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以史为鉴,回顾93、94年房地产泡沫产生与破裂的全过程

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发表于 2011-5-1 15:23:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
以史为鉴,回顾93、94年房地产泡沫产生与破裂的全过程
以史为鉴,可以知得失。同样是在投机性过热导致通货膨胀的环境下,93、94年房地产业的情形与今日多少有些相似,在房价争论喋喋不休的今天,我们重温93、94年房地产泡沫产生与破裂的全过程,我想有助于我们每个人(观望的、买房的,炒房的,中介的,KFS,政府官员…)在复杂的环境中理清头绪,做出正确的决策。
    1992 年以来, 随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善, 我国进一步深化了城镇住房制度改革, 极大地推动了房地产业的迅猛发展。但其发展所走过的路是曲折中的前进之路。
1. 1992年~ 1993年6月:“房地产热”
    1992年, 全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温, 房地产开发公司从年初的3000余家, 一年猛增至12400余家。政府也对房地产业给予了足够的重视, 1992年6月, 建国以来首次全国房地产工作会议在北京召开; 同年9 月全国房地产开发经验交流会议在珠海召开; 10 月又召开了地产工作会议。这一系列会议推动了我国房地产业的高速发展。房地产业的高额回报利润, 促使了众多的部门、企事业单位甚至个人投入房地产开发市场。1992年全国房地产开发投资732 亿元, 比1991 年增长117% , 占全社会完成固定资产投资的比重由1991年的6. 34%提高到9. 64%; 施工商品房总面积为1.9亿平方米, 比1991年增长了57.7% , 新开工商品房面积1. 1 亿平方米, 比1991年增长40.4%; 外商投资开始向房地产倾斜, 1992年房地产开发中利用外资7. 1 亿美元, 比1991年增长228% , 占全国实际利用外资的3. 78%。外商投资房地产业, 使房地产开发热潮更趋旺盛。1993 年上半年“房地产热”继续升温, 房地产业继续保持高速增长的势头, 房地产开发公司又新增6000 余家, 总数超过20000 家。当时, 房地产热主要热在南方、热在沿海, 全国50% 左右的房地产开发公司为广东、海南、福建、上海、江苏5 省市所拥有; 北方和内陆某些城市的房地产业在东南沿海的带动下, 于1993年初也急速升温。
    房地产热本身并不是什么问题, 而是因其发展太快, 投资过猛, 使房地产市场出现许多问题。表现在: (1) 吸引了大量资金, 不能保证国家重点建设项目的投资; (2) 多头批地, 竞相压价招商, 国有土地资产流失严重; (3) 资金拆借, 短期收不回, 国家货币发行过多, 带来了通货膨胀压力的快速释放; (4) 生产资料需求增加, 造成水泥、钢材等整个原材料商品价格上涨过快; (5) 房地产开发建设的高标准化, 给人们带来的是可望而不可及的房价; (6) 投资结构不平衡, 高档宾馆、花园别墅发展过快, 普通住宅很少有人问津。如此等等, 暴露了我国房地产市场失控给国家、社会带来的弊端。出现上述“房地产热”的原因主要有两点: (1) 房地产政策法规滞后, 规章制度不健全, 导致房地产业发展无序; (2) 受当时社会大环境的影响, 即三大“热”, 包括“股票热”、“期货热”、“房地产热”。
2.1993年6月~ 1995年: 国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控
