国土部束可欣：征收不动产税可抑制炒房打压房价

心兰

国土资源部土地利用司副司长束可欣

心兰

今年以来，中央政府出拳更重，房价变化更加迷离，二、三线城市机会更多，外资进入形势更紧，在这种情况下，地产与资本的对接，机遇何在？风险几何？以何创新？

　　在此情况下，由新地产策划机构和思源经纪主办的2007年中国地产金融年会暨首届中国地产周于2007年10月25日-26日在北京威斯汀大酒店盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。以下为国土资源部土地利用司副司长束可欣演讲：

　　【束克欣】：女士们、先生们、朋友们，上午好！借这个机会我想给大家介绍一下近十年的城市发展当中的土地资源的问题的想法，仅仅是我个人的研究意见，不代表国土资源部。

　　我们当前中国的发展引起世界瞩目，这是一个事实。但是中国的发展一方面是使国力大大增强，另外一方面，我们国力也暴露出来我们发展过程当中的很多问题，比如说土地资源与人口问题，在我们国家是非常突出的一个问题，由于我们的人口达到13亿多，土地资源始终只有960万平方公里。那么人均土地资源是在逐年减少，处于这样的状态。

　　尤其在近20几年改革开放过程当中，城市发展的速度越来越快，城市的土地资源就显示的特别紧张。那么中央也出台了很多政策，约束城市过度扩张用地。实际上我们这些年发展过程当中，快速的发展、大量的占用土地也加剧了我国土地资源供应紧张的一个局面，因此，我们按照十七大提出的要求，科学发展观的第一要意是发展，所以我们要继续发展。

　　继续发展就势必还要继续占用土地，因此，在城市来讲，要继续发展我们像过去那样平面扩张，“摊大饼式”的发展，土地资源是肯定有问题的。必须找出一条适合我们既保障又好又快的发展，又能保障我们土地资源的基本保障问题。

　　所以我们研究认为，城市要可持续发展，必须走节约与节源用地这条路。2000年在柏林召开的世界城市大会宣言中明确指出，全世界没有任何一个城市是可持续发展的城市。我们中国尤为突出，特别是在土地资源方面。所以在这方面，我们要认真的总结过去我们城市发展既快速，但是同时也存在很多问题，主要问题就是粗放利用土地，从土地资源来讲是粗放利用土地，那么城市的粗放利用土地的主要表现，一个是首先来讲应该是从规划上讲，我们继续沿用传统的规划设计的理念和技术规范是有问题的，我这么讲并不是说我们过去的规划和设计的理念是错误的，不是这样的。

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过去的事有它存在的道理，但是随着我们形势的发展，我们必须总结过去，根据新的情况、新的形势改革我们不合理的地方，保持我们的优点。那么城市的规划过多的强调了容积率、绿化率，我认为这种强调是对的，是以人为本的目标来出发的，但是同时我认为存在的问题，怎么样在容积率、覆盖率、绿化率这个关系上，怎么更协调一些，需要更好的研究。

　　为什么这样讲，我们现在城市采取的是低容积率、低密度、高绿化率这样一个要求。那么这样的要求必然造成城市的“摊大饼”，我们能不能采取高容积率、低密度、适当的绿化率这样的方式，减少平面扩张土地，把土地的空间充分利用起来，这是一个从规划上节约用地的最大的好处。那么实践证明，这是完全可行的。这几年来我抓了几个点，长沙市有一个星河三角洲大家都知道，前几个月拍卖了92亿元，大家称“地王”，其实这里面有一个概念的问题，总地价是92亿元，但是单位面积的低价并不是很高的，因为地块大，1千多亩地。

　　在这个地方我们就采用了节约型城市发展模式，它的容积率达到3.0左右，它的绿化率达到55%，它的覆盖率大概也就是在30%不到。同时解决了道路和交通拥堵问题，实现人群分流进行整合，所以从这个意义上讲，我们城市发展应该思考总结过去的规划理念和我们一些技术标准的要求，用这样一个规划的指标来引导我们城市的土地开发利用。

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　第二点我认为，城市的土地要充分利用好，在财政税收制度方面要进一步进行深化改革。我们现在为什么城市会出现一些房价很高，购买人很多，政府采取一系列行政干预措施，要压低房价，我认为根本问题是要在财政税收制度上进一步改革。

　　从财政政策上讲，中央政府和地方政府在财政分权上，如果大力发展房地产业，这个行业的很多税收是由地方政府响应的，因此从政府这个层面上讲，地方政府有动力。那么从税收这个角度来讲，世界各国普遍实行不动产税制，但是我国至今没有实行。因此，有钱人或者有一点钱的人都想通过房地产这个行业购买更多的住宅等待升值，具有投资行为和投机行为。

　　如果实行不动产税制，我们所有买房的人恐怕要考虑我这样做，大量的买房是否合算的问题。我们在这几年房价暴涨的过程当中，就有很多人发了大财，一买几套房，银行贷款买房，过一、两年可以赚一倍、两倍的钱。

　　因此，在房市上现在的状况并不是本人居住的需求，相当大的成分是由投资行为引起的，我们也不可能每家每户都去买房子住。所以我认为在利益格局上需要进一步的深化改革我们的财税政策，调整利益分配格局。

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第三点就是城市的土地资源自然有限，我们又要发展用地，所以我们应该在源头环节进行节约用地，源头环节是什么？就是各行各业的设计规划等技术指标。我们现在的行业设计规划，大多数是采用原苏联的标准，苏联当时的标准根本不存在土地资源匮乏的问题，有的是地，人口很少。可是我们当初引进的时候也没什么问题，但是我们现在有13多亿人口，相对土地资源来讲，人均拥有量越来越少，我们经济总量在不断的增加，在这样的背景之下，继续沿用过去的规划、设计规范技术标准，是不能适应的。因此，必须修订过去的一些指标。

　　再一点，应该大力推广节约土地、节约能源的新技术，我前面讲了，深圳微时科技公司董先生，发明了节约用地发展公司，经过我们多方面的介绍，在长沙试点，长沙在不断的扩大这个试点，长沙的五广高速铁路和未来的京沪铁路交汇点将进一步采用这种立体布局的方式，可以节约40%左右的土地。所以用这样的方式，我们解决城市继续发展的用地问题是非常可取的，我们叫进一步大力推广这种新技术。各位从事房地产开发的企业，希望能够把这一个模式运用到你的具体项目当中，你肯定会带来不可想象的效益。

　　那么最后我想总体上有一个一级开发的问题，我们按照有关法律的规定，土地的一级开发应该是政府行为，这是按照城市规划的要求，由政府国土部门具体组织对某一块土地，按照规划要求进行前期开发的组织工作。企业的参与是对一级开发进行工程招投标，参与工程招投标是对工程的实施，而不是对土地进行开发。所以现在在这个问题上，我们一些地方政府把这个意义扭曲了，我们正在扭转这个问题。 　　如果把一级开发让我们企业来做，成本怎么控制？我们也有很多人反映，已经做过的一级开发，以后土地招标、拍卖、挂牌怎么挂、怎么拍？这个成本怎么算等等一系列问题，我们正在纠正这种行为，希望我们在座土地一级开发的企业也要协助政府进一步研究好这个问题，因为时间关系，我就讲这么多，谢谢。