房贷新政对全国房地产市场影响分析

老表

    2005年以来国家对房地产的调控政策更多是从加大供应角度去考虑，但“90/70”规定对市场的影响是需要较长时间才能产生效果的，新政的出台反而使开发工程进度放慢，新增市场供应不足，加上市场惜售，反而造成供不应求的局面，房价一涨再涨，所以片面的单从供给的角度进行调控结果显然是失败的。

    而这次通过加强信贷管理，是主要从需求角度进行调控。提高第二套首付和贷款利率，则可以大幅降低市场需求，特别是有效的抑制了投机性需求。同时也看到，“如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。” 政策的出台使得投资者惜售的成本大大增加，市场上可售房源增加，市场供应有所加大。另外，“有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。”政策旨在利用信贷手段促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。

    另外，随着经济适用房和廉租房的加大力度建设和陆续投入使用，特别在东莞有大量的农民公寓建设（见附表）并陆续竣工，也会分流到商品房住宅的需求。

    首付提高及贷款利率提高后，有效需求大幅下降，面对高位房价，住家和炒家开始观望，住家等待房价回落，炒家等待房价继续攀升，短期市场观望情绪开始形成，市场成交量短期将会大幅下降，出现有价无市的局面，供求矛盾得到缓解，房价过快上涨短期有所趋缓。

    非理性市场的炒作会逐步降温，回归理性，价值重新成为市场投资策略主线，市场进入个盘分化阶段，真正有价值的房产面对市场调整影响不大，在市场结束观望后将重新受到市场追捧，而没有真正价值支撑或价值不高的高位房价将不可避免冲高回落。

    通过加大供应和降低需求两者结合调控，预期效果将体现，全国房地产市场将进入结构性调整。但在全球流动性过剩和人民币升值的大背景下，市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等，市场进一步分化。

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新政影响最大的是小户型公寓这种纯投资性项目

    小户型公寓吸引投资者的是门槛低，总价低、首付低，但首付从两成提高到四成，相当于首付款增加一倍，首付压力剧增。以目前市区小户型8000元/㎡的均价计算，普遍总价在40-50万元，之前的首付是8-10万元，调整后首付16-20万元，中小投资者将被拒之门外，有效需求大幅下降。据实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。

    另外，除了门槛提高一倍外，提高首付后小户型公寓的收益率下降50%。以面积50㎡ ，均价8000元/㎡计算，总房价40万元，假设房价涨20％，总价为48万元。调整前后简单计算的收益率如下：

	首付	升值	收益率
调整前	2 成， 8 万元	8 万元	100 ％
调整后	4 成， 16 万元	8 万元	50 ％
前后差异	多付 8 万元		下降 50%

    调整前东莞小户型市场需求是比较大的，有本地的投资者，也从深圳及其它外地过来的投资者，对公寓投资热情高涨，而供应相对不足，供求矛盾较为突出，所以才造成小户型公寓价格不断推高。进入金九银十，东莞城区小户型公寓供应集中放量，调整后如果需求下降30%，供求矛盾有望短期得到缓解，市场观望情绪也会增加，而开发商预计护盘力挺房价，房价虽然短期居高不下，但项目销售压力比较大，去化速度显然也会放慢。

老表

◆ 市场资金将流向别墅、地段好的房产

结构性调整到来，市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等。

物业类型 优势分析 影响判断 别墅 一直以来都是首付四成，富人玩的游戏，属于稀缺资源。 基本不受影响 好地段房产 一般拥有较为完善的市政配套、交通配套、教育配套、生活配套等资源，这种地段通常位于城镇的中心区，租赁市场也非常活跃，长线投资回报非常可观。随着城市化进程的加快，这类房产增值潜力较大，容易受到市场的挖掘和追捧。 影响很小 高品质、性价比较高的洋房 包括楼盘形象档次较高、市政交通生活配套日渐完善、户型创新 / 产品生命力较强、优质大盘开发首期产品等等。 影响很小 商用物业 本身门槛高，四成提高到五成对于投资者来说影响不大。相反，一部分资金会从住宅市场流出，流向商用物业，对商用物业可能反而是利好。 影响很小

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◆ 业界看房价：增速趋缓 平稳上涨

东莞中原认为，东莞也将进入结构性调整，房价增速将趋缓，呈现平稳增长态势。东莞楼市2005年-2006年上半年属于价值回归，2006年下半年开始非理性快速上涨。今年上半年房价同比34%的涨幅考虑到城市持续升值，包括GDP、人均收入、固定资产投资、房地产开发投资等的持续快速增长，城市化进程加快，剔除1-6月CPI上涨1.5%，东莞房价非理性的涨幅仅在10-15%。

◆ 支撑房价向上的四大理由：

▲ 东莞经济的持续高速发展，城市化进程不断推进，房产的内在价值成长性比较强，价格与价值的背离很快会修复；
▲ 开发商这两年获利较大，即使市场进入观望调整期仍然可以也必须护盘保持价格的坚挺；
▲ 由于市场进一步分化，市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等，推动这类物业价格继续上扬，整体市场价格仍然向上运行；
▲ 东莞中长线投资为主，主流资金“锁仓”，换手率很低，这样的市场在行情看涨的时候价格容易快速飚升，但在市场调整时下调空间会很小。