵换的新宅基地部分，不计缴土地补偿费用，超过部分按照实际使用的土地面积支付土地补偿费。

　　四、建设管理

　　（一）严格落实“三到场”制度
　　收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡（镇）人民政府要在10个工作日内组织国土空间规划、宅基地、农房建房等管理人员实地核查申请人是否符合条件、拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制等要求。
　　经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围，乡（镇）人民政府10个工作日内组织国土空间规划、宅基地、农房建房等管理人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。
　　农户建房完工后，乡（镇）人民政府10个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》。

　　（二）全面落实宅基地和建房管理“八个有”要求
　　一是有规划，严格遵循“先规划、后建设”原则，加快推进村庄规划编制实施，以规划为指导，引导村民合理有序建房。不符合规划或者未编制国土空间规划、村庄规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。
　　二是有审批，村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，不得占用农用地；确需占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。禁止村民在地质灾害危险区和永久基本农田保护区内建设住宅。
　　三是有套图，住建部门要大力推广地方特色鲜明、布局合理、功能齐全的村镇住宅通用图集或设计方案，各乡（镇）要引导农民按图施工。
　　四是有放样，各乡（镇）人民政府在收到群众建房申请后，包村领导要及时组织相关人员到现场按照规划许可红线进行现场放样。
　　五是有跟踪，镇、村（居）包片干部要实时跟踪建房情况包括建房质量安全方面内容，若有发现违规建设行为或质量安全方面问题，要立即报告乡（镇）人民政府，由包村领导组织执法人员进行查处。
　　六是有验收，群众房屋建设至规划许可层数封顶后，包村领导要组织相关人员进行验收，符合规划许可要求的，予以发放《乡村建设规划许可证》原件。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
　　七是有发证，村民提供《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地用地和建房验收意见》等材料向不动产登记机关申请办理《不动产权证》，不动产登记机关派员实地核查建筑物与许可建设内容一致的予以办理不动产权属登记。
　　八是有查处，对未经许可或未按照许可的要求进行建设的，依法依规责令停止、限期改正，逾期不改正的，予以拆除，并撤销宅基地及建设审批手续。

　　（三）强化农房质量风貌管控
　　各县（区）住建部门要组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集或立面图集，确保每个乡（镇）有图集；鼓励通过制定村规民约，以村民自治方式加强村庄建筑风貌管控。
　　村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集。县(区)住建部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。
　　各县(区)住建部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。乡（镇）人民政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

　　五、监督检查
　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。市、县（区）自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查；农业农村主管部门对违反宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。
　　县（区）、乡（镇）人民政府要依法组织力量，开展农村用地建房动态巡查，及时发现并严格按照《土地管理法》《城乡规划法》《行政强制法》的规定查处涉及宅基地使用和国土空间规划的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、早教育、早拆除。要建立健全动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。
　　县（区）农业农村、自然资源、住建部门要建立健全乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理机制，主动入位、履行职责，指导和督促乡（镇）人民政府开展工作。乡（镇）人民政府要切实依法履行属地管理责任，健全机构，充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，切实承担起乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理职责，指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。村级组织要建立健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。要严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮不作为、打招呼递条子等乱作为现象。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的要依法严肃追责。
　　涉农居委会居民建房参照执行。
　　本通知自印发之日施行，除法律法规规定外，原我市有关规定与本通知不符的，以本通知为准。

　　附件：1.农村宅基地和建房申请审批表
　　2.农村宅基地使用承诺书
　　3.中华人民共和国乡村建设规划许可证
　　4.农村宅基地批准书
　　5.农村宅基地用地和建房验收意见

　　莆田市人民政府

　　2020年7月28日

关于进一步规范农村宅基地和建房管理通知的【政策解读】

问：《通知》制定的背景是什么？

农村宅基地用地建房审批管理工作事关农民居住权益，是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。依据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《莆田市人民政府关于进一步规范农村宅基地和建房管理的通知》（莆政综〔2020〕58号）等法律法规和文件精神，进一步规范农村宅基地和村民住宅建设管理工作，特制定本《通知》。

问：农村村民申请宅基地的条件是什么？

1.因无住宅或现有宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积未超过60平方米，需要新建或扩建住宅的；

2.同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，且人均住宅建筑面积未超过60平方米的；

3.因国家或者集体建设、实施城镇、乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

6.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

7.其他经审核符合规定的宅基地建房申请。

问：申请宅基地的标准是多少？

农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”的规定，且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80平方米，4-5人每户100平方米，6人以上每户120平方米。利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积，层数不超过三层（底层层高不超过4.5米，二、三层每层层高不超过3.6米）。独生子女户或二女户申请住宅用地的，可按增加1人计算宅基地面积。宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地面积。

