拨开迷雾：帆哥两年来对万科城的一些判断
本帖最后由 东海快帆 于 2013-3-24 15:14 编辑从万科进驻莆田开始，众说纷纭。。在万科刚进驻的前期，也就是1年多2年前，帆哥也谈了一些自己的判断、看法。。在万科城进入第四期的现在，“闲闲”中，翻出以前的旧帖，重温一下。。
本帖最后由 东海快帆 于 2013-3-24 13:33 编辑
再复制一下1#2段内容：
今年的运营落下帷幕，明年的规划也已敲定，而离岁末给ZF相关部门“烧香”还有一些天，这几天闲的蛋疼，外面又是湿冷湿冷的，只好一边吹着暖气，一边泡着莆房网闲扯。。
年末巨献开始 {2-6}
不管万科有多“大条”，作为一家企业，他就离不开企业运营的几个要素，离不开战略规划、品牌定位，离不开产品组合、营销策略，今天我们全方位、多角度地来“扒一扒”莆田万科。
1、从万科的全局战略讲，其在一二线城市的运作受调控及竞争、市场成熟度影响，利润呈萎缩状态，下沉或切入莆田这种级别的发展中城市，其战略目的是开辟新的利润增长点，来弥补一二线城市利润的流失。莆田万科就承载着这样的责任，所以从一开始，莆田万科就是有着具体利润目标的，房价也就不可能定的偏低。
2、从产品组合讲，需要部分产品走“平价”路线，聚焦人气，部分产品切割高端，创造足够利润空间，莆田万科的诉求主轴为6999的所谓精装房，但也同步推出12999的花园洋房，这是典型的“母鸡带小鸡跑”策略。需要说明的是，花园洋房并非别墅，只是另一种意义上的套房。
3、所谓的“精装修”，以莆田万科目前区位来说，精装修的附加值基本被目前的“偏远”位置和多年完成的等待所抵消，这笔账或这种“性价比”俺想大家都会算吧。
4、莆田万科未来的房价和莆田楼市是微妙互动的，万科能够影响莆田房价的主要是他的供应量，他的供应量如果一定幅度超过同期需求，莆田整体房价会滞涨或相应下跌，而这对莆田万科未来的定价也会带来负面影响（定价上不去，利润空间萎缩），前面说了，万科来莆田是有着具体利润目标的，所以莆田万科的出发点和希望值是莆田整体房价既不出现大的震荡，又能从市场获的足够份额，这一点，从他一期的定价和均价就能看出一二。
5、再来解读一下莆田万科的供应量，从规划总平面图看，刨去安置房、人工湖、科技馆等公共设施，万科商品房的建设面积大约在2300亩左右（附图），而据报道，万科一期用地是222亩，一期总套数是2000套左右。那么以此估算，2300亩大约能释出20000-30000套左右的数量。一期有超高层，也有花园洋房，而沙盘总模型里也是一部分超高层，一部分花园洋房。当然，这个估算是以主流面积估算（95-140），如果是40平米左右的单身户型，那套数还要多些。
莆田万科的计划是用6-8年的时间完成玉湖新城的建设，也就是说，平均下来每年上市的套数在3000套--4000套。
本帖最后由 东海快帆 于 2013-3-24 13:40 编辑
再复制一下3#2段内容：
如果你是高端购房者，不必理会本帖。本帖只想对那些背着压力、为解决住房而辛苦打拼的普通购房者说几句。
今天看了万科·玉湖新城的平面图，将极有可能出现俺《莆田万科：一半是火焰，一半是海水》一帖中所说的情况：1、万科。。其价位就和普通购房者匹配了吗？ 2、硬件设施是提升了，居住环境是不错了，但价位是否离普通购房者越来越远？
从平面图看，安置房占比不小，景观面积又占了一部分，其余的大都是临木兰溪、环人工湖的部分。也就是说，一个方面万科要投巨资解决安置房、人工湖等，成本不低；另一方面打造或炒作“江滨”、“湖景”的概念势在必行。其中大部分楼房往高端走的意图基本没有悬念。
换句话说，万科日后的房价已经基本没有普通购房者什么事了，所以，期待万科的购房者们要一分为二的来评估了。
房价方面：
这个是普通市民最关注的，一些观点认为，万科一来肯定会带动房价攀升。这个我认为不一定，万科应该会根据莆田市场的竞争行情、发展空间、主流消费者的承受能力来定房价。
也有其他一些观点认为，万科在一些二线城市的价格才5000左右，莆田万科应该也不高，这也是片面的，姑且不说沿海和内陆的差异性，也不说几线城市的可比性（昆山，苏州下面的一个县级市，房价基本上万），单就消费观、置业观就差异巨大。举个例子，在西部中心城市成都，一环内房价一万以上，三环约6000，这似乎和他的城市地位不匹配，这其中最大的因素就是成都市民的消费观，他们的支出主要是休闲，购房不热衷。而莆田人的置业观念大家都清楚。
所以，万科对莆田房价带来的影响在于他的供应量，以及放量的方式（集中还是逐步）。当然，这个放量应该包含安置房，从荔港大道到城港大道，需要多少的安置房！
本帖最后由 东海快帆 于 2013-3-24 13:38 编辑
还是咬伤满怀期待的购房者？
水牛该高兴了，
年底就有新房住了 乡下会有别墅 发表于 2013-3-24 13:57 static/image/common/back.gif
水牛该高兴了，
年底就有新房住了
水牛买在万科了吗
温故而知新啊 哈哈