2016年莆田全市商品房销售均价为7860元/㎡，同比下降4.95%

巡视组长 · 发表于 2017-1-15 20:46:13

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2016年，我市的房地产市场总体上表现为“三降二升一稳”态势。供给侧由于受2015年度土地出让大幅减少、新增项目明显减少等影响，出现了新开工面积、开发投资和批准预售“三降”特征，但这三个指标自下半年起随着新开工面积的回升都有明显上升态势；需求侧在中央省市一系列促销售去库存政策的支持下，出现了商品房销售、二手房交易“二升”和商品住房均价“一稳”的特征。具体运行特征如下：
　　一、房地产开发投资方面
　　1、商品房新开工下半年回升明显。
　　受上年度土地出让下降影响，2016年全市商品房新开工面积明显下降，其中下半年起在莆田西霞林地块A、恒大御龙天峰、富力尚悦等重大项目开始动工建设，新开工面积回升明显。2016年全市各类商品房施工面积为2276.69万㎡，较去年同期比降1.18%；其中新开工面积325.67万㎡，同比下降32.74%，降幅较上半年（-48.36%）回升15.62个百分点。在新开工商品房面积中，其中第一季度为71.16万㎡，第二季度仅为23.75万㎡，第三季度为117.75万㎡，第四季度为113.01万㎡，下半年新开工面积占了全年的70%。
　　从各县区新开工项目看，除了城厢区去年基数较低（37.22万㎡），今年在莆田西霞林地块A、洋西片区地块五安置房、莆田电商未来城、恒大御景半岛等多个项目开工而大幅比增外，其他县区新开工面积同比全部呈不同程度的下降。其中城厢区143.83万㎡，比增146.07%；仙游县50.17万㎡，比降13.57%；涵江区64.35万㎡，比降48.68%；荔城区新开工57.41万㎡，比降59.59%；北岸6.35万㎡，比降73.01%；秀屿区3.56万㎡，比降95.36%。
　　2016年全市商品房竣工面积496.20万㎡，比增37.36%。其中荔城区竣工202.63万㎡，城区东拓初具成效；城厢区竣工85.40万㎡，主要是前二年房地产项目较少；涵江区竣工80.53万㎡，其中安置区占1/3；秀屿区竣工23.98万㎡，为永福家居城等项目；北岸竣工25.66万㎡，为碧桂园浪琴湾项目，仙游县竣工78.00万㎡，为锦福上城、枫城新都等项目。
　　2、房地产投资下半年呈现上升。
　　受新开工面积下降影响，房地产投资也随之下降；而随着下半年新开工的回升，投资也随之上升。全年房地产完成开发投资311.40亿元，较去年同期（367.34亿元）比降15.23%，降幅较上半年（-40.00%）回升24.77个百分点。其中第一季度完成投资60.29亿元，第二季度完成投资45.42亿元，第三季度完成投资98.16亿元，第四季度完成投资107.53亿元，下半年完成投资占全年的66%。
　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），除北岸及城厢在大的在建项目或新开工项目支撑下比增外，其他县区都呈不同程度的比降，其中北岸完成投资10.28亿元，比增9.71%；城厢区96.94亿元，比增6.43%；秀屿区8.25亿元，比降8.94%；荔城区103.63亿元，比降14.55%；涵江区56.85亿元，比降17.27%；仙游县35.46亿元，比降47.72%。
　　二、商品房供求关系方面
　　1、商品房批准预售降幅收窄。
　　由于商品房新开工面积下降，批准预售面积也随之比降。2016年全市商品房批准预售面积308.87万㎡，较去年同期比降27.21%，降幅较上半年（-45.78%）回升近19个百分点；其中批准商品住房面积253.90万㎡，比降9.84%，降幅较上半年（-22.21%）回升约12个百分点。按季度分，第一季度为101.49万㎡，第二季度为43.41万㎡，第三季度为87.56万㎡，第四季度为76.41万㎡。
　　从各县区的批准预售面积看，除仙游县同比增长外，其他县区都呈不同程度的比降，荔城及秀屿比降超过50%。其中仙游71.40万㎡，比增26.08%；城厢83.20万㎡，比降11.07%；涵江70.19万㎡，比降14.19%；荔城69.88万㎡，比降52.62%；秀屿（含北岸）14.20万㎡，比降68.30%。
　　2、商品房销售指标创历史新高。
　　在一系列去库存促销售政策的激励下，我市商品房销售面积呈上升态势，销售指标创历史新高。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品房销售面积为398.80万㎡，较去年同期比增38.30%；其中商品住宅324.90万㎡，比增35.85%。
