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[楼市爆料] 土地测评:4800房价回购400套!PS拍-2018-14号兴涵水都地块二十七8月21日拍卖

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发表于 2018-8-18 11:43:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
地块基本信息
占地面积:49018.69㎡(约73.5亩)
地块位置:香林路与紫霞路交叉路口东南侧,华永天澜城南侧。
住宅70年,配建的科教用地(幼儿园)50年
(一)建筑密度≤23%;
(二)容积率>1.0且≤2.3;
(三)  绿地率≥30%;
(四)主要出人口:西侧、南侧。
参加本次竞买保证金S拍-2018-14号地块为人民币壹亿肆仟捌佰万元整(¥148000000元)
拍卖时间:2018年8月21日上午10:30时整

--------【莆房网】涵江兴涵水都地块二十七全景航拍--------

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发表于 2018-8-18 17:14:45 来自手机 | 显示全部楼层
无人参与竞拍,流拍!

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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:46:05 | 显示全部楼层

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  特殊要求:
  1、该宗地配置一所12班幼儿园(用地面积≥5200㎡,建筑面积≥4100㎡,幼儿园应集中布置在地块东南角),配建幼儿园的土地使用权和房屋所有权归涵江区教育局;
  2、该宗地配置居家养老服务站(建筑面积≥100㎡ ),配建养老服务设施的不动产产权归涵江区涵西街道办事处;
  3、该宗地范围内设定回购建筑面积不少于40000平方米(不含车位)且不少于400套精装修商品住房作为人才房,回购价为4800元/平方米,由市、区统筹安排使用,回购商品住房的土地使用权和房屋所有权归涵江区国有全资企业莆田市涵江区地产开发有限公司。
  4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号"方式出让,即地价最高限制价格为67650万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竟得人;当报价达到最高限制地价后,竟买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买,采取公证摇号方式确定竞得人。具体摇号方式见该宗地(拍卖须知)中说明。
  5、该地块土地出让金缴纳时间为第一期自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内支付土地出让金价款70%,第二期自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内支付土地出让金价款30%;若竞得地块成交价达到最高限制价格,土地出让金缴纳时间为自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内一次性缴清。
  6、该宗地商品住房( 毛坯)的最高销售均价不超过10500 元/平方米(不含政府回购面积部分)。竞买人必须单独申请,不接受联合竞买。

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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:46:55 | 显示全部楼层


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  PS拍-2018-14号兴涵水都地块二十七综合评估
  地块区位价值评估:
  该地块位于涵江香林路与紫霞路交叉路口东南侧,坐拥一线溪景和河滨公园景观。地块属于兴涵水都核心位置,六一西路的开通使得地块出行通达全城,几分钟到沃尔玛商圈、涵江圆圈、涵江实验小学、涵江国际中学、两馆一中心、新涵江医院等,配套十分方便,尽享城市繁华,学校、道路、商业等设施持续加码区域价值。


  地块整体规划评估:

  该地块占地49018.69㎡(约73.5亩),地块方正,规划住宅+养老服务站+幼儿园+回收约4800元/平米商品房(精装修),溪景公园配套,十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.3,适合规划成高端滨水楼盘。



  地块交通条件评估:

  该地块在涵江香林路与紫霞路交叉路口东南侧,旁边有324国道、香林路、六一西路、莆涵大道等交通主干道,距离市中心仅10分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车。

  PS拍-2018-14号地块SWOT评估

  优势分析:
  ①地块环水又配套河滨公园,环境优美,可动可静,依托天然河道,开发滨水住宅。
  ②本地块自建幼儿园,涵江实验小学分校土地平整中,预计2020年开学。本片区规划中学开工在即,附近还有14中、17中等配套。
  ③地块周边有沃尔玛商圈、涵江批发城商圈、涵江圆圈商圈、保利商圈、华永商圈、两馆一中心、新涵江医院、公共停车场等,未来各项配套齐全。距离莆田城区仅10分钟车程,交通发达,生活较为便利。
  ④兴涵水都片区目前仅保利林语溪在售,无商品房新盘或新地块,且在涵江房价看涨的背景下,该地块限价10500(毛坯),将迎来众多刚需关注。
  ⑤六一西路已经成为涵江标杆地段,而且可拍卖的地块越来越少,人气、关注度、升值空间不言而喻。



