6月25日至27日，A股和港股市场上的房地产股票集体大跌，A股房地产指数3天跌幅达8.2%。
此次房地产股票的重挫与一则国家开发银行棚户区改造融资政策变化的传闻有关，而国开行是棚户区改造资金的主要提供方。
从25日至27日，传闻逐渐被印证。据一位国家开发银行相关人士6月26日晚在海通证券电话会议上的表述，国家开发银行将棚户区改造融资的审批权限收回到了总行，同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。该人士还表示，棚改货币化安置收紧的另一个原因是地方债务问题。在此之前，有国开行内部人士就棚改融资问题向澎湃新闻表示，目前审批确实较之前更严。
所谓棚户区改造是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。过去三年，棚改和房地产去库存的结合又产生了棚改货币化安置。2017年的政府工作报告就曾提出，要因地制宜提高货币化安置比例。不过，2018年政府工作报告已没有类似提法。?所谓货币化安置，是指在棚改过程中，给原来的住户一笔很大的现金，让其从市场中购买住房。市场主流观点认为，货币化安置的快速推进是三四五线城市房价飞涨的重要原因。
过去三年，棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置，货币化安置在棚改中的占比也一路上升。 货币化安置的快速推进造成了三四五线城市房价飞涨。
作为棚改项目主要的资金来源方，国开行收紧相关项目的贷款审批，意味着从国开行这一渠道流入房地产市场的资金将大为减少。据国开行官方数据，截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款有34075亿元之巨，实现全国31个省（区、市）全覆盖。
事关基础货币投放
棚改不仅事关地方的财权与事权，还与央行的基础货币投放直接相联，其影响从而覆盖整个宏观经济。
棚改的资金来源主要是PSL（抵押补充贷款工具）优惠贷款，也是2014年国开行成立住宅金融事业部后创新的一种融资方式。央行通过PSL（抵押贷款）向国开行投放贷款，国开行再向地方投放，地方政府运用这一资金进行棚改。
从运作上看，国开行的贷款对象为地方政府出资成立、未列入“监管类”融资平台名单的国有独资及控股企业；中央企业及其所属企业；非国有上市企业与地方政府或（和）国有企业合资成立的项目公司。其贷款利率相当于基准利率下浮15%-20%，期限不超过20年，最长不超过25年。
伴随着棚改快速推进，PSL近三年来增长迅猛。今年一季度PSL新增余额超过3000亿元，是2017年一季度的近两倍，而截至今年5月末PSL余额达到了3.12万亿元。相应的，2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿元，占贷款余额的比重达25.83%，为国开行第一大业务类型。某金融机构资深分析人士向澎湃新闻指出，银行四分之一的贷款都投到了一个行业（棚改）中，一般对于银行来说集中度风险管理到5%就会引起高度重视。
眼下又到了一个新的十字路口，今年进入二季度以来，内部信用债违约升级，外部环境也在恶化，美欧央行货币政策收缩，此时社融数据出现断崖。国元证券研究指出，2018年上半年，GDP三驾马车全部沦陷，各项指标均呈下行趋势。尽管如此，房地产仍保持两位数增长，而居民杠杆率攀升至历史新高，银行贷款中商业性房地产贷款余额几乎占到三成左右，整个经济中，房地产行业可谓一枝独秀。
防风险与稳增长如何平衡、孰轻孰重，成了迫在眉睫的问题。
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发表于 2018-6-29 20:34:36
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