2019年房地产开发商有多难——光还钱就要6.1万亿元

李可 · 发表于 2018-12-14 16:08:00

昨日，发改委发布了关于优质企业发债融资的标准，一共涉及三项内容：资产总额、营业收入以及资产负债率，三者均达到要求后，这个企业就能发债融资了。这其中，对于房地产业的要求是资产总额大于1500亿，营业收入超过300亿，资产负债率不得超过85%。
众所周知，前两项对于大部分房地产企业而言可谓“so easy”，尽管这两年受到政策调控房子不怎么好卖，但此前打下的夯实基础已经令开发商成为了“庞然大物”，但负债率这条却实实在在的卡死了不少知名房企，因为我们也都知道，房企的庞大很大程度上源于借的钱多，像碧桂园、恒大这样大型的开发商负债率都是超过85%水平线的。
除却这两家之外，笔者统筹了一下目前整个房地产企业里负债率超过85%的，除却上述两家之外，中南置地、融创、绿地、正荣、新城、阳光城、泰禾等知名企业也都不符合上述标准，当然这里一些小房企就自动过滤掉了，事实上他们的负债率更是高的可怕。
当然，本文的目的并不是探讨负债率，毕竟房企高负债率一直是常态，只要能不断融资，通过市场借到钱，负债率就是突破天际也不是大问题，但房企今年在融资方面很不给力。同策研究院的研究数据显示，10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来首次单月跌破400亿元大关，更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低。
伴随着融资难，能借到钱的房企却要承受高企的成本，前些天恒大发美元债融资，利率高达13.75%，如果再加上发行成本就将近15%了。要知道恒大还是今年房地产销售收入龙头，它融资都是15%的成本，可以推想整个行业是什么状况。
可能有人会说了，虽然楼市受到调控，但房企这两年在销售方面还都表现不错，不少房企都已经迈入了千亿俱乐部，那为什么还要融资呢？卖房的收入覆盖不了债务的规模吗？
对比，只能说两者完全不再一个量级上。
恒大研究院发布的研究报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。
也就是说，明年整个房地产市场需要偿还6.1万亿元的债务！光靠卖房是远远不够的，不借钱不融资只能等死。新城控股高级副总裁欧阳捷表示：“部分企业负债率过高，可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”
2018年前11个月，由于资金链的崩溃，已经有10家知名房地产公司宣布破产，还有更多没有统计到的小房企早已支撑不住要么捐款跑路要么破产。
从这点来看，2019年对于负债率高企的房企来说将是最为艰难的一年。