2008：看房价激情震荡

老马

    对于房价的敏感，来自于10年的房市之牛。其“牛”之根本：一是房产政策的摇摆。是保障型为主，还是商品型为主？结果是保障型停留在口头上、文件里，而实际的行动缓慢如冬日之熊。二是地方政府的利欲熏心。作为文件里的“支柱产业”，各地方政府的“钱袋子”、GDP的“催化剂”，房地产的收入，包括卖地收入、房地产规费、税收等，成为各地财税收入的“香饽饽”。各地置中央政府数次的调控不顾，隐性地、明紧暗松地对房地产开发的畸形于不顾。三是所谓品牌企业的“涨价榜样”。一些所谓的全国性品牌企业如中海、万科、和黄等，每到一地开发的项目价格均是领先当地其他楼盘一大截，且美其名曰“品牌价值”。四是部分“先富起来的人”的炒房投机。从“温州炒房团”到“深圳炒房团”，他们如蝗虫一样，从上海深圳到成都等二三线城市，所到之处房价飞扬人心惶惶。

    强势多方的利益所在，造成房价一路上扬居高不下，造成百姓购房恐慌，为求得一安居之所而不惜倾一生积蓄，还不得不向银行借贷，成为生活质量不能保证的20、30年的房奴。在数年的埋怨之声中，终于等到了历史赋予的时机：2007年10月起，猪肉价格的上涨和人民币不断升值，带动了全国物价的普遍上涨，物价指数（CPI）达到6-7%，超过世界公认警戒线。在物价成为影响全国安定的重要因素之后，房价的问题就被中央高层严重关注。可想而知，在物价上涨是历史趋势而不能被人为左右的情况下，房价是不能成为又一影响安定和谐的因素的，否则，大局将何以收拾？而解决房价问题，又必须从系统进行考虑，涉及房地产开发的根本，从住房政策、土地供应、金融政策、购房政策等多方一系列的问题，都要统筹兼顾协调进行。而这个被称之为继“国8条”、“国6条”之后的“第三次调控”的房产新政，实际从24文的下发就开始了。

老马

   温总理在新加坡的讲话，只不过是这些政策研究成熟开始实施而吹响的号角而已。我们可以看到的是问题在逐步解决了：一是“炒房团”在央行切断资金流后，基本变成游兵散勇了，不成气候；加上房贷政策的调整，不少投资客身陷其中，成为数十套房的苦恼房东而面对银行大额月供犯愁。二是提高银行存款准备金，一年提高了7%，大大地限制了银行对房地产的贷款提供，这就限制了一些投机性企业的资金来源，以及一些自有资金不足的企业，将面对退出房地产开发，或者加快现有项目开发销售进度以回笼资金，否则将生命不保。三是住房政策的明确化：市场的归市场，保障的归保障。先是要求各地每年新供土地的70%用来开放经济型住房，仅有30%作为商品房、工业用地。从中央在十七大以后的动作来看，各地的执行力将大大提高，按此执行2-3年之后，温总理所提“经济适用住房面向中等收入阶层”或可实现。

    房价由什么决定？业内外一直以来存在一个误区：认为房价是由供求关系决定的。实际上，房价是由预期决定的，而供求关系只是预期的一种直接表现而已。谁是“中产阶层”？你、我、他，都是!去掉10%的绝对富人和10%的绝对贫困人，其他的80%都是！大家的住房谁来解决？经济适用住房！这样一来好了，大家不用再为房子犯愁了，政府要考虑解决了啊，不用再去盲目的排队了啊，可以稍微等一等啊，而且这次政府不再是雷声大雨点小了，各地都在实实在在的行动了啊。好了，开发企业再怎么忽悠，老百姓也不会上当了，除非你实实在在定价，老老实实卖房，还可以考虑一下。解决了预期，就解决了供求，大家呼啦都不着急了，这下该开发企业着急了，房子没人买，还涨什么价？万科，全国房产带头大哥，这次迫于方方面面的压力，带头降价了，在广州和深圳，有多少在跟他学习？王石在老虎来之前开始跑了，谁会跑的比他还快？

    在明白了上面的这些问题后，明年的房价是涨还是跌，就一目了然了。即使考虑到各个城市的不平衡性和各自的特点，在2008年，基本的规律还是可以预期的：一线涨幅疯狂的城市，房价将高位盘整，震荡下挫到合适的位置企稳，比如上海、北京、广州、深圳等。二、三线城市中个别上涨比较厉害的城市也将面临有价无市的境地，比如成都、重庆等地。其他城市本来房价就不高的，将面临上涨阻力较大，低位盘整的情况。如果硬要说房价下跌的百分比的话，应该可以谨慎的估计在5-20%之间，一线城市调整的幅度大一点。考虑到各地2006、2007新拍卖的高价土地，在2008、2009年有一个消化的过程，2008年房价的调整幅度不会很大，2009年才是一个真正的考验。