　　2016年1-12月份全市商品房销售面积分别为20.36万㎡、32.28万㎡、35.48万㎡、52.41万㎡，45.85万㎡、16.23万㎡、31.55万㎡、32.81万㎡、24.39万㎡、45.40万㎡、26.26万㎡、32.44万㎡。从各月份销售情况看，2-5月是仙游及涵江购房补贴期间，商品房销售面积明显上升；之后两地补贴政策到期退出，销售量也呈现回落；7-8月份富力尚悦和正荣府进入开盘销售而上升；10月份中海国际、海峡广场集中销售，面积明显上升。按季度分，第一季度89.25万㎡，第二季度115.58万㎡，第三季度89.87万㎡，第四季度104.10万㎡。
　　从各地销售情况看，所有县区同比都呈上升态势，仙游、城厢增幅都超过50%。其中仙游县90.65万㎡，比增74.70%；城厢区83.18万㎡，比增66.16%；秀屿区（含北岸）30.19万㎡，比增40.29%；涵江区76.06万㎡，比增25.97%；荔城区118.14万㎡，比增13.73%。
　　2016年，我市商品房供销比为1：1.29，其中商品住房供销比为1:1.28；消化商品房库存89.93万㎡（其中商品住房71.00万㎡）；商品房库存去化周期减少3.7个月（其中商品住房减少3.6个月）。
　　3、县区住房价格总体保持稳定。
　　受非市中心城区购房补贴销售面积量增价低影响，2016年全市商品房销售价位同比下降，但较上半年有所回升。从对商品房买卖合同网签价格统计，2016年全市商品房销售均价为7860元/㎡，同比下降4.95%，降幅较上半年（-10.50％）回升5.55个百分点；其中商品住房均价为7383元/㎡，比降4.46%，降幅较上半年（-5.10%）回升0.64个百分点，房价全年总体保持平稳。
　　商品住房均价按区域分，除涵江区在保利城带动下略有上升外，其他各县区全都呈现比降；荔城、秀屿比降超过5%以上，其他区域总体稳定，升降幅度在3%以内。其中涵江区6167元/㎡、比增0.62％；城厢区9816元/㎡、比降1.43％；仙游县5674元/㎡、比降2.93％；荔城区8359元/㎡、比降7.67％；秀屿区5211元/㎡、比降8.48％。
　　4、市本级二手房交易同比略增。
　　2016年全市二手房成交面积87.88万㎡，比降3.28%，从上半年的比增（13.96%）转降约17个百分点；其中二手住房交易面积70.80万㎡，比增19.43%，增幅较上半年（26.68%）下降约7个百分点。
　　二手房成交面积按季度分，第一季度为16.88万㎡，第二季度为26.14万㎡，第三季度为19.93万㎡，第四季度为24.93万㎡；按区域分，设区市本级成交76.89万㎡，比增5.76%；仙游县成交10.99万㎡，比降39.48%。仙游比降主要是购房补贴政策影响群众以购买新建商品房为主，存量房的成交面积相应下降。
　　三、土地及金融信贷方面
　　1、房地产用地出让量降价升。
　　随着商品房销售市场的回暖，土地出让市场也跟着回升，市中心区一些地段繁华地块，拍卖溢价达近200%；但全年房地产用地出让面积略有减少，拍卖价位呈现上升。2016年全市通过招、拍、挂供应经营性房地产用地11宗76.52公顷（合1147.80亩），与上年同期（1248.15亩）略降8.04%；总价款549350万元，同比上升14.19%。其中第一季度供应经营性房地产用地4宗48.75公顷，第二季度供应3宗13.21公顷，第三季度供应2宗7.49公顷，第四季度供应2宗7.07公顷，下半年供应明显减少。
　　按区域分，莆田供地8宗64.41公顷（合966.15亩）、比降13.30%，总价款504850万元，平均每亩523万元，比增28.50%；仙游供地3宗12.11公顷（合181.65亩）、比增35.76%，总价款44500万元，平均每亩245万元，比增18.93%。
　　2、房地产各项贷款增速提高。
　　截至11月末，全市房地产各项贷款余额486.45亿元，同比增长18.33%，增速比8月末上升4.05个百分点；今年新增73.06亿元，同比多增23.57亿元；房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为30.02%，同比提高1.66个百分点。
　　房地产开发贷款同比下降。截至11月末，全市房地产开发贷款余额91.95亿元，同比下降8.46%，今年新增-3.56亿元，同比多减3.45亿元。其中：地产开发贷款（即:政府土地储备机构贷款）同比下降36.49%，住房开发贷款同比增长2.79%。主要与去年大量土地储备机构贷款被地方政府债券置换、今年来房地产开发投资增速同比下降及前几年动工建设的房地产项目进入还款期等因素有关。
　　个人住房贷款投量增加。截至11月末，全市个人住房贷款余额394.50亿元，同比增长27.00%，今年新增76.62亿元，同比多增27.02亿元。其中，新建房贷款余额339.24亿元，同比增长26.58%；再交易房贷款余额21.81亿元，同比增长83.05%。主要是个人住房贷款风险可预测性强且易于管理，商业银行信贷资源更多向个人住房贷款倾斜；今年1-11月莆田市商品房销售面积大幅上升，也促进了住房贷款投量的增加。（莆田市住房和城乡建设局陈志强）