莆田市2019年一季度房地产市场运行形势分析均价9752元/㎡

君子世无双 · 发表于 2019-4-18 08:31:46

　　今年一季度，全市房地产市场呈现“一平一升三稳”态势：“一平”是商品房新开工面积同比基本持平；“一升”是房地产完成开发投资同比上升；“三稳”是商品房销售量价齐稳、库存面积维稳；另外土地拍卖理性稳定，整个市场总体保持平稳发展态势。具体运行形势分析如下：

　　一、房地产开发投资情况

　　1、商品房新开工面积同比基本持平

　　在建工·ECO 、建发·央着、联发君领兰溪等项目开工支撑下，今年一季度商品房新开工面积同比基本持平。1-3月份全市商品房施工面积1835.32万m2，较去年同比略降3.38%，其中新开工面积100.01万m2，同比略降4.73%。

　　从各县区新开工项目看，荔城区的建工·ECO 、建发·央着，城厢区的联发君领兰溪，涵江区的融创溪郡，北岸的世茂国风湄洲等一些较大项目动工建设，带动本辖区新开工面积同比明显增长；仙游县、秀屿区则为比降。其中城厢区新开工9.20万m2，比增61.4%（去年一季度仅5.70万m2）；北岸4.23万㎡，比增43.88%；荔城区46.30万m2，比增32.44%；涵江区22.17万m2，比增9.86%；仙游县15.27万m2，比降30.5%；秀屿区2.84万m2，比降85.25%（去年基数较高19.26万m2）。

　　2、房地产开发投资同比增长明显

　　今年一季度，中心城区的建发·央着、联发君领兰溪等新项目开工建设，带动约10亿元土地购置费入库统计，房地产开发投资与去年同期（中心城区无土地购置费）相比明显增加。1-3月，全市房地产完成开发投资61.25亿元，较去年同期（42.51亿元）比增44.08%。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），除秀屿区新开工项目大幅减少比降外，其他各县区都呈不同程度的比增。其中仙游县完成投资10.06亿元，比增9.95%；荔城区17.65亿元，比增74.06%；城厢区12.09亿元，比增45.66%；涵江区18.29亿元，比增40.58%；秀屿区0.96亿元，比降4%；北岸2.20亿元，比增1733.33%，北岸因去年基数很低（仅0.12亿元），今年有世茂国风项目新动工，因此同比大幅度增长。

　　二、商品房供求关系情况

　　1、商品房批准预售面积同比下降

　　由于去年一季度商品房批准预售面积基数较高（90.46万㎡），今年一季度新开工面积略降，建发·央着、联发君领兰溪等新开工项目暂未申办预售许可等影响，商品房批准预售面积同比出现下降。1-3月，全市商品房批准预售面积78.25万㎡，比降13.67%；其中商品住房批准预售面积59.64万㎡，比降7.81%。

　　分区域看，除涵江区外，其他各县区的商品房批准预售面积都出现比降。其中涵江区29.17万㎡，比增66.59%；仙游县23.9万㎡，比降27.69%；荔城区15.77万㎡，比降31.46%；城厢区5.1万㎡，比降52.60%；秀屿区（含北岸）4.31万㎡，比降31.59%。

　　2、商品房销售面积降幅趋缓

　　经过去年下半年楼市调控产生市场观望约8个月后，今年3月起市场出现回暖迹象，一季度商品房销售面积降幅趋缓，其中商品住房销售面积出现止跌回升。据商品房买卖合同网签系统统计，1-3月份，全市商品房销售面积71.77万㎡，略降4.05%，降幅较去年（比降30.11%）明显趋缓；其中商品住房销售55.93万㎡，比增2.02%。1-3月份商品房销售面积分别为29.42万㎡、20.76万㎡、19.67万㎡，销售面积逐月下降主要是中心城区受建发·央着限价12000元/㎡影响，等待观望氛围愈来愈浓，预计该项目5月份开盘后销售面积将明显回升。

　　从各县区销售情况看，荔城区在售的青山官邸和莆商天下项目，由于价位较为合理，去化率都在80%以上，销售增幅明显；秀屿区约20万㎡国湄领秀项目开盘且已销售过半，带动销售面积同比大幅增长；涵江区略有比增；其他县区则因新批准预售项目减少，或已开楼盘价位较高等影响呈不同程度的下降。各县区销售面积分别为：秀屿区12.17万㎡，比增144.38%；荔城区13.71万㎡，比增49.35%；涵江区17.99万㎡，比增9.30%；仙游县14.66万㎡，比降36.59%；城厢区10.71万㎡，比降37.07%；北岸2.53万㎡，比降31.81%。

