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[独家爆料] 土地测评:2万融创旁 坂头3宗地限价1.6万12月18日拍卖

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  地块基本信息
  地块编号:PS拍—2018-27号坂头东地块八、PS拍—2018-28号坂头东地块九、PS拍—2018-29号坂头东地块十
  地块位置:城港大道东侧坂头片区,木兰溪旁,正荣木兰紫阙南侧。
  竞买保证金:PS拍-2018-27号地块为人民币肆仟万元整(¥40000000元)、PS拍-2018-28号地块为人民币肆仟玖佰元整(¥49000000元)、PS拍-2018-29号地块为人民币肆仟叁佰万元整(¥43000000元)
  出让时间:2018年12月18日上午10时
  主要出入口:城港大道、滨溪北路、各支路等。

--------坂头东八、九、十地块——莆房网航拍全景--------


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 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
  特殊要求:
  1、3宗地,每一块应无偿配建生活垃圾收集点(服务半径≤70m)、社区终端共同配送站、居家养老服务设施(建筑面积不小于100㎡,且每100户不小于20㎡)。
  2、PS拍-2018-27号宗地应无偿配建独立12班幼儿园(幼儿园应集中布置在地块东南角,建筑高度≤15m,用地面积约5040平方米。
  3、三宗地均采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,PS拍-2018-27号地价最高限制价格为41200万元。PS拍-2018-28号地价最高限制价格为52450万元,PS拍-2018-29号地价最高限制价格为42250万元。
  4、3宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过16000元/平方米。
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 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
  坂头3宗地综合评估
  坂头3宗地价值评估:
  随着近几年的开发,城南木兰溪溪景房房价已经达到2万,特别是融创、正荣等楼盘单价近2万基本售罄,城南板块向来深受市区土著和秀屿仙游等片区购房者青睐,人气日益浓厚,成为最大贵族圈。
  该地块位于城厢区坂头片区,木兰溪岸、城港大道旁,附近生活配套完备,交通、商业、医疗、教育等一应俱全。在莆田主城区土地供应短缺的情况下,坂头片区的价值更将得到凸显,近2万/㎡的房价已经抢光1000多套豪宅,就是对该片区价值最好的证明。
  地块整体规划评估:
  PS拍—2018-27号占地25亩,PS拍—2018-28号占地29.5亩,PS拍—2018-29号占地25.6亩,地块方正,规划住宅、商业、幼儿园地块,溪景公园配套,十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.8之间,部份限高几十米,其中住宅建筑层数≥5层,适合规划成滨水楼盘。
  地块交通条件评估:
  1、坂头3宗地周边主干道四通八达,通过荔城大道、城港大道和荔园路就可以达到莆田市区各个角落。
  2、交通成熟,周边有7路、13路、15路、22路、23路、29路、387路和59路(夜班车)等公交车下车走一段即到。
  3、地块周边有规划各条支路、肖厝路延伸、滨溪北路等,这对于地块未来发展将形成重大利好。
  坂头3宗地SWOT评估

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 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
  优势分析:
  ①坂头3宗地位于木兰溪沿岸坂头东片区木兰溪公园旁,景观资源丰富,形成溪景房效果。城南已经是莆田商业中心,房价最贵、销量较好、需求最大的片区。坂头还明确规划居住、商业、文化、旅游、教育等价值齐全配套,未来升值空间潜力大。
  ②教育相邻莆田一中、城厢区第二实验小学和幼儿园、南门中学等。下一步拆迁改造中,坂头中学、坂头小学幼儿园,即将开工建设。
  ③交通便利,紧邻城港大道、荔园路、荔城大道、学园路、滨溪路、肖厝路等城际主干道,规划城际轨道(轻轨)经过,交通优势明显。
  ④地块地势平坦,无需增加挖地、平整成本,便于开发。
  ⑤融创兰溪大观、正荣木兰紫阙近2万/㎡左右房价基本售馨,拍卖坂头3宗地毛坯限价1.6万,后期销售压力不大。城南区域认可度更高,未来房价更有上涨空间。
  劣势分析:
  ①坂头东和万达南全面拆迁中,坂头西即将拆迁,一大波地块即将拍卖,一大波新盘即将入市,未来拍地节奏变数大。各种政策不确定性,现在的城北库存积压互相杀价就是例子,影响开发商后期销售。
  ②由城港大道、荔园路、学园路、滨溪北路围成棠坡村、肖厝村、坂头村,现有高楼密度大,人口密度大,公园少,不适合宜居。
  ③之前坂头商品房划片城厢二实小和南门中学划片名额严重缺少,尤其实验幼儿园已经无名额划片,规划坂头片区中小学建设时间未定。
  ④三块地部份方向被限高,利润受限。其中一块地还要无偿配建幼儿园等,利润受限。
  ⑤拍卖3宗地周边还没开发,还有一大片地块未拆迁拍卖,影响后期居住噪音,朝向等不确定因素。
  ⑥三幅地块面积都不大,小区规模小,对未来居住品质有所影响。
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 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
  机会评判:
  除了富邦学苑四期自持之外,城南商品房全部尾盘在售,坂头3宗地目前无竞争,优势大。而且政策调控后,多数拍地竞争不大,楼面价普遍走低,未来利润空间更大。
  威胁评判:
  该地块周边二手房项目林立,未来政策拍地规模多少不确定性因素,会给销售带来冲击。
  PS拍-2018-20号地块周边配套:
  教育配套:莆田一中、城厢区第二实验小学、城厢第二实验幼儿园、规划坂头中学、坂头小学、拍卖地块幼儿园等。
  医院配套:城厢区霞林街道医院、莆田市第一医院等
  生活配套:联创商圈、正荣商圈、万达商圈、棠坡市场等。

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 楼主| 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
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对面的破矮楼需要拆迁了

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