「逢事闲聊」之正荣财富中心定价策略02
本帖最后由 绝处逢生 于 2013-4-29 16:28 编辑放假了，闲来无事，谈一谈个人对莆田目前最大综合体项目“财富中心”定价策略！首先谈一谈常见定价方式！
A:四两拨千斤：万达，碧桂园，正荣 御品世家···················这个也是万达惯用的销售策略，现金为王！前期对商业方面很有把握的信心。
以莆田万达为例：销售金额25-30亿 两年交房
以最底25亿金融杠杆收益
一分利=6亿/两年
二分利=12亿/两年
收回成本，赚了一个20W商业面积坐等收租兼赚了10亿左右现金
备注：住宅写字楼 均价7600 商铺均价 3.3W
B:细水长流：万科，联创，尚都，天城，三迪公馆，旧体育场···················
经常我们看到高开高走，就是习惯性坐等升值的传统运营方式。
变成我们日常生活方式挤牙膏，栋栋精彩，一栋一期。
万科城，早期开盘，多栋方式同时销售，变成目前挤牙膏方式进行，说明坐等升值，去年还销售面积冠军还是亚军，不过今年还是高价挤牙膏，是很难达成集团内部面积冠军，可能会得利润率前三名。
坐等升值前提是资金没有问题的企业，不过目前很多是抵押给银行换工程款。这种情况，前两三年开盘的楼盘最明显，不用举例大家明白。
C：回谈财富定价策略，正荣今年在福建有4个财富中心开建，资金需求量大。
莆田财富中心面积在70W左右 供销售住宅37W与写字楼 店铺大概在45W左右
以最近莆田正荣两年开盘情况来看，兰湾定价受万达影响，后期补偿10W左右给前期业主。
有了这个前例，正荣定价更加小心合理，在世家楼盘就可以看出，定价8500起。开始走现金为王的策略。
众观财富中心综合体，面积大，工期长，3-5年时间！
正荣的位置在联创，万科中间，不会走细水长流定价，前期会加快销售，手握现金为主利用金融杠杆方式收益。
以加快销售为先，后期商业培养为主。
结合世家8500起，兰湾7000起
住宅与写字楼公寓开价7500左右起是合理的价位（因为旁边精装修的万科） 店铺在2.5W左右起速战速决
手握45亿左右现金 ，金融杠杆收益 ！
一分利=16亿/三年
二分利=32亿/三年兼得赚了五星级酒店加商业店铺收租
备注：正荣财富中心核弹定价策略，也是众多同行不想看到！
学万达，爆炸价格，6998开优惠后6500起
抢收莆田整年一半左右客户源
逢事闲聊，只作参考！
要6998起价的话就........不好意思，我要去抢了{2-9} 本帖最后由 绝处逢生 于 2013-4-3 17:21 编辑
cong7978284 发表于 2013-4-3 17:16 static/image/common/back.gif
要6998起价的话就........不好意思，我要去抢了
{20-16}正荣敢开6998 一年中的莆田一半左右客源就是他了
{1-79}完全不可能的状态！必须要上8000的！和联创这次的价格应该差不多！ 放开那锅姑娘 发表于 2013-4-3 17:24 static/image/common/back.gif
完全不可能的状态！必须要上8000的！和联创这次的价格应该差不多！
{20-25}不用多久要开盘了，静待迷底！
绝处逢生 发表于 2013-4-3 17:20 static/image/common/back.gif
正荣敢开6998 一年中的莆田一半左右客源就是他了
不可能，个人觉得会比联创还高点。看正荣这几次的手法，人家价格都是傲视楼市的 托尼吉言吧 本帖最后由 绝处逢生 于 2013-4-3 17:33 编辑
cristy 发表于 2013-4-3 17:28 static/image/common/back.gif
不可能，个人觉得会比联创还高点。看正荣这几次的手法，人家价格都是傲视楼市的
傲视楼市 {20-3}潜在对手：780亩富洲兰溪城 估计7500起价比较有可能。均价应该在8500左右！ 肯定比肩联创，价格太低，会搞坏市场的。大家买涨不买跌。