莆田楼市的七寸已经被死死摁住了

萧萧疯子 · 发表于 2017-11-26 10:50:11

中国楼市从诞生开始就是一个政策市，为什么国外那些鬼佬每每都不能准确的预测到中国房地产市场的走势，因为他们只知道一味的套用各种经济学原理，而没有对中国国情有深入了解。每一轮房地产调控中，货币政策和财政政策都是被一直拿来使用的。先搞清楚莆田楼市本轮牛市行情的主要成因。

1、货币政策的放松
整整2015年，中国人民银行5次降准5次降息，贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%，达到近十年来最低水平。一方面购房者贷款压力大大减小，购房成本降低，入市积极性增加；另一方面，释放货币流动性，开放商融资减负，资金成本压力得到缓减，加速行业回暖。本轮莆田房价的上涨即肇始于多轮货币宽松政策，外加降首付，给了居民加杠杆的核动力。

2、拆迁货币化安置政策
据了解，莆田按计划2018年原则上不再建设安置房（已立项的除外），棚改货币化安置比例力争达到50%以上，通过货币化征迁，购买商品房给予一次性奖励。其中，荔城区拆迁户购买商品房，按面积给予2000元/平方米的财政补贴，购买单价大于7200元/平方米的商品房，在每平方米补贴2000元的基础上，超过每平方米7200元的部分再给予10%的财政补贴；城厢区补贴标准为2000元/平方米；仙游县补贴标准1000元/平方米，并对放弃店面的按1.5倍计算征迁补偿，放弃套房的按2.5倍计算征迁补偿，在此基础上购买商品房的额外补助1300元/平方米；秀屿区对完全货币化补偿的拆迁户给予一次性5万元补贴，部分货币化的拆迁户给予一次性2万元补贴。

3、购房补贴政策
2015年底，仙游和秀屿率先出台购房补贴政策。2016年2月23日，涵江也紧随其后出台购房补贴政策。荔城区和城厢区则是专门出台针对商住用房的购房补贴政策。对于买房的货币补贴政策，能够在短时间内刺激市场，涵江和仙游楼市就是最明显的例子，在补贴刺激多个此前滞销的楼盘都纷纷取得不错的去化成绩。在补贴期间这两大区域的成交量也是连连攀升。

打蛇要打七寸，房地产调控也是如此，现在莆田楼市购房补贴政策基本上是到了尾声，而最主要的资金阀门也已经被关上，房价上涨已经失去了最大的动因。

目前，各大银行在莆田分支机构额度紧张已经不是一时半会的事情，而且很多银行目前首套房贷利率都有5%-15%的上浮，部分银行二套房贷利率甚至上浮25%以上。这和两年前9.5折、9折优惠满天飞，简直是天差地别。除此之外，虽然说还没有正式文件公布说商业贷款最低首付提升，但是现在莆田很少有楼盘首付能够20%，由于购房总价高涨，银行在审批放款时也会更加谨慎。居民买房的杠杆率被大大降低，开发商融资渠道也越来越少。

大家可以看到的是，今年莆田土地出让节奏明显加快，随着供地面积的增加，加上拍卖的方式普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式，土地成交价格相应下滑。此前各地频频涌现的地王现象得到了有效的控制。而地价的稳定又带动了人们对楼市预期的稳定。

简单一句话，大水漫灌的时代已经过去，莆田房价的七寸已经被摁住了。最明显的例子，大家可以观察一下最近开盘的几个项目，他们在定价时候已经十分谨慎，不再像之前那样子说要开高价。诚然，事前放出高价风声会造成购房者的认知误差，但是现在开发商一味开高价的历史已经过去。被限价是一个原因，低价走量也是一个原因。