补贴！支持！取消！莆田房产八大新政亮点解读
11月初，莆田市稳定房地产市场发展部门联席会议办公室发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。（设计/郑倩）这对莆田房地产市场来说，无疑是个重磅消息。楼市这件事，一直牵动着千家万户的心。为了让房地产市场平稳健康发展，我市这次全面贯彻落实有关决策部署，用好城市政府房地产市场调控自主权，坚持因城施策原则，打出了这套政策“组合拳”，力度大，涉及面广，亮点满满。《通知》共包含9个部分内容。一方面，通过取消各类调控限制措施、调整购房商业信贷政策、优化住宅规划设计标准、实施购房财政补贴等措施，力促房地产市场止跌回稳。另一方面，采取完善商品房预售资金监管、转变房地产开发经营模式、规范客户定金交纳流程等制度，促进房地产市场规范有序发展。城市中心高楼林立。
一、取消各类调控限制措施
滑动查看《通知》原文（一）取消普通住宅和非普通住宅标准。执行国家有关取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收相关政策。
（二）2024年4月30日《关于调整优化房地产相关政策的通知》（莆房联办〔2024〕2号）取消“限地价控房价”政策施行之日起，新出让经营性房地产用地项目取消“实名登记公证摇号”开盘销售方式和优先选房配套制度。
（三）取消合同网签备案注销限制。未办理不动产转移登记的商品房，其已网签的《商品房买卖合同》，取消网签备案注销限制。因当事人违约导致撤销购房合同的，按约定承担相应违约责任。《商品房买卖合同》网签是指在“莆田市房地产管理信息系统”中完整录入合同相关内容信息并打印出纸质合同买卖双方签字盖章，同时上传经双方签字盖章的《商品房买卖合同备案表》后，方为完成合同网签流程，然后提交备案申请。各房地产企业应充分运用人脸识别、电子签章等信息技术，实现《商品房买卖合同》双方网上签订（新增、变更、注销）。
（四）取消商品房建筑形象进度超过50%未办预售许可证下调销售均价限制，鼓励各房地产企业推行商品房现房销售制度。
解读：这次房地产新政提出，取消各类调控限制措施，意味着老百姓买房就更灵活了。
比如，取消普通住宅和非普通住宅标准。以前，容积率低于多少，单套房子超过多少面积或者成交价超过多少的，就算非普通住宅，税费、贷款等政策都不一样。现在这个区分没了，买房就更简单了。包括取消普通住宅和非普通住宅标准后执行相衔接的相关税收政策，将减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
取消“实名登记公证摇号”开盘销售方式和优先选房配套制度，此举意味着摇号买房画上了句号。如今，随着房地产市场供求关系的变化和买房人日趋理性，新房公证摇号基本用不上了。取消后，由开发商自行销售，无需摇号，符合买房人和开发企业的实际需求。
此前，为严控各类捂盘惜售行为，对商品房建筑形象进度超过50%未办预售许可证的，下调销售均价。此次新规，取消了这一限制，意味着商品房价格将更多地由市场供求关系决定。
二、调整购房商业信贷政策
原文（一）优化家庭住房套数认定标准。家庭住房套数按拟购住房所在的县或区（管委会）不动产登记部门出具本辖区住房查询证明为依据，已出租的住房凭房屋租赁登记备案证明可不计入住房套数认定。二孩以上家庭购买第二、三套住房按照首套住房标准享受相关政策支持。
（二）落实个人住房贷款政策。2024年10月1日起，商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，执行全国统一的最低首付比例。进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制。督促商业银行在10月31日前对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。
解读：这次房地产新政提出，优化家庭住房套数认定标准和落实个人住房贷款政策，其中家庭住房套数按县或区（管委会）不动产登记部门出具本辖区住房查询证明为依据。
其中，值得注意的是，二孩以上家庭购买第二、三套住房按照首套住房标准享受相关政策支持。且2024年10月1日起，商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，执行全国统一的最低首付比例。这对二套房改善性需求，是较为强力的支持。
三、加快存量商品房库存去化
原文（一）实施购买商品住房予以补贴。商品住房库存去化周期超过24个月的县区（管委会），对在2024年11月—12月期间购买商品住房（不含将之前合同注销后又重新网签）的，由属地县区政府（管委会）按其已缴纳的契税予以财政补贴，每套补贴最高金额不超过2万元；补贴时间可在办理转移登记后凭购房合同和不动产权证申请补贴，以防骗补套补，具体补贴方案由各县区政府（管委会）自行制定并于2024年11月15日前对外公布。鼓励各房地产企业开展各项促销活动，加快商品房销售。
