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发表于 2018-8-27 22:07:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 friend 于 2018-8-27 22:18 编辑

800宗土地流拍,19万亿债务压顶,历史一幕正在重演?

2018年08月27日 14:30
来源:中国经营报



      一次房价暴涨,足以让人忘掉很多东西。

      还记得2014年吗?当时万科喊出了“楼市进入白银时代”的口号,杭州上演了降价退房的戏码,土地流拍在一二线城市轮番上演,前景一片黯淡。

      随后,涨价去库存和棚改货币化粉墨登场,借助行政、货币、金融的全面放松,制造出一轮新暴涨。

      四年过去,相似的场景又在发生,这一次,谁还能单骑救楼市?

800宗土地流拍

     土地市场突然凉了!

     上海市中心宅地流拍,杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让,厦门地价相较一年前折半,同或茶水费的方式来赚回这些利差,但楼市摇号,又让茶水费成了泡影。

     两年前拿的地,土地价格正在高位,但上市之后的销售价格却被人为压制。加上在一二线城市,动辄要求自持物业甚至配建保障房,开发成本陡然高企。

     更关键的是,坚决遏制房价上涨,这一次真不是闹着玩的,面包不能涨,面粉还能继续涨?

     如今面粉贵过面包,而面包价格又被卡死了,开发商们自然不愿意做这个赔本生意。

19万亿债务压顶

     比800宗土地流拍更夸张的,则是房企的债务重压。

     好年景拼命借钱,不管未来好不好,不管是不是凭本事借的钱,时间到了都是要还钱的。

     据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年和以后分别为0.9万亿。


     只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。

     这是什么概念?打个不太妥当的类比,2017年我国GDP突破82万亿,房企未来四年的总债务相当于我国GDP的四分之一。

房地产本就是高负债行业。但楼市周期不同,资产负债率带来的影响就天差地别。上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。


     接下来四年,对于房企显然是生死考验。

     偿债高峰来临,但开发商借新还旧的渠道受限,而市场的销售规模将会越来越不如预期,这种情况下,到底该怎么办?

     现金流就是一切。

     降价促销,或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企,保命最重要。

春江水冷   

      面粉价格一旦下降,面包价格还能维持多久?

      不过,对于开发商来说,最恐惧的从来不是房价下跌,而是房子打折后仍旧没人接盘。毕竟,只要能卖出去,就有现金流的正向循环,否则,高债务的雷迟早会爆掉。

      但楼市就是任性,投资者从来都是“买涨不买跌”:

      越是一天一个价,越是引发众人疯抢;

      越是降价销售,市场就越是犹豫不决,楼市就越是少人问津。

      这就是楼市的顺周期性,让房地产商和地方政府既爱又恨的顺周期性。




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发表于 2018-8-28 08:21:22 来自手机 | 显示全部楼层
苦日子刚刚开始

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发表于 2018-8-28 08:54:51 | 显示全部楼层
年轻人接下来要过苦日子了。

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发表于 2018-8-28 09:03:22 来自手机 | 显示全部楼层
年轻人要被压榨几十年甚至上百年了

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发表于 2018-8-28 09:22:13 | 显示全部楼层
一切都是合理发展当中

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发表于 2018-8-28 09:33:09 来自手机 | 显示全部楼层
比开发商19万亿元债务更可怕的是我前几天看到报道地方政府债务40万亿元!
以前12万亿,之后24万亿已经是很可怕的了!
为什么一直债务危机,就是人人都大手大脚...

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发表于 2018-8-28 09:34:27 | 显示全部楼层
另一个左边右边出现了吗

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发表于 2018-8-28 09:39:46 | 显示全部楼层
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发表于 2018-8-28 10:57:44 来自手机 | 显示全部楼层
看来政府又要出手割韭菜了
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