签订合同，法律问题，处理办法

壶兰朱琦菡律师

今天继续就常见的签订合同应当注意的问与大家交流！

       五、合同约定先履行债务的一方不先履行一定要承担违约责任吗?

        不一定。《合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。但是，如果应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(1)经营状况严重恶化;(2)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(3)丧失商业信誉;(4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。比如，A向B购买房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，约定A在签订合同第二天应向B支付一半购房款，B收到一半购房款后协助A办理过户手续且A同时支付另一半购房款。但在交付购房款前，A经查，B已被法院列为失信被执行人且该房屋已经抵押给第三人，只是未办理抵押登记。A认为B故意隐瞒其债务及房屋权利情况，为了避免出现房屋权属纠纷，A有权拒绝履行支付一半购房款的先行义务。

       提醒：虽然A可以拒绝履行先行义务，但要尽到通知B的义务。

六、因为债权人的原因没法履行债务，债务人应该怎么办?

　　《合同法》相关规定，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。也就是说债权人如果将其对债务人享有的权利转让给别人或者出现其他与债务人约定的不一样的情况时，应当要及时通知债务人。

        提醒：通知最好采用书面形式通过邮寄告知，保留底单。

　　七、什么情况下可以解除合同?

        1、双方都同意解除的，可以解除；

        2、如果有签订书面合同且合同中有约定解除合同的，可以解除；比如可以约定：买卖合同中出卖人未在规定时间内发货，买受人可以解除；租赁合同中，租客未及时缴纳租金，房主可以解除合同并要求租赁提前搬离等等；

        3、法定解除的情况：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;比如自然灾害、政策变更等(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;比如买卖合同中，分批发货的，买受人若明确表示不支付已收到的货物的货款，出卖人可以解除合同并拒绝继续发货等；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;这里的催告建议通过书面形式，否则实务中较难认定；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。

　　八、什么情况下可以变更或撤销合同?

　　《合同法》规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(1)因重大误解订立的;(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。实务中，该类权利主张较为困难，因为根据证据规则，主张撤销的一方要能提供充分证据证明其主观存在误解，但是主观意识要通过客观证据证明。

提醒：《合同法》规定可以撤销的合同的撤销权有效期为1年。但是最新的民法总则规定，今年10月1日后，因重大误解订立的合同，申请撤销的有效期为三个月。

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