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大鸿鹰 发表于 2012-2-25 08:52:44

土地出让金还将下降 低价地何时盖出低价房？

   2月14日，招商局地产（北京）有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体以23.7亿元底价竞得朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地地块国有建设用地使用权。东北四环的地段以12523元/平方米楼面价成交，延续了北京土地市场跨年度的低迷。

      回顾去年12月份，先是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以95000万元底价竞得北京市大兴区旧宫地块。随后同样在大兴，北京富源盛达房地产开发有限公司以69800万元竞得北京市大兴区庞各庄镇镇区改造地地块，成交价格仅比起始价高出约5000万元。同日北京金隅大成开发有限公司以底价91700万元拿下丰台区花乡郭公庄地块，楼面地价仅为6033元/平方米……

      优质地块底价成交，是否意味着房价迎来了下降预期？北京土地市场出让金收入是否将继续下滑？

      专家视点

      国土部中国土地勘测规划院副总工程师

      邹晓云：土地出让金总体还将下降

      不能说地价下降就意味着房价还会继续下降。现阶段调控政策下，是需求主导的市场，这两者的关系是，房价的下降带来了地价的下降。

      土地市场的回暖依赖于房屋市场的回暖，而房屋市场目前受调控政策左右，在调控政策没有改变的情况下，土地市场很难回暖。

      房地产市场的不景气，让房企拿地热情下降，需求减少，土地供应量下降，同时，也带来土地出让金的下降。根据北京市财政局的统计，2011年北京市土地出让收入为1233.68亿元，与2010年相比下降了6.5%.在楼市调控未见放松的情况下，2012年，北京土地市场出让金总体的收入还会继续下降。这一预测是基于2012年北京土地市场依然偏冷做出的判断，此外，也不排除受出让地块多为较偏远区域，价格较低等因素的影响。全年土地出让形势的继续恶化，使得以往依靠"土地财政"的地方ZF或陷入"财政困局",地方ZF过度依赖土地出让金收入或难以持续。

      北京师范大学房地产研究中心副主任

      王宏新：底价拿地不等于底价卖房

      市场调控下，北京房企却是存在拿地减少，拿地价格往往也是底价的情况。但值得关注的是，现有的调控政策并不仅是针对土地，更多的还是在调控市场上的成交量。

      因此，在现有商品房中，由于计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场化供求制度二者之间的内在矛盾，使得土地永远属于稀缺性资源，而房地产开发商拿地以后也必然会理性地追求企业自身利益最大化。也就是说，如果政策放宽、成交量上涨，那么现在底价地开发商的项目销售价格也可能不会与当时拿地价格成正比。

      北京土地供应本身就很紧张，但在调控政策出台前，每年开发商都迫切希望ZF多推地，这说明各大房企非常看重北京市场。

      调控政策出台后，开发商销售锐减，在拿地方面放缓了节奏。但由于ZF供地计划仍保持多年来的惯性，才造成一些土地流拍。土地供应保持原有的供应量，买家却在等待未来市场有所转变，土地的成交量与成交价必然会降低。但要说拿地价格与销售价格得保持一致，恐怕需要保持利润率的开发商没有一个会去这么做。

    拿地房企

   项目尚未确定规划 房价未必取决地价
   
   北京金隅大成开发集团有限公司策划经理 卞颖

   目前，公司拿地后一直在做该地块未来打造产品规划，没有办法现在给出项目产品今后的销售价格。但未来公司在做价格规划的时候，决不可能仅仅是参考拿地价格进行。比如说，虽然项目定价和地价有关，但最终成本还要包括建安成本、人员费用等其它支出。此外，对于项目今后的具体价格，还要考虑市场周边在售项目的定价。因此，说土地价格直接关系今后房价有必然联系并不准确。

    中国葛洲坝集团（北京）房地产公司项目副总 郭海珍

   从拿地至今，按公司运营流程，土地的项目规划并未最终明确。公司已有初步的打算，但现在不是透露的时候。至于项目今后的具体价格，肯定要考虑市场周边在售项目进行定价，当然，土地价格对房价会有一定影响。

    招商地产（北京）有限公司营销总监 孟睿

    关于这次拿地情况和项目规划，公司将于近期向媒体公布。

    富力（北京）房地产有限公司公关广告部总经理 张丽娟

    目前土地市场逐渐走低、竞争减少的背景下，入手优质土地的机会大为增加。今年的形势还不明朗，关于土地的使用暂时无可奉告。

    长久以来，房价被开发商习惯引用"面粉价决定面包价"来诠释，而随着宏观调控的深入，开发商难赚钱导致难购地的矛盾日益明显。日前曾发起调查，关于"面粉决定面包"再度发问：地价便宜是否意味着房价就应该便宜？

    您是否认同地价决定房价？

    是 65.40%

      否 34.60%

   您认为北京房价是否目前已经探底？

    否 84.50%

      是 15.50%

      您认为北京房价在未来两年内的趋势是？

      逐步降低 48.10%

      趋于稳定 20.10%

      未来会有反弹 18.60%

      难以判断 13.30%

   您认为开发商是否会低于地价卖房？

    绝无可能 64.20%

       有可能 35.80%

(北京晚报)

梧桐 发表于 2012-2-25 11:18:40

北京金隅大成开发集团有限公司策划经理 卞颖

   目前，公司拿地后一直在做该地块未来打造产品规划，没有办法现在给出项目产品今后的销售价格。但未来公司在做价格规划的时候，决不可能仅仅是参考拿地价格进行。比如说，虽然项目定价和地价有关，但最终成本还要包括建安成本、人员费用等其它支出。此外，对于项目今后的具体价格，还要考虑市场周边在售项目的定价。因此，说土地价格直接关系今后房价有必然联系并不准确.


打忽悠，得了便宜还卖乖

会飞的猪 发表于 2012-2-25 11:57:44

都是商家给的价格，国家只是定义在一个范围之内。

树林风 发表于 2012-2-26 10:21:11

{1-193}{1-193}

寂寞的鱼 发表于 2012-2-25 14:19:49

看了调查 普遍人还是希望房价降

寂寞的鱼 发表于 2012-2-25 14:19:59

就是不怎么相信政策

树林风 发表于 2012-2-25 14:34:36

您认为北京房价是否目前已经探底？

    否 84.50%

      是 15.50%

树林风 发表于 2012-2-25 14:34:53

还是会有降的时候

零距离 发表于 2012-2-25 16:15:54

其实调控政策 对房地产市场冲击真还不是很大

零距离 发表于 2012-2-25 16:16:05

房价 也也是降价很多

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