土地测评：限价9000 秀屿吴厝地块7.23拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-7-17 10:34:10

------秀屿吴厝【地块一】——莆房网航拍全景------

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　　PS拍-2019-19号秀屿吴厝地块一地块测评
　　占地面积：67237.49㎡（约100.86亩）
　　地块位置：清塘大道与秀山街交叉处，秀屿吴厝地块一，莆田十中东北侧，土海湿地公园头排。
　　用地年限：幼儿园50年，住宅70年。
　　(一)建筑密度≤22%；
　　(二)容积率>1.0且≤2.5；
　　(三)绿地率≥30%；
　　(四)建筑高度≤80米(其中住宅建筑层数应≥5层)。
　　保证金: PS拍-2019-19号地块为人民币贰亿肆仟贰佰万元整(￥242000000 元)。

QQ雨 · 发表于 2019-7-17 10:35:12

　　特殊要求
　　1 、该宗地应配建15班幼儿园一所(应布置在地块西南侧，用地面积≥6300m2，建筑面积≥5100m2) 、社区服务站一处(建筑面积≥1375m2)，社区卫生服务站一处(建筑面积≥150 m2)、居家养老服务站一处(建筑面积≥700m2)、社区级健身活动室(建筑面积≥750m2)、“三合一”环卫设施(包括公厕环卫工人休息站，再生资源回收点，用地面积≥80m2，建筑面积≥50m2)、生活垃圾收集点(服务半径≤70m)，社区终端共同配送站1处(可与物业或店铺合设，或设置自提柜)。
　　2、该宗地涉及红线范围内西侧尚未拆迁的一幢民房由莆田市秀屿区人民政府于2019年12月底前完成民房拆迁。
　　3、　该宗地采取"限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为75700万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。
　　4、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过9000元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2019-7-17 10:35:51

　　PS拍-2019-19号秀屿吴厝地块一综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于3000多亩土海湿地公园头排，坐拥一线湖景风光，打造理想的宜居之地。自建幼儿园，与莆田十中相邻，东侧规划的毓英中学城东校区地块拆迁中，秀屿区实验小学城东校区由国湄领秀代建，从幼儿园到高中，教育配套齐全，是一个幸福品质的学区房。未来F2城际铁路一期(轻轨)已经批复，未来F2轻轨三期规划土海湿地公园站、秀山站，未来真正的“轻轨房”。设施配套持续加码区域价值。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2019-19号占地67237.49㎡（100.86亩），容积率>1.0且≤2.5，项目限高80米(其中住宅建筑层数应≥5层)，打造小高层。项目周边公园、学校配套齐全。可打造公园房、溪景房、学区房、“轻轨房”等。未来发展潜力不可估量。
　　地块交通条件评估：

　　该地块在秀屿区莆田十中旁，坐拥清塘大道、秀山街、荔港大道、涵港大道等交通主干道，秀屿区政府旁边，交通四达八达。有330、20、29、301、302、352、331路等公交车下车即到。

盖瓦人 · 发表于 2019-7-17 10:36:21

这地块很漂亮

QQ雨 · 发表于 2019-7-17 10:36:26

　　PS拍-2019-19号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①3000多亩土海湿地公园头排，风水和谐，聚财之地，公房、溪景房。四面基本少遮挡，采光好，通风强，视野广，适合宜居。
　　②该地块自建幼儿园，旁边规划小学、毓英中学城东校区、莆田十中等。一站式学区房，未拍先火，将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
　　③该地块位于清塘大道旁边，有秀山街、荔港大道、城港大道、涵港大道，交通四通八达。F2线三期规划土海湿地公园站、秀山站，未来的轻轨房，将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
　　④秀屿新盘少，目前仅国湄领秀、华鸿君悦府少量尾盘在售，竞争压力不大。
　　⑤秀屿城区配套逐步完善，周边凤凰百货、影城、KTV等生活娱乐设施齐全。
　　劣势分析：
　　①该地块面积大，总价高，门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　②该地块还有一幢民宅，政府需要12月底前才能拆迁交付，未净地，地块偏高，需要挖山，投入一定的费用和时间。
　　③该地块限价、限高，还要无偿配建幼儿园、需要投入一定的捐款奖金等，确保学区房的划片，影响开发商利润。
　　④目前只有一个公交直达，其余公交需要徒步几百米，上千米，商业圈、生活圈有待有提高。秀屿目前房价8000元/㎡左右，限价9000元/㎡需要提高附加值，可望而不可及。
　　⑤地块北侧未开发，一片荒凉，需要投入更多的成本炒作人气，多少影响购房心理。

QQ雨 · 发表于 2019-7-17 10:37:00

　　机会评判：
　　秀屿区实验小学城东校区、毓英中学城东校区，自建幼儿园、莆田十中等名校周边环绕。学区房一直是莆田最热销、升值空间最大的楼盘。
　　F2城际铁路一期已经批复开工在即，轻轨三期土海湿地公园、秀山站点待定，轻轨房疯狂加码。再加上最后土溪湿地公园头排景光，后期升值空间巨大。
　　威胁评判：
　　国湄领秀，下半年三期新盘入市，华鸿君悦府、海天锦上、金泰来紫荆城部份房源未售，以及秀屿大量低价二手房将会对后期销售带来一定的冲击。
　　PS拍-2019-19号秀屿吴厝地块一周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、秀屿实验小学城东校区、毓英中学城东校区、莆田十中等。
　　生活配套：土海湿地公园、秀屿区市政公园、秀屿区医院、凤凰百货、假日酒店等。
　　医院配套：秀屿医院、盛兴医院等。