　　3、商品住房销售价位保持平稳

　　经过近二年对房地产市场调控的不断完善，我市商品房价格逐趋平稳。从对商品房买卖合同网签价格统计，今年一季度，全市商品房销售均价9752元/㎡，比增1.89%；其中商品住房销售均价9910元/㎡，比增4.26%。1-3月全市商品住房销售均价分别为10592元/㎡、9145元/㎡、10031元/㎡，价位保持基本平稳。

　　商品住房销售均价按县区分，中心城区（荔城、城厢）随着高价楼盘价位下调，且以城郊一带价低楼盘销售为主，均价同比下降明显；涵江随着城涵一体化加快，区位优势不断上升，住房均价增幅较大。其中荔城区12238元/㎡，比降15.74%；城厢区14087元/㎡，比降3.39%；北岸5087元/㎡，比降4.92%；涵江区11203元/㎡，比增25.44%；秀屿区7103元/㎡，比增9.99%；仙游县7065元/㎡，比增10.51%。

　　4、商品房库存面积基本维持稳定

　　从批准预售面积和网签销售面积看，一季度全市商品房供销比为1.09:1，其中商品住房供销比为1.07:1，一季度共增加商品房库存1.45万㎡，其中商品住房0.12万㎡、商业0.49万㎡、办公0.84万㎡，商品房库存面积基本维持稳定。

　　截止3月末，全市商品房库存面积424.32万㎡，去化周期16个月。其中住宅 263.51 万㎡、去化周期 11个月；商业106.51万㎡、去化周期63个月；办公54.3万㎡、去化周期46个月。各县区住宅库存去化周期中，除了城厢区17个月较高外，其他基本在10个月左右的合理区间；非住宅商品房库存中，除了北岸，其他各县区都偏高。

　　5、二手房交易面积增长明显

　　一季度在市本级交易量带动下，增幅上升明显。1-3月份全市二手房成交面积27.89万M2、同比上升30.57%；其中二手住房成交面积21.20万M2、同比上升14.04%。

　　按区域分，市本级二手房交易面积22.49万M2、比增39.60%（其中二手住房成交面积15.93万M2、比增18.88%）；仙游县二手房成交面积5.40万M2、比增2.86%（其中二手住房成交面积5.27万M2、比增1.54%）。

　　三、土地及金融信贷情况

　　1、房地产用地供应量增价降

　　因去年一季度市本级供地仅1宗6.22公顷基数较低，今年同期全市房地产用地出让增幅上升明显；同时在政策调控下，房地产企业拍地趋于理性，一季度土地供应呈现量增价降。1-3月全市通过招拍挂供应房地产经营性用地7宗29.54公顷（合443.10亩），与去年同期（280.95亩）比增57.71%；出让总价款166950万元，同比下降20.03%。

　　按区域分，市本级供地4宗19.47公顷（合292.05亩）、比增213.02%，总价款152000万元，平均每亩520.46万元、比降66.51%；仙游县供地3宗10.07公顷（合151.01亩）、比降19.53%，总价款14950万元，平均每亩99万元、比降70.86%。市本级每亩单价比降原因是去年同期唯一出让的莆田学院北区二期地块位于市中心地段，属稀缺地块，每亩单价创出历史新高，而今年出让的4宗地块中有2宗是秀屿区的，相对价位较低，因此比降明显；仙游县比降也是因为出让的3宗地块都是位于枫亭镇，非中心区。

　　2、房地产各项贷款增速趋稳。

　　截至2月末，全市房地产各项贷款余额690.58亿元，同比增长13.19%，增速比11月末大幅下降1.79个百分点；今年新增19.74亿元，同比少增1.29亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为35.84%，同比提高2.82个百分点。

　　房地产开发贷款同比小幅上涨。截至2月末，全市房地产开发贷款余额84.88亿元，同比增长7.50%，今年增加7.80亿元，同比多增10.69亿元。其中：地产开发贷款（即:政府土地储备机构贷款）同比下降36.50%；住房开发贷款余额同比大幅增长17.37%。

　　个人住房贷款稳中放缓。截至2月末，全市个人住房贷款余额569.51亿元，同比增长15.38%，增速比11月末下降4.27个百分点；今年新增11.92亿元，同比少增9.29亿元。其中，新建房贷款余额510.19亿元，同比增长13.28%；再交易房贷款余额59.32亿元，同比增长37.31%。受楼市调控政策影响，房价、房贷利率高位运行，个人住房贷款增长稳中放缓，同比略有下降。(莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫)

木棉 · 发表于 2019-4-18 08:34:12

涵江随着城涵一体化加快，区位优势不断上升，住房均价增幅较大。其中荔城区12238元/㎡，比降15.74%；城厢区14087元/㎡，比降3.39%；北岸5087元/㎡，比降4.92%；涵江区11203元/㎡，比增25.44%；秀屿区7103元/㎡，比增9.99%；仙游县7065元/㎡，比增10.51%。

涵江、秀屿、仙游都涨了，现在市区被限价影响比较明显！ ...