  劣势分析:

  ①政府回收400套及以上商品房(品牌精装修),仅花费4800元/平米,影响开发商后期利润。
  ②地块一面环水,需要投入一定的环保资金。地块还需配建养老和幼儿园配套,房价已经被限,影响开发商后期利润。
  ③目前严抓调控,对开发商资金、实力要求大,开发商需要一定实力。


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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:47:35 | 显示全部楼层

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  机会评判:
  该地块各项生活配套齐全,房价成熟,交通便利,环境优美,后期销售压力不大。
  威胁评判:
  该地块近一半房源被政府低价回收,无偿配建养老和幼儿园,房价还被限,后期利润低,开发商拿地热情不高。近期涵江拍地多,以及周边大量的二手房竞品众多,将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。
  PS拍-2018-14号兴涵水都地块二十七周边配套:
  教育配套:自建幼儿园、涵江实验小学分校、涵江国际学校、莆田十七中等。
  医院配套:新涵江医院等。
  生活配套:保利商圈、华永三期商业、涵江批发城商圈、塘北商圈、永辉超市、两馆一中心等。


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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:49:22 | 显示全部楼层
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  附件1:
  关于PS拍-2018-14号地块(涵江区兴涵水都片区地块二十七)回购商品住房协议书
  根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》《莆田市国土资源局关于国有土地使用权出让公告》及其他有关法律法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就回购商品住房移交资产事项达成以下协议条款,以资双方共同遵守:
  第一章 合同当事人
  甲    方:
  通讯地址:
  邮政编码:
  营业执照注册号:
  企业资质证书号:
  法定代表人:             联系电话:
  乙    方:莆田市涵江区地产开发有限公司
  【组织机构代码证】证号:
  地址:                    邮编:       
  法定代表人:               职务:                
  联系电话:                 传真:
  第二章 基本状况
  第一条 项目建设依据
  甲方以出让方式取得座落于《涵江区兴涵水都片区苍林地块控制性详细规划》范围内,该地块规划以莆田市城乡规划局作出的《关于涵江区兴涵水都片区地块二十七出让规划条件的通知》(莆规审〔2018〕79号)为准,规划用地性质为住宅用地及服务设施用地。
  第二条 资产回购依据及回购方式
  根据莆田市人民政府关于PS拍-2018-14号地块(涵江区兴涵水都片区地块二十七)有偿出让方案的批复。
  (一)关于回购商品住房回购方式
  回购商品住房按4800元/平方米(含土地价款、建安成本、地质勘察费、基础设施配套费、设计费、自来水工程建设费、供配电设施工程建设费、管道燃气建设费、监理费、管理费、小区配套设施建设费用、精装修等费用及相关税费)的价格回购。
  (二)关于回购商品住房交付期限
  土地竞得人取得国有土地使用权后,自出让合同签订后36个月内建成并交付政府使用,交付时全部工程应通过综合竣工验收合格。
  (三)关于回购商品住房回购款支付方式
  第一期:土地竞得人缴纳全部土地出让金后30日内支付总回购款的25%;
  第二期:回购商品住房全部地下室顶板施工完工,即施工至±0.000后30日内支付总回购款的25%;
  第三期:回购商品住房所有主体工程封顶后30日内支付总回购款的30%;
  第四期:全部回购商品住房竣工验收及规划验收(含消防验收)合格后30日内支付总回购款的10%;
  第五期:全部回购商品住房办理房屋所有权初始登记之日起30日内累计支付至总回购款的95%;
  第六期:回购商品住房交付使用之日起满1年时结算回购款(回购面积按产权登记面积为准,不含架空层)并付清剩余回购款。如回购商品住房不动产权登记证未在1年内办理完毕,则最后一期付款期限顺延至不动产权登记证办理完成之日;如在保修期内,出现房屋质量保修问题,土地竞得人应承担保修责任,否则在回购余款中扣回相应的款项。
  第三条 基本情况
  1.回购资产的规划用途为住宅。
  2.回购资产所在建筑物的主体结构、建筑总层数、建筑总面积等以莆田市城乡规划局审批的建设工程规划许可证为准。
  3.回购资产数量及位置:该宗地回购精装住宅用房建筑面积不少于40000平方米(计容面积,不含车位、物业用房等公共设施建筑面积)且不少于400套,户型分别为55平方米不少于110套、95平方米不少于110套、125 平方米不少于110套、143平方米不少于50套四种,以上面积含公摊面积,提供独立单元建设并精装修。回购商品住房的户型及套数由竞得人与涵江区人民政府具体对接后,根据实际需要进行微调。
