观察：容积率悄然提升莆田楼市将迎高层时代

阿山 · 发表于 2009-11-6 18:01:37

发布时间：2009-11-06 [参与评论] [进入论坛]　来源：莆田房地产信息网　

　　近日，由莆田房产论坛网友统计，在莆田市辖区，目前已建成或者已封顶、已建至20层以上的有已经有109栋（截止到09年10月25日）不包括仙游县。记者走访一些市区售楼部，高层已然成为莆田一手房供应主角。为何很多项目都建高层，高层缘何被开发商看好呢？

　　从地王说起

　　从今年莆田市中心推出的两块地块来看，12号城厢区旧公安局城块，占地面积5362.056平方米，总建筑面积≤29300平方米，容积率约为5.464，经验激烈公开竟拍，最终以9100万高价成交。同样，14号旧车站地块，占地面积10765.42平方米，建筑总面积小于等于67700平方米，容积率约为6.29，起拍价突破3亿。从总价来看在“地王”不断刷新，两地块建设指标容积率也越来越高。

　　容积率为何越来越高？

　　可以说，近年来莆田中心房价疯涨，很多市场人士说要增大土地供给，但是在市区土地有限情况下，不提高容积率是做不到；而直接调高拍卖地块的容积率，这意味着同样面积的土地可以多出更多可售面积，也将有利于降低楼面地价水平。另一方面，从旧城改造来说，由于拆迁成本太高，无法推动，如果能够提高容积率，那么拆迁成本大大降低，也会加快旧区改造速度。

　　莆田某业内人士也表示，不管房地产好坏，好地段的房子总是比较抢手的，也会有很强的升值潜力存在，地段的稀缺性，决定高容积率。高容积率能在有限的土地资源上同时开发住宅、写字楼、酒店、购物中心等不同物业，从功能上实现了土地的集约化利用，也是城市化发展的必然趋势。

tongfang · 发表于 2009-11-6 20:48:09

名词解释：容积率

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。