土地测评：安置房5959回购！黄石商贸物流园地块4.4拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-3-29 10:44:20

--------黄石物流园地块——莆房网航拍--------

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PS拍-2019-05号黄石商贸物流园区地块测评
占地面积：14392.51㎡（约21.59亩）
地块位置：黄石高速路出入口，荔涵大道鞋服城旁，凯天铂宫北侧。
用地年限：商业40年，住宅70年。
（约一半安置房，一半商品房）
(一)建筑密度≤40%；
(二)容积率>1.0且≤2.6（其中零售商业建筑面积≤4200平方米）
(三)绿地率≥16%；
(四)主要出人口：东侧荔港大道，南侧沙新路
(五)建筑高度≤80米，其中住宅建筑层数≥5层。
保证金S拍-2019-8号地块为人民币肆仟叁佰万元整(43000000元)。

QQ雨 · 发表于 2019-3-29 10:46:41

　　特殊要求
　　1、该宗地配建变配电室、生活垃圾收集点（服务半径≤70m）、社区终端共同配送站、居家养老服务设施（建筑面积不小于100㎡，且每100户不小于20㎡）。其中居家养老服务设施及社区终端共同配送站应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付，配建的居家养老服务设施不动产产权无偿移交给荔城区政府或区政府指定的单位。
　　2、按《PS拍-2019-05号出让地块关于荔城区黄石城市绿地项目安置房回购协议书》第八条建设周期与交房期限约定为：甲方（竞得人）自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起36个月内建成安置房并交付给莆田市荔城区宁海经济开发建设有限公司，提供给黄石镇人民政府使用，交付时符合交房条件。
　　3、PS拍-2019-05号规划总建筑面积约为50141.68㎡，乙方（政府）为完成征迁工作，已完成办理总平方案初稿设计等，甲方（拿地方）签约后一个月内归乙方上述费用50.4441万元。其中确定回购安置房、公共配套设施一并纳入回购，总建筑面积约为26213.13㎡，按综合回购单价5959元/㎡（含所有税费）定价回购。安置房回购总价款=5959元/平米*26213.43平方米=156205829.37。
　　4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为15000万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　5、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过8500元/平方米。
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PS拍-2019-05号规划总建筑面积约为50141.68㎡，安置房回购面积约26213.43平方米，安置房约占1/2。

QQ雨 · 发表于 2019-3-29 10:47:35

　　PS拍-2019-05号黄石商贸物流园区地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于黄石工艺城/鞋服城旁边，凯天铂宫/建工ECO状元府旁边，商业配套较为齐全。建工ECO去年9000元/㎡开盘售罄，该地段限价8500元/㎡，后期升值空间大。该地块与招标即将开工的新莆田一中仅隔4公里，与莆田市区仅10分钟车程，未来区域发展潜力不可估量。
　　地块整体规划评估：
　　该地块占地14392.51㎡（约21.59亩），住宅+沿街商业，容积率>1.0且≤2.6（其中零售商业建筑面积≤4200平方米），有利于打造出入便捷、商业繁华的刚需房等。
　　地块交通条件评估：
　　该地块位于凯天铂宫北侧，荔涵大道与和谐路西北侧，旁边有莆田高速出入口、荔港大道、万好路、荔港大道、壶公路、壶山大道、八二一街南伸，F2城际轨道、火车站等交通路网，交通十分发达。距离市中心仅10分钟车程。有\351\361\365\366\371\372381\382路等公交车。

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QQ雨 · 发表于 2019-3-29 10:48:11

　　PS拍-2019-05号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于工艺城、鞋服城、药博园旁边，对面还有几十亩公园，散步休闲好地方，适合宜居。
　　②新莆田一中招标即将开工，升值加码，将会承担更多来自莆田人民的关注和追求，人气将持续上升。
　　③旁边建工ECO尾盘开盘价9000元/㎡二个小时售罄，在莆田房价持续上涨的背景下，该地块限价8500元/㎡（毛坯），将迎来众多刚需关注。
　　④周边还有黄石高速出入口旁、天妃路、万好路、荔港大道、壶公路、壶山大道、八二一街南伸，F2城际轨道等交通路网，距离莆田市区仅10分钟车程，交通十分发达。
　　⑤黄石、新度片区，近几年拍地少，新盘少，在售楼盘少，竞争压力小。再加上该地块面积小，总价低，操盘资金压力不大。
　　劣势分析：
　　①南侧是百米安置房，该地块限高80米，南侧采光受影响，室内偏暗。
　　②该地块邻街，主干道天妃路较吵、底下还配有商业，居住环境一般。
　　③商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过8500元/㎡，未来利润空间有限。
　　④地块要求建一部分政府回购安置房，并且配建变配电室、生活垃圾收集点（服务半径≤70m）、社区终端共同配送站、居家养老服务设施，减少销售面积，影响后期利润。
　　⑤该片区学校、医院配套较弱，较远，影响购房者后期的吸引力。

QQ雨 · 发表于 2019-3-29 10:48:57

　　机会评判：
　　该地块商业、公园、交通、生活配套非常齐全。周边房价已经突破9000，该地块限价8500元/平米，后期销售压力不大。
　　威胁评判：
　　一半安置房、一半商品房，部份楼层已经被拆迁户预定，剩余房源可挑选性少。建工ECO状元府、巨岸黄石地块、周边二手房竞品将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。
　　PS拍-2019-05号黄石商贸物流园区地块周边配套：
　　教育配套：沙坂小学、黄石八中等。
　　医院配套：新安国际医院
　　生活配套：821街南伸、城际轨道（轻轨）、莆兴路、高铁商圈、自建商业、国投商圈、会展中心、火车站广场、土海湿地公园。