房托谈为什么房价只涨不跌

renjianmajia · 发表于 2010-7-8 08:10:51

亚当斯密认为，在经济行为中每个参与人的理性选择会导致整体利益的最大化。当然，这里有很多前提，包括所有经济人的信息共享、目标一致、坚持同样的底线。这种情况我们也称为合作均衡。

但是在现实生活中，我们很难找到这样的例子，或者说，很多情况下这种前提根本就不存在。

例如买房，买房人会结成联盟，形成合作均衡吗？显然不可能。首先买房人分布广泛，数量巨大，其次买房人个人底线不一样，也根本不可能达到完全的信息共享，所以买房行为是一个典型的非合作均衡。

非合作均衡，也叫纳什均衡，上个世纪五十年代初由著名经济学家、数学家约翰纳什提出，其最大的贡献就是指出在指定战略的情况下，经济人的个体理性行为极有可能导致整个群体的不理性，而由于这种对整体的不理性的策略组合是理性经济人的最合乎逻辑的自发行为，在没有形成充分合作、信息共享和有效监督的机制下，极有可能导致最坏的结果。

举一个最简单的例子，前阵子的东城一号事件，买房人最终还不是败的败，逃的逃，投降的投降，叛变的叛变，发起的几次所谓的维权行动也是一次比一次寒碜，最终虎头蛇尾的草草收场。

在这个事件中，买房的一方唯一的胜算就是联合所有的买房人坚守底线，并有效阻止后续的接盘者入场，显然这两个条件都不具备。

要完成第一个条件，需要建立有效的监督机制，例如每人拿出几万来交给某个第三方监管，需要统一底线，例如只能涨300；要完成第二个条件的难度更大了，需要封杀所有的竞争对手，这无异于痴人说梦，毕竟不具备强制力，无法对潜在的购房人形成任何约束。

唯有实现上述两个条件才能打破纳什均衡，但是在事件的发展中我们没有看到任何一个相应的行为被付诸实施，而付诸实施的却是一个又一个幼稚（本房托实在想不出更贴切的形容词了）的行为，形同一群小屁孩胡闹，连统一的行动纲领都没有，这样不失败才怪。

回到房价涨跌的问题上来，为什么小空军空空们总是判断错误呢？

本房托认为，最重要的有两点：1、小空军空空们能力见识有限，容易被忽悠 2、小空军空空们喜欢YY，当鸵鸟。

在供应不足、需求强烈的情况下，房价本来就有持续上涨的预期。在这个大背景下，开发商、房东们的降价抛售的意愿几乎等于0。在这种情况下，卖方更容易形成合作均衡，而且信息透明，大家采取统一的策略。这也是为什么即使市场处于浓厚的观望情绪情况下，开发商、房东们都死扛着不降价的原因。

而反过来，小空军空空们意见不统一，有的首付差10万，有的只愿意贷款50万，有的只愿意负担10年房贷，有的只能承受3000月供，有的纯粹是光屁股的穷人，房价暴跌八成都买不起，要让这帮乌合之众形成合作均衡简直是天方夜谭，而且人数众多，意见又不统一，也不会互通信息，势必让人分化瓦解，最终的结果就是纳什均衡，这也能解释为什么市场总是买涨。

为了避免小空军空空们群体性不理性造成房价涨幅过高过快，本房托也特地发贴提醒小空军空空们了：《房托观点：小空军空空们买房不要太冲动》http://bbs.ptfdc.com/viewthread.php?tid=24137

当然，本房托也不是说房价就永远都只涨不跌了，而且以前也发过帖说明了什么情况下房价会跌了，具体请看：《观点：在什么情况下房价会跌》http://bbs.ptfdc.com/viewthread.php?tid=23576

房托发帖，只为五毛。

哈哈。