供不应求是房地产天大谎言

漠然

引子：前不久看到这么一个笑话，说一个犹太石油商死后上了天堂，结果上帝出来说，天堂已经人满为患了，没有位置，你要么等者，要么就到地狱去。石油商说，这个问题好办，他冲着天堂大喊：“地狱发现石油了”。结果天堂所有的人都疯狂的往地狱跑，上帝看看空空如也的天堂，无奈的说，这下你可以随便找位置了。结果石油商犹豫了半天，最后说：“我还是先去地狱看看，万一那里真有石油呢？”

       昨日做客新浪网，和业内一些朋友共同探讨当前的房地产走势。笔者观点和与会几位嘉宾出入颇大，总之他们都看好，而我看低走势。
应该说，当前房地产行业，绝大部分人都认为供求关系是导致房价上涨最重要原因，而认为房价不会出现拐点的，基本上都是基于对楼市供不应求的判断，从而需求旺盛不但给了开发商涨价的理由，也给了他们对抗政府的勇气。然而，供不应求，却是当前房地产行业最大的谎言。

       我承认，如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机，就是我们正常说的炒房，短期快进快出；第二个是投资需求，反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第三个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。

漠然

这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。这部分投资者需要注意的是，如何理解投资回报率？投资回报率如何关键看租售比，租售比体现的才是房地产真实的投资价值。可是，实际上目前在北京上海等城市，很多地方的租售不是1：300，而是1：500、1：800，两百万一套的房子一个月租4千还不一定租得出去。租售比过高，就说明房子持有的投资功能已经没有了，它就只剩下一种功能——只能靠未来的套现才能实现，但是万一需求回落，套现难度将急剧加大。第三个是恐慌性需求，笔者认为这几种需求中恐慌性需求是导致目前房价上涨的最根本的原因。这些人本来它可以不着急买，但是因为担心未来更买不到房而不得不买。换句话说，中国有十几亿的人口，如果需求一下子释放，需要在两年之内解决十几亿人口的住房问题，我们房地产的开发放快十倍百倍都没用，所以中国房地产的供求矛盾是需要花几十年去解决的，而不是现在大家所说的那样，需要在几年内解决，因而从这个观点来看待供求关系是完全错误的。可以说，当前主流专家学者所宣扬的“人人有房论”是哗众取宠、是缺乏责任感的言论，即便经济发达如美国、英国，也没有做到人人有房，中国房地产的需求更是需要花数十年去解决，所以更需要房价的稳定。

　　以上几种需求都是弹性的，受到政府的影响是非常大。以第二套房房贷政策为例，只要各银行执行这个政策，投资和投机的需求会得到抑制。对于很多借钱凑钱买房的人，突然首付提高10%，我明显多付出来10万20万元，毫无疑问，这个需求就会被抑制。我们看看最近政策的动向，规定保障性住房供应要占70%，就是为了解决刚性需求、恐慌性购买的需求人群的问题——你们不要着急，政府会为你们解决这些问题（然而，需要明白的是，政策的效应会滞后，因为这些房子需要时间去建，需要时间才能供应市场，所以对市场的影响也是滞后的）。

        事实上，除了真正的自住需求，其他所有的需求之所以旺盛，都是基于对房价上涨的预期，一旦预期房价平稳，或者下跌，所有的投机需求、投资需求、恐慌性购买需求，都将马上撤离市场，当前楼市的需求将立刻萎缩至少一半。所以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相，当前深圳的楼市就是最好的例子。

       我们再来看供应，都说供给不足，然而，从掌握的数据看，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成13亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。仅北京一地，普查结果显示就有3千万平米的土地囤积在市场中。再看另外一个数据，第三季度央行的货币政策报告显示，全国90平方米以下面积的项目总投资不到15%，而根据建设部规定，从去年6月1日起所有新的项目必须符合90平方米占70%，这一块项目供给跑哪去了？被囤积在流通环节，供应量没有释放出来，这个供应量一直会压着吗？不会，早晚会被释放。为什么没有被释放，有很多复杂的原因，对房地产未来的预期，拿地越来越困难，房价越涨越快等等。可是，相关部门针对屯地屯房行为新出台了多项针对性政策，比如说单宗土地限期3年开发，比如说对屯地屯房企业不得发放贷款。最近广州连续收回百万平方米的囤积土地，北京对八宗用地亮红牌，相关部门在动真格逼开发商释放他的土地，要把囤积在市场的供应量释放出来。如果这个供应量不释放出来，土地供应量再翻一倍都没有用。
　　

漠然

以北京为例，到明年可能会出现几个情况。第一是几百万平米的保障性用房年内都已经开工了，明年会进入市场。第二，小户型目前在北京市场上占的比例很少，但是按建设部规定，它以后的供应量要达到70%，这是逃不掉的，这个供应量迟早要达到这个数，什么时候达到？这个供应量也会在08年集中释放。这种同质性的产品一下子冒出来，对市场会有非常大的影响。       所以，我们所看到的供求关系，我认为不是真实的供求关系，而是被扭曲的供求关系，中国的国情注定房地产需求长期是旺盛的，然而从短期看，实际上需求并没有大家看到的那么强烈，而供应也并非那么的希缺。首先供应这一块是被压着的，当然这个责任并不像很多人理解是完全在开发商，跟政府职能部门办事效率有很大关系，比如前期没有做到位、配套没有解决、拆迁没有解决，还有所有项目都要到规划局去批，相关部门就几个人。它的手续很繁琐，政府相关职能没有跟上，导致很多因为手续问题的囤积。这部分的供应一旦被释放出来，是非常大的。现在国土资源部最新的政策是单宗地块开发周期不能超过3年，3年时间不但要开工，而且3年时间一定要把它盖完，以后的供应量会在未来3年时间内集中释放，供应量在短期之内会剧增。另外一方面，像我们央行政策实际上是在是在抑制需求，包括保障性住房除了解决需求的问题以外，还要把市场的刚性需求消化了。一方面是供应剧增，一方面是需求锐减，很快楼市的供求关系将完全改变。

       需要提醒开发商的是，我们看到的销售数据都是短期的，只能体现当前的不完全真实的市场情况，但是房地产项目的开发周期是比较长的，一个项目从拿到地，到真正完成开工，到竣工交给老百姓，这个过程起码起码得将近2－3年的时间。也就是说，现在开发的项目，应该看2年后的市场，如果我们现在认为说现在的市场还是供不应求，我可以压着，所有人都这么想，到了未来，一旦释放出来的时候，就来不及了调整了。

       谎言说多了会被误会成真理，刚开始说供求矛盾导致房价上涨也许只是某些大腕开发商为自己开脱的借口，说的人多了，大家也就真以为就是如此了，殊不知，他们所撒下的这个天大的谎言，最后也许象那位犹太石油商一样将自己也给骗了。

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