话说莆田开发商

111111 · 发表于 2007-8-25 16:56:39

话说莆田开发商

如果有人说现在有个行业能在一两年之内造就一个百万富翁、甚至千万富翁，你马上会想起房地产。

　　如果有人说现在有个行业能在一两年之内让一个亿万富翁彻底破产，你也应该想起房地产。

　　风险与利益同在，陷阱是真实的，暴富也是真实的。也许这就是这个行业的魅力所在。

　　莆田的房地产开发商，论规模当然不能和大城市相比，论出身却是五花八门：既有干包工头起家的，又有从别的行业杀进房地产市场来淘金的，既有凭着一块地皮发迹的“土八路”，也有背景大得吓人的正宗外资企业。好在英雄不问来路，赚钱才是硬道理。赶上个好年景，各路人马带着大笔资金纷纷进场，在这块小小的地盘上，上演了不少起起伏伏的悲喜剧。

　　蛮荒时代

　　莆田人初次见识房地产开发商，是在80年代末至90年代初。那是改革开放以来的第一次房地产热。

　　国有企业占尽天时地利，想要地皮就有批文，想要资金就有贷款，外资公司凭借自己先进的开发经验，加上有利的政策环境，也毫不逊色。当时最大的项目几乎都是出自这两类开发商，但由于价格比较贵，在那几年交付使用的建筑面积中，这种大牌项目并不是很多。至于民营开发商好不容易弄来一块巴掌大的地皮，就忙着三通一平搞配套，配套干完了，资金也就所剩无几，不可能像大企业那样正规开发，于是就玩起卖地皮的把戏：把地皮按照店面的规格分成若干“坎”，化整为零，一坎一坎的零售，开发商只是大概的统一一下建筑立面，买主再自己找个施工队把房子盖起来。当然业主一般是集体委托开发商找建筑公司统一施工，开发商也豪爽地承诺绝不在施工费用上揩油。

　　这样盖起来的房子，在今天看来实在有趣。很多买主限于经济实力，只能买一坎，楼下一间店面，店面之后还有一间小仓库，楼上每层都是门对门的两间，没有户型规划，也没有用途限制，想怎么安排悉听尊便。土是土一点，却满足了业主“有天有地”的要求，至于开发商，他们追求的不是利益最大化，而是风险最小化，只要把批发与零售之间的差价赚到手也就心满意足了。于是皆大欢喜。这就是所谓“前后间”，在当时很是流行了一阵。

　　1993年，由于全国房地产市场过热，中央痛下决心全面整顿，第一次开发热潮在全面崩盘中结束。在建项目几乎全部停止，开发商损失惨重，只剩下几家实力雄厚的外资企业还在勉力支撑。

　　花样年华

　　市场的萧条一直持续了6年。这几年，一部分开发商像冬眠的动物一样，把自身运转所需要的开支降到最低限度，撑不住的时候，甚至把手里的地皮廉价卖出去几幅。另一部分开发商却在悄悄的买进地皮囤积起来，耐心等待着。

　　1999年，第二次开发热正式开始。台湾地震、限制集资、撤县建区……一连串的好消息把开发商的胃口刺激起来了。

　　每一次开发热潮都能催生一批新的开发商，这一类“新贵”的数量似乎还很多。在起步初期，他们的资金也许不如前者充裕，他们的经验几乎是空白。于是就把整个流程简化到了极至：投标买地（不经论证，自己一拍脑袋就决定了）———规划设计（凭感觉挑一个福州厦门流行的户型）———申请报批（唯一比较麻烦的阶段）———上市销售（没有策略、不做广告、随行就市的价格、原始状态的售楼部）———基建（价格是评价施工单位的唯一标准）———验收、交房、清盘、公司解散（所有问题全部交给物业管理公司）。

　　好在莆田的房源还有不小的缺口，好在莆田的消费者还远远谈不上成熟，只要地段不错、价格合适、户型不算太糟，总能招来买主。这些新兴的开发商居然就这么把房子卖出去了。莆田开发商的入市门槛就是这么低。

　　商人对利益的追逐是永远不会满足的。在完成了若干项目之后，他们掌握了相对充裕的资金，也积累了一定的经验，对房地产行业有了一些认识，发现这种做法不太适合大型高档项目。

　　强者游戏

　　那些经历过萧条期的开发商，自然要成熟得多，每一步都颇有章法。市场好比一所学校，熬过长达数年的市场严冬之后还能活下来的，就算拿到了文凭。他们尝过了市场崩盘的苦头，知道年景再好也有个起伏的时候，几年以后即使不会再来一次惨烈的崩盘，至少生意也不会像今天这么好做。市场就像人一样，长期的饥渴会带来暴饮暴食的需要，但是肚子填饱以后也必然要进入正常饮食的状态。目前的旺销，某种意义上是90年代中期大萧条之后的一种反弹，而“反弹效应”结束后，自然不能指望市场还有这么大的需求量，消费意愿逐渐理性、逐渐平稳，将是今后一段时间的市场特色。

　　政府对市场的管理将越来越严格，消费者的购房观念将越来越先进，市场将逐渐理性、平稳，房产供需缺口将逐渐填平。这就是房地产行业在今后两三年内的大趋势。开发商如果还沿用以往那种粗放式的经营手段，显然不能适应未来的市场状况。

　　严密的论证，科学的规划，规范的营销，如此等等，一整套全新的运作规范需要建立，楼盘品牌需要塑造，企业形象需要提升，人员队伍需要稳定和提高。这一系列工作，都应该在市场旺销局面没有结束的时候完成，开发商在今后几年的任务是很繁重的。可以肯定，不是每一个开发商都能做到这些，但是要想真正在房地产领域有一番作为，要想顺利渡过市场的萧条期，就必须有这样一次全面的调整。

　　我们看到，一些有远见的开发商，凭借丰富的开发经验和对市场的敏锐嗅觉，早已开始了必要的调整，先行一步，才可能是最后的赢家。

　　和其他任何一个行业一样，市场进入平稳发展之日，也就是强者时代到来之时，跟不上市场要求的开发商将面临淘汰。

　　莆田的开发商们，你们准备好了吗？

恒星 · 发表于 2007-9-10 16:24:10

话说有理,深有体会!

海天 · 发表于 2007-9-12 20:04:56

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