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发表于 2017-1-8 20:49:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
量价齐跌!部分城市新房价格跌回半年前

2017年01月06日 09:00  来源:每日经济新闻
 量价齐跌!深圳新房价格跌回半年前,上海新房成交下滑了这么多!
  2016年四季度以来,全国部分热点城市密集出台楼市调控新政,从限购、限贷、土拍供应、市场监管等层面全面收紧楼市政策,调控的效应逐步发酵。效果在2016年的12月份更为明显,全国主要城市楼市成交量继续下调。
  数家大型中介机构发布的数据显示,北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑,同时房价也开始回落,量价齐跌。降幅较大的城市还包括厦门、苏州、温州等地。
  政策层面,2016年12月召开的中央经济工作会议明确了2017年楼市政策的基调:“房子是用来住的、不是用来炒的”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,针对房价涨幅居前的城市,预计政策还有深化、加码的可能。在“抑泡沫”和“去库存”两手推进的背景下,预计2017年房价依然会保持增长,但涨幅将放缓。
  深圳:12月新房成交创全年最低
  在史上最严“深八条”调控下,深圳楼市风向急转,狂飙突进的房价遇到“拦路虎”。
  1月1日,深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%,房价已经跌回了半年前。
  根据规土委公布数据,与去年11月相比,12月成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%,一手房成交量创下2016年全年最低。
  房信网和安居客的数据也显示,继去年9月均价达到61600元/平方米之后,去年10月到12月的均价依次为55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米。可以看出,2016年前三季度不断攀升的房价,在去年第四季度盘整回落。
  从每周的成交数据来看,深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平,并且出现企稳态势,显示出“深八条”调控的成效。
  二手市场也出现成交低迷现象。根据深圳中原研究中心数据,2016年12月深圳成交4734套二手房,环比减少28.4%,同比减少66.1%;成交面积422612平方米,环比减少28.8%,同比减少65.0%。
  深圳中原研究中心总监王飞在接受每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者采访时表示,从2016年的政策调控来看,“10·4新政”后深圳房价涨势得到控制,目前楼市整体进入缓和向下调整的阶段,新房、二手房成交均处在量价齐跌的状态,预计2017年一季度深圳楼市仍会持续目前成交低迷的趋势,二、三季度逐步调整,四季度呈增强态势并开始回暖。
  北京:新房均价回调至3.82万元/平方米
  值得一提的是,一线城市典型代表北京也在日前明确指出,坚决抑制投资投机行为,确保2017年房价环比不增长。这意味着,控制房价已成房地产调控的第一要务。
  中原地产研究中心统计数据显示,2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情,从前三季度的爆发到四季度政策影响下,出现了非常明显的降温。成交量方面,受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。前三季度,新建商品住房共成交4.62万套,比2015年同期水平下降了27.6%,显示需求已经乏力。
  中原地产研究中心统计数据显示,去年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%;2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。
  每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者注意到,政策收紧仍然在持续,监管部门目前已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目,全部一律暂缓批准预售许可。明码标价、一房一价的管控措施,在元旦之前也全面纳入了现房销售备案管理,今后开发商想通过现房销售实现涨价的路也被彻底封死。
  据《证券日报》报道,北京不少商业银行从今年元旦开始,开始对首套房贷利率折扣进行收紧,去年的88折、85折甚至某些银行的8折,普遍提高到9折以上。从过去房地产历史看,在信贷收紧的时候房价涨幅均将受到明显的抑制。
  中原地产首席分析师张大伟认为,随着限购、限贷、限价政策的收紧,信贷资金紧张,以及租赁型房源供应的增加,2017年北京楼市已经进入调整年,叠加已经在2016年开始出现的回落趋势,预计2017年,北京房价出现稳中微降的可能性非常大。
  上海:12月新房成交同比下滑65.6%
  在持续调控下,另一个一线城市上海也不例外。据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米,环比增加7.6%,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。
  正是受到调控政策影响,当期改善房源成交缩水严重。据上海中原地产数据显示,12月单价6万元/平方米以上的改善房源成交573套,环比减少31.1 %。相反,一些刚需项目抓准时机,积极入市,支持交易稳步进行。当期单价3万元/平方米以内的刚需供成交2787套,环比增加54.3%。
  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,在此背景下2017年政策还会维持高压,房屋去金融化或是大概率事件。从市场反馈来看,观望情绪已经相当浓厚,市场调整趋势已经确立。当前以价换量尚能激起市场共鸣,但同样手法会产生疲态,而且部分区域已经出现新房二手房价格倒挂,所以后续开盘的项目价格压力会更明显。


