一次房价暴涨,足以让人忘掉很多东西。
还记得2014年吗?当时万科喊出了“楼市进入白银时代”的口号,杭州上演了降价退房的戏码,土地流拍在一二线城市轮番上演,前景一片黯淡。
随后,涨价去库存和棚改货币化粉墨登场,借助行政、货币、金融的全面放松,制造出一轮新暴涨。
四年过去,相似的场景又在发生,这一次,谁还能单骑救楼市?
800宗土地流拍
土地市场突然凉了!
上海市中心宅地流拍,杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让,厦门地价相较一年前折半,同或茶水费的方式来赚回这些利差,但楼市摇号,又让茶水费成了泡影。
两年前拿的地,土地价格正在高位,但上市之后的销售价格却被人为压制。加上在一二线城市,动辄要求自持物业甚至配建保障房,开发成本陡然高企。
更关键的是,坚决遏制房价上涨,这一次真不是闹着玩的,面包不能涨,面粉还能继续涨?
如今面粉贵过面包,而面包价格又被卡死了,开发商们自然不愿意做这个赔本生意。
19万亿债务压顶
比800宗土地流拍更夸张的,则是房企的债务重压。
好年景拼命借钱,不管未来好不好,不管是不是凭本事借的钱,时间到了都是要还钱的。
据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年和以后分别为0.9万亿。
只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。
这是什么概念?打个不太妥当的类比,2017年我国GDP突破82万亿,房企未来四年的总债务相当于我国GDP的四分之一。
房地产本就是高负债行业。但楼市周期不同,资产负债率带来的影响就天差地别。上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。
接下来四年,对于房企显然是生死考验。
偿债高峰来临,但开发商借新还旧的渠道受限,而市场的销售规模将会越来越不如预期,这种情况下,到底该怎么办?
现金流就是一切。
降价促销,或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企,保命最重要。
春江水冷
面粉价格一旦下降,面包价格还能维持多久?
不过,对于开发商来说,最恐惧的从来不是房价下跌,而是房子打折后仍旧没人接盘。毕竟,只要能卖出去,就有现金流的正向循环,否则,高债务的雷迟早会爆掉。
但楼市就是任性,投资者从来都是“买涨不买跌”:
越是一天一个价,越是引发众人疯抢;
越是降价销售,市场就越是犹豫不决,楼市就越是少人问津。
这就是楼市的顺周期性,让房地产商和地方政府既爱又恨的顺周期性。