（二）支持开展项目营销推广活动。允许商品房项目在取得项目所在地的县、区（管委会）城市管理部门同意（备案）后，在红线范围内设置临时户外广告，高度不超过5米；悬挂楼体宣传条幅，条幅面积不超过楼体立面面积的50%；在周边设置道旗、桁架指示牌等引导性标识，营造销售氛围。
（三）丰富征迁安置模式。商品住房库存去化周期超过24个月的县区（管委会），原则上停止批准新的安置房建设项目，要通过已有库存商品房（含商业、办公、车位等）统筹用于安置房；对已拆迁项目但安置房尚未动工的，经拆迁人与被拆迁人协商一致，停止建设安置房，通过收购存量商品房用作安置房、变更安置房源或选择货币化安置等方式予以安置。支持属地国有企业收购房地产企业已建成存量商品住房用作保障性住房。鼓励各县区（管委会）通过推行房票作为征迁安置方式。
（四）支持商业办公用房去化。商业办公用房可按照《关于规范库存商业办公房地产分割（合并）销售管理的通知》（莆建房〔2017〕20号）进行分割或合并销售。对小微企业、个体工商户承租使用商业办公用房涉及水费、物业服务费等费用相关单位予以普惠扶持。
（五）建立房源超市展示可售房源。通过莆田市住建局网站建立莆田房源超市（网址为），展示可售商品房房源和安置房房源，为企业展示房源和市民看房选房提供便捷高效平台。
（六）开展商品房促销月活动。市县房地产协会要结合消费品以旧换新有关方案，通过组织开展“百城千企商品住房促销活动”、金秋促销季，联合家装建材商举办住（房）博会、直播看房、限时优惠等多种线上、线下形式联展联销活动，促进全市商品房销售和消费品以旧换新。
解读：这次房地产新政提出，通过实施购买商品住房补贴、支持开展项目营销推广活动、丰富征迁安置模式、支持商业办公用房去化、建立房源超市展示房源、开展商品住房促销月活动等6个方面，促进商品房库存去化。
其中，补贴的政策最为吸睛。2024年11月—12月期间，购买商品住房（不含将之前合同注销后又重新网签）的，由属地县区政府（管委会）按其已缴纳的契税予以财政补贴，每套补贴最高金额不超过2万元。
四、优化住宅项目规划设计标准
原文（一）加快高品质住房建设。推广《福建省高品质住宅设计导则》，引导开发企业优化户型设计、完善社区配套、创新运用智能建造工艺、使用绿色建材，开发建设适应市场需求的多样性的住宅产品，提高物业服务水平，建设“好房子、好小区”。
（二）支持开发各类创新住宅产品。以适应市场供需变化新形势，满足多元住房改善需求。鼓励开发建设单位联动教育、医疗、文旅等资源，围绕康养、文旅、养老养生等旅居需求，推出精装成品房、短租公寓等产品，完善功能性用房，配套社区食堂、托育中心等。
（三）优化商品住宅项目架空层使用功能。在满足消防安全、作为非营利性公共设施条件下，商品住宅项目架空层可进行半围合（绿植、树木等），设置健身运动、图书阅览、党建活动、儿童游戏、青年交流、老年休闲等小区公共活动功能。架空层不得以任何形式对外销售或变相以租代售。
（四）鼓励开发商品住宅项目地下空间。在满足消防安全和规划设计条件要求的前提下，允许新出让住宅项目（含已出让未核发建设工程规划许可证的项目）利用地下空间(指地下一层)新建非营利性家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式公共配套服务设施，用于完善15分钟社区生活圈配套，提升居住区品质；由此增加的地下建筑面积，不计算容积率，不收取土地价款，建成后产权归全体业主所有。项目经营使用由开发单位与业主自行协商。
（五）优化商品住宅用地指标。在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域或受限高管控区域，优化规划用地指标，可停止执行住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准。
解读：这次房地产新政提出，从加快高品质住房建设、支持开发各类创新住宅产品、优化商品住宅项目架空层使用功能、鼓励开发商品住宅项目地下空间、优化商品住宅用地指标5个方面优化提升项目宜居标准。
五、完善商品房预售资金管理
滑动查看《通知》原文（一）各级住建部门要加强预售资金监管，严格预售许可门槛。规划配建架空层的项目，架空层重点监管资金数额降低为按其所在房屋每平方米造价的50%计算纳入监管。
（二）对项目施工总包或监理单位拒绝配合材料款或工程款等正常款项申请拨付盖章的，县区（管委会）住建局经函询属于无正当理由不配合的，核实备注后予以同意拨付。
