婚前房升值部分分割？

壶兰朱琦菡律师

　　新《婚姻法》规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。那么夫妻一方婚前购买的房产，在婚后的增值部分，是否为夫妻共同财产？如果是如何分割？今天就跟大家讲讲我们这次夫妻共同财产分割系列的最后一个主题，希望能帮助广大网友对夫妻共同财产的认定分割有一个更好的理解。

　　实践中常会遇到以下几种情形：

　　1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。

　　该房产属婚姻法规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。但是该增值部分的认定是需要权威机构进行评估认定 ，该部分的费用应由主张分割一方先行垫付。

　　若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。在这种情况下，非购房者一方就负有比较重的举证责任，特别是现在年轻的夫妻，装修款多数为父母出资而且基本女方都是专职家庭主妇。故，在此提醒各位广大网友，若自己或其父母有资助的，最好通过转账并保留相关的证据材料。

　　2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。

　   在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。

　同时该条款也对房屋增值部分进行了规定，由产权登记一方对另一方进行补偿。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的，不排除具体案件的其他情况，比如考虑到抚养小孩的一方或经济较为困难的一方，分割的比例适当提高。但这个都是需要主张分割的一方提供相应的证据予以证明。

        此种情况，提醒各位，主张婚后还贷是通过工资直接归还的故该部分应属于个人财产的理由是不能成立的，因为工资在法律规定上是属于夫妻共同财产的。

　　3、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”。

　　此种情况实际上属民法上的赠与，根据相关法律规定，“加名”的行已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。所以，若一方在婚前有房又同意的话，直接在房产证上加名是主张共有权利的最便捷的方法。

　以上就是实务中比较常见的几种情形，下面再通过一个小案例具体跟大家分析下，以便理解：

　　3年前，李某按揭贷款在市区购得一套房产。后来李某和王女士相识相恋并结婚，两人共同居住在前述房屋里。婚后2人一起用共同收入偿还按揭贷款。如今两人因感情危机要办理离婚手续，但双方在财产分割中遇到分歧。王女士认为自己偿还了贷款并且当初的房子现在已增值了不少钱，而且是在结婚期间升值的，因此，她也应该有权分享房子的升值部分。丈夫李某只同意把王女士偿还贷款的钱还给她。

      这个案例呢，其实是属于上述的第一种情况，房子虽系李某在婚前购买，但婚后按揭还款是由两人共同偿还，因此尽管一方婚前财产仍归该个人所有，但该财产在婚后的增值，另一方配偶也偿还贷款，该配偶有权享受这种收益，有权得到补偿。婚前财产婚后增值基本分配方式为：补偿额=以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%。所以，本案中李某应该还给王女士在结婚期间偿还按揭款的一半，还要与其分享房产的增值部分。

        好了，希望这一系列的解读对大家有所帮助，下期开始另一系列，敬请期待！

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