浅谈房地产价格的影响因素
影响房地产需求的因素1.1消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。2007年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。
1.2人口数量
近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。
1.3收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加。可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。
1.4社会安定情况
如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。
2012-3-26 09:06 上传
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影响房地产供给的因素
2.1房地产开发投资规模
房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。
2.2土地及建筑成本
土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。目前，我国土地成本已占到商品房成本的30%-40%，地价作为房价的主要构成部分，地价的上涨对房价上升具有不可忽视的重要作用。除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。
2.3房地产竣工面积
在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国，竣工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。
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影响房地产的其它因素
3.1国民经济发展水平
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。
3.2利率因素
房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。因此，利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。
3.3金融机构贷款余额
房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源，目前的普遍做法是由开发商提供至少35%的项目资金，剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看，银行按揭是消费者购买房屋的主要方式，根据银监会的规定，90平方米以下的房产按揭比例可以达到80%，如果没有按揭的支持，真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者(尤其是炒房者)的购买积极性。
3.4政策因素
市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国，ZF这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。从中央政策来看，政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，但也不希望房价有太大的波动，影响金融、社会稳定。“国六条”、“国11条”、“部19条”等政策的出台目的就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。但是地方ZF在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展，有时会成为推动房价上涨的一个重要因素。
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总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。 影响房产的因素很多吧 如何调整呢？ {1-48}
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