（三）对项目已竣备交付并完成不动产首次登记、按照施工合同约定序时进度支付工程款，因施工总包与建设单位存在工程结算争议，自项目竣工验收备案之日起满4个月仍无法完成结算的，经建设单位申请区（管委会）住建局核实同意后，可向市住建局申请监管账户按施工合同总造价减去已拨付价款后未付余额的1.2倍予以预留，其余金额转为非重点监管资金允许房地产企业自行使用；如施工总包已向法院起诉并采取查封保全账户和资产相当争议余额的，经建设单位申请区（管委会）住建局核实后，可向市住建局申请撤销预售资金监管。
（四）对项目已具备撤销预售资金监管条件，而房地产开发企业无正当理由不申请撤销的，经区住建局核实后上报市住建局撤销资金监管。
解读：这次房地产新政主要针对平时预售资金监管过程中出现的如架空层监管金额偏高、施工单位或建设单位不配合拨付工程进度款、不配合撤销预售资金监管等方面，进行完善。
严格预售许可门槛，可有效防范“**”风险，这对于市场的稳定和购房者的利益保护具有重要意义。城区环境优美，群众生活过得越来越红火。
六、转变房地产开发运营方式
原文（一）改革房地产开发融资方式，引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。建立以项目为主体的融资制度。
（二）对已办理土地或在建工程抵押登记的项目，其在申办《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》时，需由所有抵押权人出具同意放弃相关抵押物抵押权或解除相关抵押物抵押权的函。《商品房买卖合同》网签前必须按套解除该商品房所有抵押登记后方可进行网签。
（三）房地产企业不得在《商品房买卖合同》已网签的商品房上设定土地或在建工程等任何形式的抵押担保；不得将已取得《商品房预售许可证》未竣备交付和不动产首次登记的商品房项目为非本项目贷款债务作担保(含连带担保)，违反规定的不动产登记部门不予办理抵押登记，切实维护购房人的合法权益。
解读：这次房地产新政对原来已办理土地或在建工程抵押登记的项目，在申办预售许可证、合同网签备案、债务抵押担保等方面过于宽松规定予以纠正，提出上述要求。
七、支持二手房市场交易
原文（一）换购住房个人所得税予以退税支持。落实财政部等三部委有关政策，符合相关条件的，在相关文件规定的期间内，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
（二）已办理商业或公积金抵押贷款的房屋，其交易过户允许实行跨行带押过户，以提高二手房交易的便利性和安全性。
（三）建立二手房交易资金监管制度，确保二手房交易安全。
解读：这次房地产新政通过解决购买二手住房学位问题、支持换购住房个人所得税予以退税、允许二手房实行跨行带押过户、建立二手房交易资金监管制度4个方面，支持二手房市场交易。
买过房的人都知道，传统二手房交易需要“先解除抵押再过户”，存在办理流程复杂、资金筹措不易等问题。二手房跨行“带押过户”新模式则无需提前归还旧贷款，即可以直接完成过户、重新抵押并发放新贷款，有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期。
值得注意的是，符合相关条件的，在相关文件规定的期间内，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。“城市之肺”土海湿地公园风光秀丽、宜居宜业。
八、严厉查处违法违规行为
原文各房地产企业（含房地产中介机构）应严格依法诚信经营，不得采取虚假广告宣传、引诱交纳定金、虚构商品房原价、未按规定公示信息等误导消费、欺诈消费形式从事经营活动。对需要客户交纳购房定金的，须明确告知客户如买方违约则不能要求退还定金的后果，并签订定金交纳书面告知书，双方各持一份，以作为发生定金纠纷处理依据。各级市场监管、住建、城管、公积金等部门通过日常巡查、联合检查等方式加强房地产市场监管，严厉查处各类违法违规行为，并按照《莆田市房地产开发经营信用联合激励惩戒实施细则》对企业和从业人员实施联合惩戒，并记入个人征信档案，营造公平放心的商品房消费市场。
解读：这次房地产新政要求各房地产企业应严格依法诚信经营，对需要客户交纳定金的，必须明确告知客户如买方违约则不能要求退还定金的后果，并签订定金交纳书面告知书。同时加强巡查检查，严厉查处各类违法违规问题。该通知自印发之日（2024年11月1日）起施行，有效期2年。房地产政策持续调整优化，正是我市根据当前房地产市场的形势，抓住企业反映的困难点和老百姓的需求点，提出一系列具体措施。八大新政，正释放出积极信号。
{:pfw5:} 真不错啊 这么长的文字
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