土地测评：限价1.15万/㎡部份回购价涨至6000 商贸城霞江地块10.11重拍

QQ雨 · 发表于 2019-8-1 11:35:49

------涵江商贸城霞江地块——莆房网航拍全景------

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PS拍-2019-12号涵江国际商贸城霞江地块测评
8月13日流拍，10月11日重新拍卖，部份住宅回购价从4800涨至6000元/㎡
占地面积：74112.83㎡（约111.18亩）
地块位置：福厦路与涵港大道交叉处，保利城五期观澜别墅、保利城六期天境高层旁，霞江地块。
用地年限：商业40年，幼儿园50年，住宅70年。
（一）建筑密度≤28%；
（二）容积率>1.0且≤3.1（其中零售商业建筑面积≥2000平方米且≤2200平方米）；
（三）绿地率≥30%；
（四）主要出入口：东侧、西侧。
保证金: PS拍-2019-12号地块为人民币壹亿叁仟万元整（￥130000000元）。

QQ雨 · 发表于 2019-8-1 11:36:33

　　特殊要求
　　1 、该宗地应无偿配建9班幼儿园一所（用地面积≥4050m2，建筑面积≥3840m2，建筑高度≤12米，位置宜布置在交通便捷地段，具体位置可根据本项目总平面方案统筹考虑），社区卫生室（建筑面积≥95m2）；文体活动室（建筑面积≥615m2）；文体活动场地（用地面积≥920m2），通信接入机房（建筑面积≥200m2），居家养老服务点（建筑面积≥430m2，且每100户不小于20m2）；生活垃圾收集点（服务半径≤70m），社区终端共同配送站；该宗地配建的养老服务设施的不动产产权归涵江区人民政府；配建的幼儿园的不动产产权归涵江区教育局；
　　2、　该宗地拟采取土地整体出让及部分商品房回购模式建设，其中：回购住宅计容建筑面积92359.41平方米（不含一层架空层），回购商业计容建筑面积876.85平方米，回购单价：住宅6000元/平方米，商业9000元/平方米（含土地价款、建安成本、小区配套设施建设费及**费用等相关税费），商品房回购总价45122万元。
　　3、　该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为138000万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。具体摇号方式见该宗地《拍卖须知》中说明。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过11500元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2019-8-1 11:39:11

　　PS拍-2019-12号涵江霞江地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于涵江商贸城片区内，三面环水，打造理想的宜居之地。自建幼儿园，北侧是涵江实验小学分校，未来教育配套齐全，是一个幸福品质的准学区房。324国道、涵港大道等交通配套齐全，十分方便。该地块属于莆阳新城第一幅出让地块，升值潜力不可估量。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2019-12号占地74112.83㎡（约111.18亩），容积率>1.0且≤3.1（其中零售商业建筑面积≥2000平方米且≤2200平方米），可打超百米高层，高端滨水楼盘。
　　地块交通条件评估：
　　该地块在涵港大道与福厦路交叉路口东南侧，旁边有规划莆阳大道、滨海大道、莆涵大道、六一西路、国欢路等交通主干道，距离市中心仅10分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车。

QQ雨 · 发表于 2019-8-1 11:40:22

　　PS拍-2019-12号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块三面环水，环境优美，可动可静，依托天然河道，开发滨水住宅。风水和谐，聚财之地，打造公园房、溪景房，适合宜居。
　　②该地块自建幼儿园，旁边待建涵江实验小学分校、以及规划涵江国际学校等。未来可打造家门口的准学区房，将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
　　③该地块有保利商圈、保利安置房商圈，新涵江医院、明珠酒店等生活配套。距离莆涵大道仅1分钟车程，距离市区仅10分钟内车程，交通发达，生活较为便利。
　　④324国道，涵港大道，拍卖地块两大出入口，都是城市主干道，标杆地段，人气、关注度、升值空间不言而喻。
　　⑤莆阳新城即将启动，规划的莆阳大道（十车道)即将拆迁，该地块做为涵江门户，未来将会承担更多来自莆田、涵江人民的关注和追求，人气将持续上升。
　　劣势分析：
　　①该地块面积大，总价高，门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　②政府回收726套，回购价6000元/平米（住宅计容建筑面积92359.41，约占面积的2/5），商业876平米商业，回购价9000元/平米，商品房回购总价56205万元，影响开发商后期利润。
　　③地块三面环水，需要投入一定的环保资金。地块还需配建养老和幼儿园配套，房价已经被限，影响开发商后期利润。
　　④旁边一排高压线和隔壁村里宫庙，多少影响购房者购买心理。
　　⑤旁边小学、中学开工时间，直接影响后期购房者心理和房价升值，需要开发商协调沟通，或者花费一定的资金和精力。

QQ雨 · 发表于 2019-8-1 11:41:04

　　机会评判：
　　该地块三面环水，是涵江最适合宜居的地段之一。324国道、涵港大道、莆阳大道，三大莆田主干道交叉处，交通十分便利。周边生活配套慢慢成熟，未来旁边学校开工，该地块后期升值空间巨大。而且，2年前隔壁保利城六期精装均价已经达到1.4万/㎡，该地块潜力巨大。
　　威胁评判：
　　2/5的面积约726套，回购价仅6000元/平米，一半安置房，一半商品房，不仅利润低，还影响购房者购房欲望。涵江拍地多，新盘多，在售楼盘，以及大量低价二手房将会对后期销售带来一定的冲击。