  4.土地竞得人在移交房产时还须提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
  5.竞得人向市规划局申请建设设计方案(含建设总平、建筑方案)审查前,应提供由涵江区人民政府在图上签章确认的回购商品住房位置(回购商品住房位于该地块东侧)、建筑总平(含户型设计、公摊建筑面积)、停车位布局等内容。
  6.回购商品住房自出让合同签订后36个月内竣工交付使用。
  7.产权登记:回购商品住房由开发单位同首期商品房统一申请办理不动产首次登记后,凭回购协议书、交接单、涉税证明等相关材料办理转移登记给莆田市涵江区地产开发有限公司。
  第四条 房屋权利状况承诺
  1.甲方对该不动产权所有权享有合法权利,没有司法查封或其他限制转让的情况。
  2.该不动产权没有出售给除乙方以外的其他人;
  3.回购商品住房产生的税费按有关规定执行。
  第三章 房产交付条件与交付手续
  第五条 交付条件
  该房产交付时应当符合下列所列条件:
  1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件;
  2.已取得房屋实测报告;
  3.甲方提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
  4.精装修标准符合本协议约定标准。
  第六条 相关设施设备交付条件
  (一)基础设施设备
  1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。
  2.供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电。
  3.燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应。
  4.电话通信:交付时线路敷设到户。
  5.有线电视:交付时线路敷设到户。
  6.宽带网络:交付时线路敷设到户。
  以上第1、2、3项由甲方负责办理开通手续并承担相关费用;第4、5、6项需要乙方自行办理开通手续。
  如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照下列方式处理:以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的,甲方按照本协议约定承担逾期交付责任。
  (二)电梯:美国奥的斯、德国帝森克虏伯、韩国现代电梯。
  (三)入户防盗门(带防火、单扇、门禁及可视电话),与本小区商品房的防盗门标准一致。
  (四)公共服务及其他配套设施(以规划许可的内容配备到位)。
  (五)装饰装修及设备
  1.精装修标准
  (1)玄关:
  ①地面:品牌瓷砖(能强/宏宇/博德),石材门槛石,木踢脚线;
  ②天棚:局部吊顶,乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ③墙面:乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ④固定家具:玄关柜\鞋柜(胶合免漆板定制)
  (2)客厅、餐厅:
  ①地面:品牌瓷砖(能强/宏宇/博德),石材门槛石,木踢脚线;
  ②天棚:局部吊顶,乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ③墙面:乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  (3)卧室:
  ①地面:石材门槛石,800*800全抛釉地砖(能强/宏宇/博德),木踢脚线;
  ②天棚:石膏线条,乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ③墙面:乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ④卧室门:实木木质门(含门套,定制);
  (4)厨房:
  ①地面:石材门槛石,300*300防滑地砖(能强/宏宇/博德);
  ②天棚:铝扣板吊顶(定制)、照明灯具;墙面:300*600墙砖(能强/宏宇/博德);
  ③厨柜:定制橱柜,人造石台面(雅迪尔/金牌/欧派);
  ④厨房门:铝合金推拉门(含全包门套,定制);
  (5)卫生间:
  ①地面:石材门槛石,300*300防滑地砖(能强/宏宇/博德);
  ②墙面:300*600墙砖(能强/宏宇/博德);
  ③天棚:1.0毫米铝扣板吊顶(定制);
  ④浴柜:定制浴柜(实木橡木材质);
  ⑤淋浴隔断:钢化玻璃隔断(推拉、平开,朗斯/九牧/迪玛)
  (6)衣帽间:
  ①地面:18毫米复合地板(金刚鹦鹉/贝亚克/柏高),木踢脚线;
  ②天棚:乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ③墙面:乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  (7)阳台:
  ①地面:300*300防滑防滑地砖(能强/宏宇/博德);
  ②天棚:乳胶漆三底二面(立邦/多乐士/三棵树);
  ③墙面:外墙漆三底二面。
  2.设备标准
  灯饰:
  ①吊顶部位:LED筒灯\射灯(三雄极光/雷士/飞利浦);
