土地测评：PS拍-2017-05、06号溪白总部商务区地块航拍 4.28拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-4-11 17:00:39

　　地块位置：溪白总部商务区（才子工业园对面、安特国际中心西侧）
　　竞买保证金：
　　PS拍-2017-05号地块壹仟叁佰万元整（￥13000000元）。
　　PS拍-2017-06号地块壹仟万元整（￥10000000元）。

　　地块区位价值评估：
　　该地块位于城北溪白总部商务区（绶溪公园北侧），绶溪公园和延寿溪玉带揽腰。经过多年的发展之后，城北已成为莆田的生态宜居版块，楼盘均价屡次飙涨就是最好的证明。目前，莆田城北总部商务区已经进入成长期，区域板块价值获得广大市民认可。两幅地块紧邻延寿溪，拥有绝佳视野。PS拍-2017-05、06号地在2015年之前曾经流拍过，彼时地块用途为40年产权的商务金融用地。在国家允许商住用地改为住宅用地之后，这两块地土地用途已变更为70年产权的住宅用地，优势更加明显。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2017-05号地块占地7989㎡（约12亩），PS拍-2017-06号地块占地6094.3㎡（约9.1亩），面积小，地块方正，易规划。该地块拥有城北双公园（绶溪公园、莆田市体育公园）、两面延寿溪支溪穿过，景观资源优越，有利于品质宜居项目打造，成为高颜值溪景房。

　　地块交通条件评估：
　　该地块位于荔园路西南侧，绶溪公园北侧，九华大道的总部商务区入口公园南侧，溪白路东侧，324国道西侧，坐拥多条交通动线，畅通无阻。周边有1、55、205路公交直达、7、23、98、202、303、K02、60路（夜班车）溪白站下车走几分钟即到。

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QQ雨 · 发表于 2017-4-11 17:02:38

　　PS拍-2017-05号、06号地块地块SWOT评估

　　优势分析：
　　①地处溪白总部商务区内，可动可静，景观资源丰富，形成宜居房效果。城北已经是莆田居住、商务中心，溪白还明确规划居住、商业、文化、教育等价值齐全，区域认可度更高，未来房价更有上涨空间。
　　②坐拥3000亩绶溪公园一线无敌景观和总部商务公园风景。
　　③教育相邻莆田二中、荔城区第二实验小学、城厢区第一实验小学和幼儿园，西天尾明确将建设一流的莆田大学城等。
　　④交通便利，紧邻荔园路、荔城大道、九华大道、溪白路等城际主干道，交通优势明显。
　　⑤地块净地，便于开发。天然景观配套，便于后期销售。
　　⑥地块为70年产权住宅用地，相比同区域其他项目优势明显。

　　劣势分析：
　　①块东西两则被高楼包围，采光会受到影响，而且配套明显没有市区好。
　　②该地块公交、商业配套还未成熟，影响开发商后期销售，而且地块纯住宅又小，不利于形成规模。
　　③地块两面相邻延寿溪支流，需投入一定的环保资金。
　　④溪白5块地连拍，且同时入市，未来竞争压力大，对房价带来一定冲击。而且去年联发澳门广场地块楼面价达到6717元/平米，同片区内的拍卖地块拿地成本高，未来开盘价难定。

　　机会评判：
　　二块地面积小，总价低，景观天然优美，吸引所有大中小开发商投资眼光。溪白地块划片荔城区第二实验小学和莆田二中初中部的可能性大，稀缺的教育划片会让该地块房价升值空间巨大。城北可拍卖土地资源越来越少，未来住宅新盘少，又有二大公园环境、教育中心、成熟商业等优质配套，房价有一定的上涨空间。

　　威胁评判：
　　城北已有联发君悦首府、配套雅颂居、**北戴河、三迪云顶枫丹、溪白3幅面积较大住宅用地，都会对地块未来人气形成分流。

　　PS拍-2017-05号、06号地块周边配套：
　　教育配套：荔城区第二实验小学、莆田二中、城厢区第一实验小学、幼儿园等。
　　医院配套：莆田肿瘤医院等。
　　生活配套：联创商圈、云顶枫丹商圈、城北商圈、PS拍-2017-07号商业、绶溪公园、总部商务区公园等。