    93年后期到94年的全国性高通货膨胀使得国家不得不采取紧缩银根、抽撤资金的措施。同时针对房地产业的畸形和过热发展问题, 1993年6月24日, 中央发布了6号文件。文件明确规定, 由建设部牵头, 组织土地、工商、税务等部门对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查。检查重点内容包括: (1) 对注册资金虚假、没有开发能力的公司, 吊销营业执照;(2) 银行和土地管理部门不得开办房地产公司, 已经开办的要限期脱钩; (3) 坚决制止炒房地产牟取暴利的行为; (4) 凡购地后一年内投入的开发资金不足购地费25% 的, 要收回土地;(5) 未完成开发投资总额(不包括购地款) 20% 以上的, 不得转让。
    经过这些措施的调控, 房地产开发投资增长速度减慢。1993年下半年与上年同期相比, 房地产开发投资增长率下降了14. 9%; 但从全年来看, 全国房地产开发投资总额仍然较大, 比1992年增长164. 9%。
    经过1993年下半年“降温”之后, 1994 年房地产高投资猛增长势头得到了遏制。这样, 在1995 年就出现“商品房空置”即难于消化的问题。原因主要是两方面: 一是炒房地产的行为没有了; 二是房价高使得普通老百姓可望而不可及。
3. 1996年~1998年: 市场难于消化、寻求救市对策
    1996年以后, 中国房地产业一直面临两大难题: 一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房; 二是要解决市场有效需求不足的问题。商品房空置增多, 销售困难, 不仅开发商日子难过, 银行、地方政府亦忧心忡忡。银行担心的是贷款收不回, 本利无收。对地方政府来说, 没有哪一个地方政府不希望本城市、本地区的房地产市场活跃, 因为房地产已成为地方财政和城市建设的重要财源; 而房地产的不景气除占压土地、占压资金外, 还影响到对投资的吸引力和地方政府的形象、政绩。因此, 必须寻求救市对策, 解决房地产市场销售疲软的问题。主要救市措施如下:
(1) 户口救市。即“蓝印户口”政策。1995年底深圳在其宝安、龙岗两区就率先实行“户
口救市”, 并取得销售轰动成绩。于是1996年初开始, 全国不少城市纷纷效仿。其中, 最引人注目的是1996年8月1日上海在浦东实行购房获得蓝印户口的举措, 规定: 国内公民均可购买上海浦东新建内销住宅, 购房达一定面积或金额的, 可申办上海市蓝印户口。这一新举措扩大了新建内销商品房的买受对象, 增加了商品房销售的渠道。
(2) 降低地价救市。为刺激房地产业的再兴旺, 广州市于1996 年8 月22 日决定大幅度调整地价, 地价收费标准降低, 同时市政配套费亦降低。由于地价是房地产价格的重要组成部分, 地价降低, 从而使商品房价格降低, 达到相对提高居民购买力的目的。
(3) 取消不合理收费项目救市。房价高的原因是多方面的, 但除了地价、建材价格上涨外, 主要是不合理的收费、摊派过多, 推动了房价的过快上涨, 制约了居民住宅建设和房地产业的健康发展。因此, 为降低房价, 必须去除房价中的不合理收费。于是, 1996 年12 月23 日国家计委、财政部联合下文取消48 项不合理建设项目收费。但是, 免去48项收费, 实际只占到房价的2.5% , 这种减免对于高高在上的房价实在是杯水车薪。
(4) 提供购房按揭救市。建设部于1997年6月1日颁布施行“城市房地产抵押管理办法”, 中国人民银行于1998年5月9日颁布实施“个人住房贷款管理办法”。这既使欲买房而力不足的居民能够通过按揭进行抵押贷款买房, 又能从某种程度上激活房市。
(5) 停止住房实物分配救市。这既是救市的根本措施, 又是房改的最终目标。1998年7月3 日国务院颁发“关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知”, 明确要求自1998 年下半年停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。于是, 各省、自治区、直辖市人民政府陆续研究和制定实施方案。
    后来的几年里,房地产市场可谓不温不火。上述措施的实施暂时缓解了房地产泡沫带来的危机,然而仅从救市角度出发的调控政策又为十年之后的房价暴涨埋下后患。例如停止实物分房后,没有适时的进行保障性住房的建设。十余年后,一个经济循环轮回至同样甚至更加危急的重要时刻,中央目前采取的一些调控措施能否实现预期效果,还可能会采取哪些措施,让我们拭目以待。

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