2008中国楼市将可能进入分化时代

小林子

以中国目前的大势而言，城市化的持续高速发展、国家经济的继续上扬、消费力的累积成长，仍然在相当程度上强力支持房地产发展，因此2008年的中国楼市在房价上总体依然能保持一定速度的增长。但是两年多来的宏观调控的政策效应周期将开始适度显现，并且政策性因素仍然强烈存在，因此，楼市不可能过于偏离正常轨道而重新走上不可遏制的非理性之路。但由于中国地区发展不平衡，楼市的市场基础因地区不同而存在差异，受政策调控的作用力也因区域部同而存在不均衡的原因，中国楼市将呈现不同地区不同特征的基本状况。

   宏观调控持续进行，政策固化楼市效果得到强化。十七大后，房价问题已经是一个从中央到地方的重大指标性民生问题，因此，对楼市保持警惕性和持续的政策面控制将是2008年房地产市场管理的常态。因为流动性过剩所产生的高投机率将通过持续加息和基准利率的提高予以进一步制约和分流。消费力向楼市的快速流转将被适度抑制，刚刚被缩短的普通置业者的置业周期在一定程度上可能会被政策性延长。土地政策进一步得到强化。如对闲置土地的管控，土地购买款一次性支付的要求、对农用地的保护、对招牌挂的管理都将更加明确和严格。政策性住房将更加具体。政策性住房的供应已经明确为政府责任，并且供应量的设定亦已指标化和机制化，在一定程度上可以缓解和回应民生诉求，提高公众预期。对于可能会出现的市场异动，税制成为宏观调控可出之牌。如物业税的推行可以防止在现阶段出现房源单极化向少数人和富人集中，二手交易税的强化征收可以适度抑制短期投机性交易等等。但政策性的难点仍然存在，如地方政府经营土地的动机在体制上没能根本解决，政策性住房的供应量在市场结构上依然偏小，对市场的平抑力有限，各地出现的限价房等措施还只是停留上“做秀”和象征性意义上。政府对房地产市场的参与能力和执行力部容乐观。土地供应结构没有得到根本改变。
房地产市场出现分化，因地区不同而涨跌不一。统一的宏观调控政策却作用于一个完全不平衡的地区格局和发展阶段各异的房地产市场，效果显然也是完全不可能一致的。这既是过去调控存在的问题，也是今后客观上也要面对的情势。因此，在总体上保持稳健的前提下，2008年的中国楼市不可能出现齐涨齐跌。一线城市，如北京、上海、广州、深圳，过去存在的更多的是因为预期紧张、投资活跃、结构不合理等因素非理性推升房价，在新的一年将明显得到抑制。但北京因为举办奥运，具有特殊预期价值，可能属于面临持续上扬的特例。二线城市，如西部中心城市成都、重庆、西安，中部中心城市如武汉、长沙、东部如福州、厦门等以及大多数省会城市，将面临消费力的持续成长，特别是二手市场的逐步成熟，带来投资的活跃，加上都市化水平的提升推动预期上扬，而使房价依然能保持一定速度的增长。相反，偏远省会城市、大多数地级市和经济发展较快的县级市因为城市建设的改善、房地产产品品质的提升、社区的升级会刺激相当一部分人的住房升级而呈现普涨的局面（非主要城市和地区，购房者并不把房贷作为实现现实购买力的主要手段）

开发商进入两极化发展，中国房地产金融时代到来。国家近期出台的“没有全部支付土地购买款不得发放土地权证”的规定和两年开发周期的“强限令”将进一步蹦紧开发商的资金链，金融政策仍然以银根紧缩成为主要基调。大型房企影响不大，但一些中小型房企将面临重大冲击。开发商分化时代到来，中小开发商进入淘汰出局的通道，房地产业巨鳄奖加速产生。 因此，2008年中国房地产商会出现直接融资潮流。各地将有更多的实力型、品牌化地产走上市道路。房地产信托产品将逐步流行，不过与之有关的政策性限制将会重新制定规则。相当多的开发商不得不进行土地转卖或通过项目、股权融资。项目式合作、联合开发在中国的二线城市将越来越多。在这一阶段，房地产商之间的并购将会增加出现频次。预售制时保留还是取消，将会使一个经常被讨论的话题。从2008年开始，中国的房地产将开始表现出一种两极化发展趋势。不过，对于房地产发展不充分的二线城市和三级城市，“地主型”开发商仍然还有一定时期的发展空间。

总之，2008年可能会成为中国房地产市场的一个重要年份，发展与转型混杂，增长与下降同在，但无论如何，房价作为一个重要的指标性问题将面临更多的管制与考验。

大嘴

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小琪

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