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 楼主| 发表于 2017-1-8 22:35:21 | 显示全部楼层
林采宜:房地产有泡沫 三四线城市已在一个个破灭
2017年01月08日 08:58
来源:华尔街见闻
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在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量:慢变量和快变量。

所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性,即价格上涨预期,货币环境。前者影响地产价格趋势,后者影响地产价格波动。

人多地少 房价整体上行

过去15-20年中国地产的上行,主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市,带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国,政府是唯一的土地供给方,决定土地供应的是政策取向,而不是自由市场。

过去十五年,所有地方政府存在招商竞争,使大量土地用于工业,住宅用地始终偏少。中国城市土地供给,比起纽约东京这些发达国家城市来说,是偏紧的。

而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率,导致城市,尤其是大城市住宅供不应求。

最近十年,房地产市场在政府不同政策主导下起起落落,小周期起落更多是快变量的影响,而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了,政府就限购;限购不过瘾,政府就限贷。房价跌了再放松。

本轮上涨是投资性需求的锅

林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点,就是不同城市价格涨跌的同步性减弱,房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现,价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性,跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。那主要是什么因素推动上涨?

现在一线城市,租金房价比基本低于2%,而目前中国无风险收益水平约为2.4%,即,地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。

而之所以还有人投资,一个因素就是资产荒,安全的高收益资产越来越少,实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低,就进入房地产市场,去博取房价可能上涨的收益。

另一个因素是资本流动不自由,在人民币贬值预期的压力下,缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择,而相对安全的就是一二线地产。

第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

这所有因素表明,最近两年房地产的暴涨不是人多地少,不是消费需求,而纯粹是投资性需求。

而这投资性需求,是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利,这三个因素共同构成大量闲置资产,并最终不得不流向地产。

所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。

泡沫没有争议

林采宜表示,泡沫没有争议,泡沫是有指标的。有争议的是:泡沫会不会破,什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫,而在于泡沫破灭以后造成的影响。

目前中国城镇化率还有很大空间,但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求,是无效需求,和没有需求是一样的。

今年新增房贷占GDP 6.4%,居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增,将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升,而负债率大幅增加,实际上是对未来消费力的透支。

这种不是由人口收入推升的房地产价格,本身就是一种泡沫价格,但未必说破就破。

三四线城市:泡沫已在一个个破灭

林采宜认为,不同城市有不同前景,对北上广深这些一线城市,按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。

所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。

二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

三四线城市林采宜认为机会是很小的,三四线城市去库存将非常艰难。

中国有293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

另一方面,因为教育医疗等各方面福利设施的差异,人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时,也意味着三四线没戏了:房更多,人更少。

所以对三四线城市来说,泡沫已经在一个一个破灭。

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 楼主| 发表于 2017-1-8 22:36:34 | 显示全部楼层
本轮上涨是投资性需求的锅

林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点,就是不同城市价格涨跌的同步性减弱,房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现,价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性,跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。那主要是什么因素推动上涨?

现在一线城市,租金房价比基本低于2%,而目前中国无风险收益水平约为2.4%,即,地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。

而之所以还有人投资,一个因素就是资产荒,安全的高收益资产越来越少,实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低,就进入房地产市场,去博取房价可能上涨的收益。

另一个因素是资本流动不自由,在人民币贬值预期的压力下,缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择,而相对安全的就是一二线地产。

第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

这所有因素表明,最近两年房地产的暴涨不是人多地少,不是消费需求,而纯粹是投资性需求。

而这投资性需求,是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利,这三个因素共同构成大量闲置资产,并最终不得不流向地产。

所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。
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