五升一稳！2019年上半年莆田楼市分析报告出炉

君子世无双 · 发表于 2019-7-11 08:17:27

　　2019年，我市各级各部门继续贯彻落实市政府《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》（莆政办[2018]86号）等房地产调控政策，通过限地价限房价、促动工促销售等具体措施，实现稳价格稳市场稳预期稳增长的目标。上半年，全市房地产市场呈现“五升一稳”态势：“五升”是通过促动工商品房新开工面积回升，带动房地产投资增长和批准预售面积上升，同时随着政策稳定预期稳定，购房需求逐步释放，商品房销售和二手房交易随之回升；“一稳”是通过限地价控房价，我市商品住房销售均价总体保持基本稳定。

　　一、房地产开发投资情况

　　1、商品房新开工面积同比回升。

　　上半年在建工ECO以及去年第四季度和今年一季度新出让地块（建发央著央誉项目、霞林坂头东项目、涵江保利融创项目等）开工建设下，商品房新开工面积同比出现回升，扭转一季度同比下降态势。1-6月份，全市商品房施工面积1913.30万m2，较去年同期略降2.32%，其中新开工面积186.17万m2，同比（去年170.67万㎡）上升9.08%。从季度数据看，一季度新开工100.01万㎡，二季度86.16万㎡。

　　从各县区新开工项目看，北岸因上年基数低，今年世茂国风湄洲开工拉动增幅最大；荔城、城厢在新出让地块动工下带动本区新开工面积增幅达70%以上；其他县区皆为比降。其中北岸7.23万m2，比增88.28%；荔城区67.91万m2，比增74.44%；城厢区27.89万m2，比增70.27%；仙游县31.02万m2，比降6.62%；秀屿区20.05万m2，比降12.29%；涵江区32.07万m2，比降42.15%。

　　2、房地产投资保持持续上升。

　　随着商品房新开工面积同比回升，特别是中心城区的建发、融创、联发等新出让高地价项目开工建设，带动约30亿元土地购置费入库统计，上半年房地产投资保持持续上升。1-6月，全市房地产完成开发投资152.95亿元，较去年同期（132.93亿元）比增15.06%。其中一季度投资61.25亿元，二季度投资91.70亿元，较一季度增加30.45亿元。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），北岸及秀屿区因上年同期基数低，今年分别在世茂国风湄洲、云悦壹号等新开工项目带动下增幅较大；荔城区在建发二个新开工项目和恒大悦府、保利中央公园、凯天青山宫邸等在建项目带动下，增幅达74%；除涵江区去年基数高今年新开工项目减少同比下降外，其他县区都有不同程度的增幅。其中北岸3.04亿元，比增266.27%；秀屿区7.33亿元，比增128.35%；荔城区46.39亿元，比增74.07%；仙游县21.46亿元，比增12.65%；城厢区37.91亿元，比增12.16%；涵江区36.83亿元，比降25.42%。

　　二、商品房供求关系情况

　　1、批准预售面积同比增长明显。

　　随着房地产市场不断回暖，房地产企业加快施工进度，续建的项目持续申办预售许可，新开工的项目力争申办预售许可，上半年商品房批准预售面积同比增长明显。1-6月，全市商品房批准预售面积222.62万㎡，比增33.32%；其中商品住房批准预售面积184.54万㎡，比增40.46%。按季度分，一季度商品房批准预售面积78.25万㎡（其中商品住房59.64万㎡）；二季度商品房批准预售面积144.37万㎡（其中商品住房124.90万㎡），较一季度增加约一倍。

　　从各县区的批准预售面积看，涵江区在飞旋东区二号、武夷·木兰都、德信·御龙湾以及保利、融创、联发、正荣涵江项目的预售许可下，带动本区预售面积大幅增长。各县区批准预售面积分别为：涵江74.49万㎡，比增151.66%；北岸13.36万㎡，比增30.60%；城厢28.73万㎡，比增19.76%；荔城56.92万㎡，比增13.45%；仙游42.01万㎡，比降1.43%；秀屿7.10万㎡，比降31.53%。

　　2、商品房销售面积回升明显。

　　在稳政策稳房价稳预期大环境下，经过去年7月份起半年的市场观望后，今年购房需求开始逐步重新释放，上半年销售面积扭转了去年全年和今年一季度同比下降的态势转负为正。据商品房买卖合同网签系统统计，1-6月份，全市商品房销售网签面积163.42万㎡，比增9.73%；其中商品住房销售136.42万㎡，比增15.54%。商品房销售面积按季度分，一季度71.77万㎡，二季度91.65万㎡，较一季度增加近20万㎡。从各月的商品房销售网签面积看，1-6月份分别为29.42万㎡、20.76万㎡、19.67万㎡、18.72万㎡、27.11万㎡、46.38万㎡，可以看出随着6月份建发央著开盘销售面积明显回升。

