取消预售制福州开发商准备好了吗？

测量学 · 发表于 2012-9-6 10:19:35

　近日，山东省副省长夏耕在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。同时，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。据悉，山东省此番试点所指的现房，是指消费者在购买时已经通过符合交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产证。

　　现房销售是否就是要取消预售制？福州是否也适合试点现房销售？
　　考验开发商资金链
　　记者：山东率先试点商品房现房销售的举措，其主要出发点是什么？
　　刘波：主要还是对资金的监管，确保开发企业将预售资金用到相应项目上，加强项目如期建成，使整个市场更具安全性。
　　刘峰：在目前的市场情况下，山东取消预售制度的可能性非常小，而目前试点商品房现房销售其实意在加强预售监管，而非取消预售制。
　　记者：试点现房销售如果启动，对企业的资金压力会不会很大？
　　刘波：很大，也会加剧房地产行业的洗牌，一些有实力的大牌开发商将会获得更多的市场，而中小房企将会受到更严峻的考验，必然出现“优胜劣汰”的结果。
　　刘峰：现房销售如果启动，对企业的资金压力会很大。目前，期房销售资金是开发企业回笼资金的主要部分，依靠预售获得的销售回款，普遍占30%。中小型房企可能更加难以应对这一变化。
　　供应吃紧房价上涨
　　记者：加强预售监管是否会导致未来市场上房源供应出现问题？
　　刘波：开发商的门槛被提高了，开发成本也提高了，市场供应就会受到影响，很可能会形成一个市场供应真空期，供应断档或供应偏紧的现象将造成短期内房企无货可推。
　　刘峰：有一定的影响，毕竟要实现现房销售，时间期限比较长，大量的期房无法上市，而开发商的资金链又是关键因素，因此就供应来说，肯定会出现供不应求的局面。
　　记者：对房价有影响吗？很多人认为现房销售可能会推高开发商成本，并不利于让房价回归理性。
　　刘波：无形中增加房企的开发成本，最终还是会转嫁到消费者身上。因此，房价上涨也是可以预测的。
　　刘峰：短期来说，有影响。首先开发商的成本投入增加，其次产品供应减少了，在供不应求的情况下，房价必然是要上涨的。
　　记者：如果取消预售制，对购房者有什么好处？
　　刘波：实行现房销售试点有利于购房者的风险防范，通过对预售监管，使得开发商资金能返回到项目建设中，而不是资金来回倒，同时也减少因为资金不足出现交房违约的现象。
　　刘峰：预售监管，其实最主要的是对商品房预售资金的监管，这样确保开发企业将预售资金用到项目上，防止出现“烂尾楼”或者房子延期交房，让购房者更放心购买商品房。
　　短期内难推行
　　记者：福州是否会试点取消预售制？或者出台相关类似的政策？
　　刘波：从山东试点现房销售情况看，是为了减轻整个行业的风险。而取消预售制，不能一蹴而就，还需要与之配套的政策、环境甚至从时间上来配合跟进。没有配套政策预先调节市场就取消预售，那肯定弊大于利。目前，福州绝大多数商品房项目都是期房，在配套政策及环境上还没有作为，取消预售，会出现供求关系不稳定。
　　刘峰：应该不会，目前福州很多项目都还处于期房销售中，同时，福州现在地价也比较高，如果真取消预售制，那么这个市场就会成为一些大型房企垄断的天下。
　　记者：取消预售制会不会成为大势所趋？如果说是一个趋势，接下来肯定会推行，从山东先试点的情况来看，福州开发商应该先做好哪些准备？
　　刘波：取消预售制还存在很多值得讨论的问题，目前取消预售制并不现实，各方利益博弈之下，渐进式的改革才是可行的。如果说政策硬性要求，那么对于福州开发商来说，应该做好资金链的防范。
　　刘峰：我认为这几年内不会去推行，毕竟取消预售制是一个长期的改革过程，就福州市场来说，如果推行开，那么，对那些刚刚经历严厉调控后有点起色的企业来说，又是一个严峻的考验，如果资金没撑住，就会被市场淘汰。
(东南快报)