2005年以来国家对房地产的调控政策更多是从加大供应角度去考虑,但“90/70”规定对市场的影响是需要较长时间才能产生效果的,新政的出台反而使开发工程进度放慢,新增市场供应不足,加上市场惜售,反而造成供不应求的局面,房价一涨再涨,所以片面的单从供给的角度进行调控结果显然是失败的。
而这次通过加强信贷管理,是主要从需求角度进行调控。提高第二套首付和贷款利率,则可以大幅降低市场需求,特别是有效的抑制了投机性需求。同时也看到,“如果第一套住房贷款本息已经全部偿还,再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。” 政策的出台使得投资者惜售的成本大大增加,市场上可售房源增加,市场供应有所加大。另外,“有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款。”政策旨在利用信贷手段促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度,增加市场供应,缓解供需矛盾。
另外,随着经济适用房和廉租房的加大力度建设和陆续投入使用,特别在东莞有大量的农民公寓建设(见附表)并陆续竣工,也会分流到商品房住宅的需求。
首付提高及贷款利率提高后,有效需求大幅下降,面对高位房价,住家和炒家开始观望,住家等待房价回落,炒家等待房价继续攀升,短期市场观望情绪开始形成,市场成交量短期将会大幅下降,出现有价无市的局面,供求矛盾得到缓解,房价过快上涨短期有所趋缓。
非理性市场的炒作会逐步降温,回归理性,价值重新成为市场投资策略主线,市场进入个盘分化阶段,真正有价值的房产面对市场调整影响不大,在市场结束观望后将重新受到市场追捧,而没有真正价值支撑或价值不高的高位房价将不可避免冲高回落。
通过加大供应和降低需求两者结合调控,预期效果将体现,全国房地产市场将进入结构性调整。但在全球流动性过剩和人民币升值的大背景下,市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等,市场进一步分化。
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