  ②卫生间:LED嵌入式吸顶灯(三雄极光/雷士/飞利浦);③厨房:LED嵌入式吸顶灯(三雄极光/雷士/飞利浦);
  ④阳台:LED吸顶灯(三雄极光/雷士/飞利浦);
  开关面板、插座:
  ①开关面板:施耐德/ABB/TCL;
  ②插座:施耐德/ABB/TCL;
  厨房:
  ①厨盆:洗菜盆+龙头(摩恩/卡西尼/和成);
  ②电器:灶台+抽油烟机(樱花/老板牌/方太);
  卫生间:
  ①洁具:洗脸台,坐便器(摩恩/卡西尼/和成);
  ②龙头:洗脸盆龙头,淋浴花洒(摩恩/卡西尼/和成);
  ③浴霸:三雄极光/雷士/飞利浦
  ④其他:毛巾架,纸巾架(摩恩/卡西尼/和成);
  有限电视端:
  ①有限电视:施耐德/ABB/TCL;
  ②砖电话终端插座:施耐德/ABB/TCL;
  可视对讲机:安居宝/视得安/立林;
  阳台:洗衣机龙头(摩恩/卡西尼/和成)。
  第七条 交付时间及违约责任
  1.交付时间:回购商品住房在出让合同签订后36个月内竣工交付使用。甲方应当在交付前15天将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面通知送达乙方。
  2.违约责任:交付该房产时,甲方应当出示满足上述约定的证明文件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足上述约定条件的,乙方有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由甲方承担,并承担违约责任。
  3.查验房屋:
  (1)办理交付手续前,需由乙方对上述房产进行查验,甲方不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为乙方查验和办理交付手续的前提条件。
  (2)乙方查验的房产及精装修存在质量问题的,由甲方按照《住宅质量保证书》约定,承担责任。并在15日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。
  (3)查验上述房产后,双方应当签署房产交接单。
  第八条 逾期交付责任
  除不可抗力外,甲方未按照约定的时间将上述房产交付乙方的,双方同意逾期交付使用的,竞得人应向乙方交纳违约金每日2万元。
  第四章 面积差异处理方式
  第九条 面积差异处理
  上述房产交付时,甲方应当向乙方出示房屋测绘报告,并向乙方提供上述房产的面积实测数据(以下简称实测面积)。甲方应根据实际情况新增房源以补足房产。回购商品住房建筑面积超过40000平方米(计容面积,不含车位、物业用房等公共设施建筑面积)的,乙方不再支付任何款项。如果面积少于约定的标准,甲方按照商品房销售备案均价的双倍进行赔偿。
  第五章 质量及保修责任
  第十条 质量
  (一)地基基础和主体结构
  甲方承诺房产地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的,甲方应负责保修到位。
  (二)装饰装修质量问题
  装饰装修质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现质量问题的,双方按照以下方式处理:及时更换、修理。
  (三)其他质量问题
  房屋质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的,双方按照以下方式处理:及时更换、修理。
  (四)装饰装修及设备标准
  1.上述房产应当使用合格的建筑材料、构配件和设备,装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。
  2.上述房产应符合乙方交付标准(含拎包入住标准)。不符合上述1、2项标准的,乙方有权要求甲方及时更换、修理。
  (五)室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施
  1.上述房产室内空气质量符合【国家】【地方】标准,标准名称:《民用建筑工程室内环境污染控制规范》,标准文号:GB50325-2010。住宅的建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准,标准名称:《住宅隔声标准》,标准文号:JB11-1982。
  该房产室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准,由甲方负责整改,整改后仍不符合标准的,乙方有权提出甲方名下的其他房产予以置换。经检测不符合标准的,检测费用由甲方承担,整改后再次检测发生的费用仍由甲方承担。因整改导致该房产逾期交付的,甲方应当承担逾期交付责任。
  2.上述房产应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的,甲方应当按照相应标准要求补做节能措施,并承担全部费用。
  第十一条 保修责任
  (一)实行保修制度。甲方自该房产交付之日起,住宅的,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。对为非商品住宅的,保修范围、保修期限和保修责任应不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定。
  在保修范围和保修期限内发生质量问题,甲方应当按照《住宅质量保证书》履行保修义务并承担相关修理费用。