问：《通知》中“一户一宅”规定是什么？

农村村民一户只能拥有一处宅基地，包括住房、附属用房和庭院等用地，农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住房的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标、“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

问：申请宅基地的审查程序有哪些？

农村村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。村委会定期依法组织召开村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送镇（街道）人民政府（办事处）,四邻意见作为明确宅基地位置的参考依据。

问：申请宅基地的审核批准程序有哪些？

（1）申请。农村村民符合宅基地申请条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。

（2）初核。村民小组自接到农户申请之日起，对农户的资格条件、住房条件、成员信息、宅基地位置（测绘定位）等进行核实比对。对符合条件的，村民小组组长2个工作日内在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见；如有异议的，应及时上报村委会研究决定，不得无故拖延。

（3）审议。村委会每月定期依法组织召开村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象资格条件进行审议，审议结果形成会议纪要，参会人员必须签字确认。同意申请的，在本村张榜公布15个工作日，征求本村村民意见。本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在2个工作日内，在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见、勘测定界成果等材料报送镇（街道）人民政府（办事处），四邻意见、宗地界址作为明确宅基地位置的参考依据。

（4）审批。镇（街道）人民政府（办事处）收到宅基地和建房（规划许可）申请后，应在10个工作日内，由分管领导组织自然资源、农业农村、住建部门等工作人员实地核查。根据联审结果依法作出审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，由自然资源部门核发《乡村建设规划许可证》和农业农村部门核发《农村宅基地批准书》，在镇（街道）便民服务中心公布,并在镇（街道）公开栏公示。涉及水利、电力、生态环境等部门的，要及时征求相关部门意见；涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由镇（街道）人民政府（办事处）向区自然资源等职能部门申请，由区人民政府报市人民政府批准，经批准同意的由镇（街道）人民政府（办事处）核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序公布。已建一层或二层的住宅申请续建，参照宅基地审核标准程序办理续建手续。

（5）监管。由镇自然、农业、住建部门联合巡查，做到过程管控、逐层记录，防止移位、超占、超高及改变风貌。

（6）放样。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇（街道）人民政府（办事处）申请划定宅基地用地范围，镇（街道）人民政府（办事处）10个工作日内，由包村领导及时组织自然资源、农业农村、住建部门等工作人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界，并将一证一书悬挂在现场，村民即可开工建设。

（7）验收。农户建房完工后，镇（街道）人民政府（办事处）10个工作日内由包村领导组织自然资源、农业农村、住建等相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，符合规划许可要求的，出具《农村宅基地和建房验收意见表》，不符合审批许可要求的，由镇（街）下达整改通知书，限期整改，相关职能部门依职责予以处置。

（8）登记。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

问：《通知》中的“三到场”要求是什么？

收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇（街道）人民政府（办事处）要在10个工作日内组织国土空间规划、宅基地、农房建房等管理人员实地核查申请人是否符合条件、拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制等要求。

经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇街申请划定宅基地用地范围，镇（街道）10个工作日内组织国土空间规划、宅基地、农房建房等管理人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。

农户建房完工后，镇（街道）10个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》。

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注意！这四种情况无法继承父母宅基地

《民法典》规定：四种情况不能继承父母的宅基地
　　一、子女户口不统一
　　有些父母并不是只需一个孩子，而是成了城市户口，但有些孩子仍然是乡村户口，那么，《民法典》规定：假设父母留下的宅基地被乡村孩子继承了，那些把户口迁到城市的孩子就没有继承权了。

　　二宅基地荒废时间太长
　　宅基地长期旷费超越两年以上，这是很容易被忽视的问题，许多人将户口迁往城市后就在城里寓居，后来又接回了父母，这样家里的房子就旷费了，而且随着时间的推移，各种情况都会发作。
　　这样的房子就算父母过世，也不能继承，所以假设房子长时间没人住，也要定期维修，不要让房子旷费了。

　　三、违法建筑
　　违章搭建宅基地房屋，有一部分农民的房屋是违章搭建的，这种房屋从一开端就不能确权，更不用说子女有权继承了。

　　四、分户家庭
　　自己原是有宅基地的，假设子女已与父母的户口分别，并有了自己的宅基地，则无权再继承父母的宅基地，由于宅基地有一个重要准绳，即“一户一宅”。所以子女继承父母房屋时，就属于违法规定了，因此子女没有办法直接继承。
来源: 收藏！莆田宅基地这些新规，你知道吗？