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[图文现场] 土地测评:涨1000元/㎡ PS拍-2019-8号兴涵水都地块三十4.4拍卖

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发表于 2019-3-26 11:14:49 | 显示全部楼层 |阅读模式

--------兴涵水都三十地块——莆房网航拍全景--------



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QQ截图20190326111733.jpg
PS拍-2019-8号兴涵水都片区地块三十测评
占地面积:30982.34㎡(约46.5亩)
地块位置:融创玖溪大观南侧,香林路与紫霞路东南侧。
土地使用年限:住宅70年。
(一)建筑密度 ≤28%;
(二)容积率>1.0且≤1.8;
(三)绿地率≥30%;
(四)主要出人口:北侧紫霞路
(五)建筑限高按虚位控制(详见红线图)≤21m~36m,其中住宅建筑层数≥5层。
保证金S拍-2019-8号地块为人民币肆仟叁佰万元整(43000000元)。
DJI_0054.jpg

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发表于 2019-3-26 12:04:25 来自手机 | 显示全部楼层
过分了,每块地都把涵江全部设施都说一遍,欺骗群众距离

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8083094 炒作一遍  发表于 2019-3-26 14:21

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发表于 2019-3-26 12:31:26 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-26 11:29:23 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:15:37 | 显示全部楼层
  特殊要求
  1、该宗地应配建社区卫生室(建筑面积≥30㎡),文体活动室(建筑面积≥200㎡),文体活动场地(用地面积≥300㎡),通信接入机房(建筑面积≥100㎡),居家养老服务点(建筑面积≥110㎡,且每100户不小于20㎡),生活垃圾收集点(服务半径≤70m),社区终端共同配送站。
  2、该宗地配建的养老服务设施的不动产产权归涵江区涵西街道办事处。
  3该宗地配建的养老服务设施和社区终端共同配送站应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
  4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为33500万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。
  5、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过11500元/平方米。
红线图.jpg
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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:16:43 | 显示全部楼层
  PS拍-2019-8号(兴涵水都片区地块三十)综合评估
  地块区位价值评估:
  该地块位于融创玖溪大观南侧,香林路与紫霞路东南侧,旁边有永辉超市+三个大型商业,规划学校配套即将开建,尽享城市繁华。地块与莆田3大重点项目--莆阳新城相连,设施配套持续加码兴涵水都的潜力。
  地块整体规划评估:
  该地块占地30982.34㎡(约46.5亩) ,纯住宅,两面临溪,容容积率>1.0且≤1.8,有利于打造滨水高端小洋房等。
  地块交通条件评估:
  该地块位于香林路与紫霞路东南侧,旁边有324国道、六一西路、莆涵大道等路网密集,交通四通八达。距离市中心仅10几分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车。
DJI_0054.jpg

DJI_0050.jpg
  PS拍- 2018-8号地块SWOT评估
  优势分析:
  ①地块二面环水,环境优美,可动可静,依托天然河道,开发高端滨水小洋房等。
  ②兴涵水都涵江实验小学、莆田六中分校、青璜中学分校已正式划拔,土地是空地,预计2019年开工。兴涵水都实验幼儿园已经落架。未来可打造家门口的学区房。
  ③地块周边有保利商圈、永辉商圈、现在安置房商场、涵江批发城商圈、涵江圆圈商圈、沃尔玛商圈、华永商圈、两馆一中心、新涵江医院等,未来各项配套齐全。距离莆田城区仅10分钟车程,交通发达,生活较为便利。
  ④隔壁3层别墅已售至3万左右,限高7层、限高10层、限高12层小洋房,该地块限价1.15万/平米,且在涵江房价看涨的背景下,将迎来众多改需、土豪的关注。
  ⑤相邻的莆阳新城第一批基本拆迁完毕,规划的莆阳十车道即将拆迁,兴涵水都片区变成最有发展潜力的片区。未来将会承担更多来自莆田、涵江人民的关注和追求,人气将持续上升。
  劣势分析:
  ①去年涵江拍地多,新盘多,销售速度减缓,库存有些积压。
  ②地块二面环水,需要投入一定的环保资金,影响开发商后期利润。
  ③商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过11500元/㎡,洋房住宅价,未来利润空间有限。
  ④地块要求配建社区卫生室、文体活动室、文体活动场地、通信接入机房、居家养老服务点、生活垃圾收集点、社区终端共同配送站,减少销售面积,影响后期利润。

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发表于 2019-3-26 11:16:49 | 显示全部楼层
逐水而居,水系值钱

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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:17:23 | 显示全部楼层

  机会评判:
  该地块商业、教育、医院、生活配套越来越齐全。涵江实小分校、青璜中学、莆田六中分校,可打造未来涵江最好的学区房之一。高端洋房住宅价,后期销售压力不大。地块环境优美,小区升值潜力巨大。
  威胁评判:
  拍地多,新盘多,库存越来越多,去化速度减慢。周边大量的二手房竞品已经交房,将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。
  PS拍-2019-8号兴涵水都片区地块三十周边配套:
  教育配套:实验幼儿园、涵江实验小学分校、青璜中学、莆田六中分校等。
  医院配套:新涵江医院等。
  生活配套:保利商圈、永辉超市商圈、华永商圈、涵江批发城商圈、涵江圆圈商圈、两馆一中心等。

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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:18:23 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:18:42 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:18:58 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2019-3-26 11:20:07 | 显示全部楼层

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发表于 2019-3-26 11:24:27 | 显示全部楼层
边角地设计也是个问题,不过容积率降低了,搞成别墅不错。
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