融信地产“退地”的台前幕后

sskdskf · 发表于 2008-4-8 11:26:21

“融信退地了！”
　　几天前，福州房地产市场传出了这个“重磅”消息。在引来广泛关注的同时，各种传言随之而来，对福建融信房地产开发有限公司(以下简称“融信地产”)内部资金问题的猜测，及对福州楼市的种种议论不绝于耳。
　　那么，融信地产真的退地了？是什么原因导致开发商出此下策？这一事件又透露出什么样的市场信号？记者就此展开了调查。
　　“悔拍”退地
　　成立于2003年的福建融信房地产开发有限公司，在福州房地产市场“打拼”不过短短5年，但由于其成功打造了几个楼盘，很快便成为福州的知名房企之一。此次，传出融信地产“悔拍”退地的消息，不少人深感意外。
　　一位业内朋友告诉记者，两周前的市政府会议上，有关人士透露说，融信地产将去年拍得的位于福州白马路上的一块地退了，保证金则被没收了。
　　时间回到2007年9月11日。对于这一天，福州地产界人士无不印象深刻。当日，万科以27.2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块。同样在这一天，融信地产拍得的白马路原福州玻璃厂、保温瓶厂地块，以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价，成为拍卖会上第二幅“地王”，一算账，其楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价；而两年前，该区域的土地拍卖价格仅为每亩500多万元。此外，融信地产拍得的另一地块———原汽车南站地块，拍卖价为6.44亿元，楼面地价达7500元/平方米，逼近周边楼盘售价；而2006年，该区域的土地拍卖价格也是在400万-500万元/亩之间。
　　而今传言中融信地产“悔拍退地”的地块，即是楼面地价高达9953元/平方米的白马路地块。
　　3月6日，记者向福州市国土资源局的一位人士了解融信地产退地一事。“当初合同中有约定开发商三个月内要支付多少钱，后三个月再支付多少钱。之前开发商交了第一笔款项，而第二笔一直没交，按程序，我们限其20天内支付，但开发商仍未在限定时间内交齐费用，最后开发商打报告正式提出解除合同。”该人士表示，开发商先前拍地的7000万元保证金被没收。
　　而一位了解内情的业内人士也向记者透露，2月28日上午，融信地产将白马路地块给退了，7000万元的竞买保证金被没收。
　　断尾求生？
　　对于退地一事，融信地产内部严密封锁了消息。记者曾试图向该公司某工作人员了解情况，但该人士仅表示有听说，具体情况并不了解，“公司领导对此事只字不提，我也是听别人说的”。
　　当记者询问融信地产总经理林俊岭时，他承认了退地的事实。对于退地的原因，林俊岭只简单地用两个词做了回答：“性价比、资金”。
　　据悉，当时融信地产以9953元/平方米的楼面地价拍下白马路地块，业内人士普遍认为风险太大，尤其在市场不景气时期，在这一地段卖单价一万多元的房子，购房者很难接受。林俊岭所说的“性价比”恐怕就是指这个问题。
　　而“资金”问题也不难理解。目前，融信地产在售项目有融信·宽域、融信·西班牙，持有的土地包括浦上路以北一地块，以及仓山区则徐大道东侧原汽车南站地块。据业内人士透露，目前融信地产在售项目的销售情况并不理想，甚至出现业主交付定金后担心房价下降而迟迟不来交付房款的现象，导致开发商资金回笼受到很大影响。此外，融信地产持有40%股份的福州世欧房地产公司也有一个项目在售、一个项目即将上市，而同样是在去年9月11日，世欧地产以2.205亿元拍得仓山区港头河南侧地块，楼面地价高达8516元/平方米，远高于周边楼盘的售价。正是由于世欧的在售项目销售情况不理想，加之新项目需要投入大量的资金，从而加剧了融信地产资金面的紧张。
　　“开发商也是被逼无奈才会出此下策。”福州房地产专家陈国旺分析说，“不是到极其困难的时候，开发商是不会去退地的，毕竟这个代价太大了。”陈国旺说的“极其困难”指的是房地产商的资金链面临危机——一方面，
开发商开发面扩得太快；另一方面，受市场影响，楼盘销售进度缓慢，从而造成资金回流出现困难。“断尾求生，开发商为之前盲目、冲动的拍地行为付出了代价。”
　　市场新信号
　　“很傻很天真”，业内人士王先生用这句最近网络上很流行的话，来评价开发商之前的拍地行为。王先生说，无论是开发商从去年底就开始的降价促销行为，还是如今的融信地产退地事件，都在告诉人们：市场情况不同了，必须顺应市场的变化才能够生存下去。
　　业内专家认为，尽管融信地产退地只是个案，却向我们传递出楼市新的信号。
　　信号之一是去年底的土地宏观调控政策效应进一步显现。2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定工业用地必须通过招拍挂方式公开出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放；并明确单宗土地开发建设不得超3年。同年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定《土地储备管理办法》，明确了土地储备实行计划管理，同时严格规范了土地机构融资。2008年1月，国务院办公厅下发《关于促进节约集约用地的通知》，在土地利用方面进一步做出规定，特别要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。
　　上述土地政策的出台实施，有效防止了开发商的囤地行为，也对开发商的资金实力提出了更高要求。在此后的土地拍卖中，开发商已经明显表现出谨慎态度。加上央行提高二套房首付款及利率等政策的影响，房地产销售进入滞缓期，开发商为保证资金能正常运转，不得不采取各种自救措施，哪怕付出高昂的代价。
　　信号二则是，开发商回归理性。过去，在巨额利润的驱使下，不少开发商为争夺土地盲目较劲，待“天价”土地得手，发现非但赚不到大钱，还潜伏着蚀大本的危机，于是不得不忍痛割爱。可以说，退地是开发商审时度势后的理性回归。
　　僵局难破
　　尽管福州市国土资源局的有关人士认为，土地不愁没人要，被退回的白马路地块重拍后的价钱肯定会高于当初的9.04亿元。但在陈国旺看来，这不太可能。“当时，整个房地产市场处于亢奋状态，大家都‘发烧’了，但现在的市场变理性了。”陈国旺预计，如果重拍，价格可能要比之前低1-2亿元。
　　过去，开发商拍地需要支付的保证金仅为200万-300万元，如今保证金已达到上千万元甚至上亿元。在业内人士看来，退地事件发生后，政府部门会更重视土地拍卖环节，会采取更多应对措施，例如继续提高保证金等。
　　“融信地产曾试图寻找合作开发那块地的伙伴，但一直没能找到，只好选择退地。只能说，开发商拍地要有战略眼光，对市场走向要有正确的预测。”上述福州市国土局人士认为，尽管如今楼市出现有价无市的现象，但融信地产此举并不会引发“退地潮”。
　　对此，陈国旺表示赞同，但他指出：“去年以来，福州不少地块流拍，其中不乏条件不错的地块。今后，由于开发商受资金所困及对拿地的谨慎，土地流拍的现象很可能再出现。”
　　一边是开发商对土地的极大需求，一边却是迫于种种原因不得不放弃拿地，甚至“悔拍”退地，面对楼市形势转变的2008年，房地产商们将如何应对？采访中，林俊岭表示，资金问题并不会对融信地产的其他项目产生影响，至于今后将如何应对资金链吃紧问题，他并没有做出回答。
　　事实上，面对当前形势，开发商都表现得十分谨慎，尽管近来他们不断对外宣称“楼市回暖”、“如今购房正当时”，但事实是，楼市形势依然不容乐观。如何打破僵局，是摆在房地产商面前的一道重大课题。