　　从各县区销售情况看，荔城区在建发央著、建工ECO等项目支撑下销售增幅达73%；秀屿区在国湄领秀开盘销售下增幅也达50%；其他县区都有不同程度的升降。各县区销售面积分别为：荔城区44.50万㎡，比增73.28%；秀屿区17.32万㎡，比增50.22%；涵江区37.90万㎡，比增15.13%；城厢区26.78万㎡，比增1.62%；仙游县31.72万㎡，比降16.81%；北岸5.20万㎡，比降30.20%。

　　3、商品住房均价保持基本平稳。

　　自2018年7月起实施限地价控房价等综合精准调控措施后，我市商品住房价位总体保持基本平稳。从对商品房买卖合同网签价格统计，今年1-6月，全市商品房销售均价为10068元/㎡，比增5.29%；其中商品住房销售均价为10142元/㎡，比增5.70%。商品住房销售均价按月份分，1-6月分别为10592元/㎡、9145元/㎡、10031元/㎡、9959元/㎡、9192、元/㎡、10414元/㎡，总体保持平稳态势。

　　商品住房销售均价按县区分，荔城区因建工ECO约10万㎡均价在万元以下拉低了全区销售均价，出现较大的降幅；涵江区和仙游县增幅较大，都在10%以上，仙游县达到近20%。各县区销售均价分别为荔城区11580元/㎡，比降16.31%；城厢区14494元/㎡，比降2.02%；秀屿区7160元/㎡，比增5.25%；北岸5512元/㎡，比降2.80%；涵江区10110元/㎡，比增10.41%；仙游县7055元/㎡，比增19.78%。

　　4、房地产库存面积增加明显。

　　从商品房批准预售面积和合同网签面积关系看，1-6月全市商品房供销比为1.36:1，其中商品住房供销比为1.35:1。上半年共增加商品房库存面积59.2万㎡，其中商品住房增加48.12万㎡。库存量增加明显主要原因是建发央著、建工ECO等楼盘集中6月底开盘，部分已被选购的商品房尚未进入网签。

　　截止6月末，全市商品房库存面积473.13万㎡，去化周期18个月。其中住宅309.64万㎡、去化周期12个月；商业106.98万㎡、去化周期63个月；办公56.51万㎡、去化周期47个月。

　　5、二手房交易面积平稳增长。

　　政策的稳定也给市场预期带来稳定，二手房市场在稳政策稳房价稳预期的环境下保持着平稳成交量。1-6月，全市二手房成交面积57.51万㎡、比增32.15%；其中二手住房成交面积46.23万㎡、比增21.66%。二手房成交面积按季度分，第一季度27.89万㎡（其中二手住房21.20万㎡），第二季度29.62万㎡（其中二手住房25.03万㎡），保持平稳增长。

　　分区域看，市本级二手房交易面积45.71万㎡、比增38.56%（其中二手住房成交面积35.41万㎡、比增28.02%）；仙游县二手房交易面积11.80万㎡、比增12.06%（其中二手住房成交面积10.82万㎡、比增4.64%）。

　　三、土地及金融信贷情况

　　1、房地产用地供应成倍增长。

　　在各级政府大力推进征迁供地措施下，上半年全市房地产用地供应成倍增长。1-6月通过招拍挂供应房地产经营性用地16宗77.25公顷（合1158.75亩），与去年同期（502.05亩）比增130.80%；出让总价款583200万元，同比增长114.01%。从季度看，一季度出让7宗29.54公顷，二季度出让9宗47.71公顷，较一季度增加18.17公顷。

　　按区域分，市本级供地11宗53.21公顷（合798.15亩）、比增204.27%，总价款467450万元，平均每亩586万元、比降23.83%，地价下降原因是大部分地块位于非中心城区；仙游县供地5宗24.04公顷（合360.60亩）、比增50.43%，总价款115750万元，平均每亩321万元、比增8.65%。

　　2、房地产各项贷款增速趋缓。

　　截至5月末，全市房地产各项贷款余额700.74亿元，同比增长11.33%，增速比2月末下降1.86个百分点；今年新增29.90亿元，同比少增7.91亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为36.12%，同比提高2.23个百分点。

　　房地产开发贷款同比小幅增长。截至5月末，全市房地产开发贷款余额82.81亿元，同比增长2.05%，今年增加5.73亿元，同比多增6.43亿元。其中：地产开发贷款（即:政府土地储备机构贷款）同比下降38.85%，住房开发贷款余额同比增长7.51%。

　　个人住房贷款稳中放缓。截至5月末，全市个人住房贷款余额582.38亿元，同比增长14.06%，增速比2月末下降1.32个百分点；今年新增24.80亿元，同比少增13.41亿元。其中，新建房贷款余额517.26亿元，同比增长11.61%；再交易房贷款余额65.12亿元，同比增长38.13%。个人住房贷款放缓主要原因是2018年下半年受政策调控楼市观望等原因影响，全年商品房销售面积下降30%，致使今年上半年个贷需求放缓。（莆田市住房和城乡建设局陈志强）