  (二)下列情形,甲方不承担保修责任:
  1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害;
  2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。
  (三)在保修期内,乙方要求维修的书面通知送达甲方15日内,甲方既不履行保修义务也不提出书面异议的,乙方可以自行或委托他人进行维修,维修费用及维修期间造成的其他损失由甲方承担。
  第六章 产权登记
  第十二条 产权登记
  (一)双方同意共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记。甲方应当在回购商品住房交付使用后90日内协助乙方办理产权登记手续,税费由双方按法律、法规及本协议约定各自承担。
  (二)因甲方原因,乙方未能在房产交付之日起一年内取得不动产权证书的,甲方应依法承担相应的法律责任,并应赔偿乙方的一切直接和间接的经济损失。
  (三)因乙方原因未能在约定期限内完成不动产权转移登记的,甲方不承担责任。
  (四)水电立户手续由甲方办理,费用由甲方承担,按规定应由单位提供的资料由乙方负责收集提供给甲方办理。
  第七章 前期物业管理
  第十三条 前期物业管理
  (一)甲方应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知乙方。
  (二)乙方同意由甲方依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理,遵守临时管理规约。业主委员会成立后,由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。
  第八章 其他事项
  第十四条 建筑物区分所有权
  (一)乙方对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
  (二)以下部位归业主共有:
  1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
  2.房产所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房。
  第十五条 销售和使用承诺
  1.甲方承诺对其他商品房的销售,不涉及依法或者依规划属于乙方共有的共用部位和设施的处分。
  2.乙方使用该房产期间,不得擅自改变用途、建筑主体结构和承重结构。
  第十六条  协议订立、生效、解除
  1.本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。
  2.本协议条款如与《国有建设用地使用权出让合同》中不相符的,以本协议条款规定为准。
  3.甲、乙双方因履行本协议发生纠纷的,应当本着诚实信用的原则,以友好协商的方式解决。如协商不成,任何一方均有权向乙方所在地的人民法院提起诉讼。在争议解决期间,如争议不影响本协议其他部分履行的,双方应当继续履行协议的其他部分。
  4.本协议未尽事宜,由甲、乙双方依据有关法律法规,本着有利于安全、有利于城市景观、有利于配套完整和物业管理、确保该建设项目顺利完成的原则协商解决,所达成的补充协议为本协议的一部分,与本协议具有同等的法律效力。
  5.本协议由双方签字盖章后,与甲方和莆田市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》同时生效。
  6.本协议壹式捌份,甲方执贰份,乙方执陆份,各份具有同等法律效力。
  7.本协议于    年   月   日签订于  莆田  。
  第十七条  提示条款
  本协议系甲乙双方根据有关法律、法规,在平等、自愿的基础上协商订立而成,所有协议条款均是双方意思的真实表示。乙方已提醒甲方注意对本协议各项条款内容作出全面、细致、准确的了解,并已应甲方的要求作出相应的说明,甲方对本协议所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓,并予以充分、准确无误的理解。本协议一经签订即视为甲乙双方对本协议所有条款含义认识一致。
  甲      方:               乙      方:
  法定代表人:               法定代表人:
  签订时间:  年  月  日     签订时间:  年  月  日

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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:53:22 | 显示全部楼层
毛坯限价1.05万元/平米(不含回购部份)
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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:53:58 | 显示全部楼层

PS拍-2018-14号兴涵水都地块二十七实景图
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 楼主| 发表于 2018-8-18 11:55:23 | 显示全部楼层

324国道旁,交通便利
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