虚高房价难以维系

洞悉 · 发表于 2008-5-7 22:49:26

　　对话中国建设银行高级研究分析师李钢　

　　国内房地产市场的变化，目前争论很多。其中一种观点认为，去年第四季度楼市受第二套房贷款政策直接影响而“拐”入调整期，但与房价快速增长的第三季度相比，各大城市第四季度的房价涨幅有增无减。国家发改委和国家统计局日前发布的最新数据显示，2007年第四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比第三季度又高出2个百分点。那么，如何评价去年以来的宏观调控效果？今年的调控政策又该如何进行？高企的房价到底能不能降下来？

　　记者：房地产业强劲增长的动因是什么？

　　李钢：近年来，我国的经济发展迅猛，年均GDP保持在10%上下，人均可支配收入保持或超过10%的增长速度，而储蓄存款的增速已经超过可支配收入的增速，显示出我国居民总体支付能力迅速增强。目前我国人均GDP已经超过1000美元，正值消费增长与转型时期，其消费取向主要表现为从衣食向住行方向转化，其对房地产（特别是住宅）的潜在需求十分巨大，形成对房地产业发展的巨大牵引力量。

　　与此同时，我国的城镇化率呈现逐年递增的态势，从1953年的13.3%到2006年的43.9%。根据“十一五”时期人口发展目标，我国到2010年的城镇化率将达到47%左右。农村人口向城市的大规模转移，增加了对大中城市住宅的真实需求。

　　记者：充裕的流动性对房地产发展起到了什么作用？

　　李钢：市场流动性极其充裕为本轮房地产增长奠定了基础。中国从1993年的经济过热后，连续数次的降息，已将基础利率降至历史的最低位，导致市场流动性极为充裕。近年来我国货币供应增长速度一直大大高于名义GDP的增长速度。长期以来我国广义货币供应量M2的增长速度一直大大高于GDP增长速度。从理论上看，如果经济增长速度为10%，通货膨胀率为3%，假定货币流通速度不变，广义货币的增长速度应该为13%左右。但实际上，我国货币供应量的增长速度多年来远远高于此数。经过十几年、二十年的积累，中国的M2/GDP将可能升至160％以上。

　　记者：有学者认为，投资渠道缺乏和迅速上升的物价指数，对房地产投机的心理预期产生了强化的作用，导致巨额投机资金涌向房地产市场。你怎么看待这一问题？

　　李钢：我比较认同这一观点。在2006年以前，我国股市长期低迷，债券市场收益率也相对较低。在流动性过剩、投资机会缺乏的背景下，房地产业成为投资或投机资金的必然选择。很多居民纷纷将手中的储蓄投入了楼市，导致国内大中城市的房地产市场投机炒作现象大增。

　　去年以来，受粮食、猪肉价格走高等因素的影响，CPI加速上涨。持续存在的负利率进一步强化了居民投资冲动，促使居民金融资产由低风险的储蓄向高风险投资领域转移，由于房地产具有国内居民偏好的实物资产的特征及近年来显示的赚钱效应，自然成为投机资金追逐的对象。

　　记者：房地产增长势头能否持续？

　　李钢：仅从大中城市房屋租售比远远超过国际警戒线这一点来看，房地产增长势头就难以维系。

　　对于潜在的购房者来说，如果购房资金成本大于租房成本，他们更愿意租房，这就削弱了房价持续上涨的动力；反之，他们则更愿意购房，推动房价上涨。同样，对于投资者来说，如果购房资金成本高于房租收益，投资欲望将会下降，房价上涨将难以持续。因此，如果购房资金成本/租金比率大于1，房价将难以持续上涨。从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1∶200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。从我国大中城市房地产租售比迅速增长的情况看，我国房地产存在泡沫，2006年我国部分主要城市的二手房房价均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳，同时根据部分房产经纪公司的统计，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城区的租售比已经达1∶270～1∶400左右，房价虚高倾向明显。

　　记者：未来房地产业发展将是一种什么态势？

　　李钢：2008年，由于美国次级抵押贷款危机和油价高企等因素的影响，预计国际经济环境偏紧，国内经济由于紧缩调控措施影响，投资增长可能趋于放慢，消费需求尽管会有所增长，但由于经济环境和传统的消费习惯影响，不会产生大幅度提升。根据我国近30年来经济周期高增长期维持4至5年的经验，相信2008年特别是奥运会以后，我国经济将逐渐步入周期性的调整时期。宏观经济调控和人民币的加速升值有助于解决近期一直困扰经济的流动性过剩问题，使得近年来支持房地产景气的重要支撑力量有所衰减，加之房地产有效需求不足所引发的内在调整需求，将导致房地产业在2008年至2009年出现拐点。

　　目前房地产特别是住宅市场的繁荣已经持续10年，随着房价收入比、房屋租售比不断扩大以及投机性购房比率的持续攀升，房地产业内在的调整压力不断上升，目前京沪穗深城市楼市正在发生深刻变化，四大城市交易量萎缩趋势明显，其中上海、广州与深圳房价已开始出现下跌苗头，中心城市房地产景气度降低并已经呈现出逐步向内陆二三线城市扩散的趋势。与此同时，随着政府对房地产调控力度的增强，房地产调控的效果将愈加明显。

　　因此，我们预计在2008年下半年至2009年中期，我国房地产将步入调整期，而房地产增长的拐点极可能出现在2008年奥运会前后，届时房地产业积聚的风险将会出现较为集中的释放。由于我国金融体系尚处在发育过程中，存在许多不完善的地方，承担与转移金融风险的能力有限。同时由于我国融资结构单一，房地产开发资金、购房消费主要依赖银行信贷，房地产经济对银行资金的依赖性极大。据统计，近两年各家商业银行房地产金融业务上的信贷余额偏大，多数已经占到各家商业银行信贷总量的20％以上，并且还呈上升趋势。预期2008年以后出现的房地产价格的调整，将加速企业的经营风险向商业银行的转移，我们必须予以高度重视并采取措施加以防范。　