房价下跌多少, 你才能出手抄底?全干货！

阿宁哥 · 发表于 2019-1-14 17:34:28

   最近，有多位知名的经济学家都一致预期房价要下调。作为普通人，我们多少也能感受到一些楼市趋冷的氛围，这两个月“打砸售楼处”新闻不断，今年三季度土地流拍446宗，是2017年全年的1.8倍......
   房价的调整，可是重要的投资机会呀，也是刚需入场的好时机。那么，到底跌到什么时候抄底比较合适呢？
01
这次房价为什么跌？
   首先，房价回调不是稀罕事，回头看中国楼市这二十年的上行周期，其中是有两次大型回调的。
   在2008年，受到全球金融危机影响，楼市首次出现了大调整。这一年，广州房价下跌了30%，深圳房价下跌了36%。
   第二次在2014年，楼市高库存问题突出，一二线城市房价全面回撤，三四线城市成交量萎靡。
   所以，别相信什么楼市“只涨不跌”的神话。涨的时候能够一飞冲天，跌的时候也能一泻千里。
那这次房价为什么跌呢？
   1. 流入房地产的钱少了
   房价已经走成了金融属性主导的资产泡沫游戏，因此有多少货币流入房地产市场，是决定房价能否继续大涨的关键。现在，贷款利率上抬，住房信贷优惠政策不再，支撑房价持续上涨的宽松货币环境已经不复存在了。
   2. 政策调控起作用了
   之前的政治局会议对房价的态度用了“坚决”两个字，还首次提出要“遏制房价上涨”。决心和强度可见一斑。一、二线城市的限购限贷政策，就严厉地制约了投资性购房需求。
   3.房地产企业扛不住了
   金融去杠杆杀了半年，终于动摇到了地产商的资金链，最终逼迫他们放弃拍地，并降价出售回笼现金了。对房地产企业来说，在高杠杆的压力下，必须配合快周转，回笼资金。
   根据年报数据统计，我国排名靠前的房企资产负债率绝大部分都在80%以上，惜售是不可能惜售的，不然光是还贷款这一项都能把它们逼死。
   房企的习惯操作是，涨价的时候一波推一波涨上去，让你不得不买。降价的时候却会死扛着，因为一旦慢慢降了，大家就会观望不出手，这样回笼资金未免耗时太久了。到了实在扛不住的时候，房企更不会慢慢降了，而是一次大幅降价，吸引购买。
02跌多少是底呢？
   从现在回望过去，我们可以斩钉截铁地说，最好的抄底时机就在2008年和2014年。但只有马后炮才能拥有上帝视角，身在其中谁是全知全能的啊。
那本轮周期内，房价会跌多少呢？
   我们先来看看，海通证券的首席分析师姜超的预测，他说这一轮中国房价的跌幅应该不会超过30%。
   这轮房价的上涨从2015年开始，到现在将近4年，不少城市的房价都上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后，是居民巨额举债来推动的，显然不合理。但另一方面，过去4年中国名义GDP的增速每年都在10%左右，GDP增速代表财富创造的速度，也就是说，4年下来GDP累计增幅达到40%，就代表至少有40%的房价上涨应该是合理的。打个比方，本来应该是从100万涨到140万的房子，现在却涨到了200万，那么，有60万的上涨就是不合理的。也就是说，现在在200万的基础上跌个30%，房价才能回到合理水平的140万。
   所以姜超认为，哪怕房价下跌，应该也不会跌回到2015年的原点，跌30%左右应该就是极致了。但这只是一种判断，毕竟，不合理的上涨不一定会完全跌回去，也不一定把不合理的跌完了市场就会停下来。而且，市场能承受跌幅，其实也不止30%。
      房地产企业能承受的房价下跌空间依旧很大，排名靠前的房地产企业负债率在80%左右，而毛利率大多在30%左右。
   这意味着什么呢？假设某房企有一万亿资产，8000亿负债的话，当他手里的房子跌个20%，他的净资产就归零了，这就是房企破产的底线。
   而现在房企的利润率有30%，也就是说，房子的成本，仅仅是售价的70%，那售价要跌44%才能打到房企的底线，几乎是腰斩了。所以，以2018年房价巅峰为标准的话，大概全国的平均价格水平要跌到腰斩，才会真正让房企崩掉。
   到那个时候才可能会出现房地产的“崩盘”，很大概率会触发政府救市来避免大型房企的破产以保护银行资金。在此之前，个人的套牢，只要不出现严重社会事件，政府不会太在意，也就不太可能有国家队救市了。
03什么时机抄底好？
   那么，最好的抄底时机，是什么时候？答案是，在楼市开始复苏时。
   这其实是炒股的一个思路，叫“右侧交易”，当你无法精确判断市场的底部时，不如不要预测市场的走势，等市场给出答案，趋势转折之后，再进行操作。为什么要这样呢？
   因为稳妥。根据上面的分析，想要精准判断楼市的底部，就连顶尖分析师都做不到，但是楼市的运行比较缓慢，普通人就算确认楼市向好之后再进入，也完全来得及啊。这个方法对“刚需”尤其友好，风险相对很低，买来自住不容易后悔。
   要知道，中国楼市是典型的政策主导。当政策由收紧转变为放松的时候，意味着房价下跌，已经触到了政策制定者能承受的最大尺度了。回顾历史，楼市复苏的政策信号，指的是2009年四万亿计划启动；2015年一年五次降准六次降息，利息降至历史最低，推出20%首付；2016年中央将“楼市去库存”定为年度任务，“货币化棚改”重磅推出。
   简而言之，看中央，看央行，地方小打小闹无法改变大局。