弄清房贷剩余本金 年底一次还清可省利息34万

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东方网11月24日消息：今年人行一连5次加息，到明年1月1日起，大部分房贷开始按最新利率计算，借款人月供负担又要加重。
　　但本报记者近日到各大银行进行了解，发现精打细算的老广今年格外沉得住气，原因与今年大部分人将现金用来投资股市有关。继续留守股市等待下一波牛市行情，或者清仓套现提前还贷，是前者收益更高，还是后者省下利息更多？

　　这一次，就市民一次性提前还贷是否划算的问题，本报记者再找来银行理财专家，为大家算清楚这笔账。

　　理财专家表示，事实上，市民如果想算清楚自己一次性提前还贷能省下多少利息，相对部分还贷更为简单。一次性提前还贷，市民只需要搞清楚以下要素：即在提前还贷的当期，贷款本金剩余多少、最新的利率多少、剩余供款期数多少。然后在各大银行网站里，找一个贷款理财公式计算器，按一笔新贷款来输入以上要素，选择自己原贷款还款方式(等额本金或等额本息)，计算贷款所得的利息总和，即是可提前还贷节省的利息总和。

　　一次提前还贷能省多少钱？

　　关键是弄清贷款剩余本金

　　以市民周秀梅女士为案例，其于去年买下位于新港西价值100万元的房子。向银行贷款56万元，期限20年，选择等额本金还款法。该笔贷款是2006年12月开始供款，于2007年12月1日一次性提前还贷，通过计算可知，其到今年11月已供楼12期。

　　按照公式：

　　贷款剩余本金=贷款总金额×[1—已经归还期数/(贷款年限×12)]，即周秀梅到今年12月提前还贷前，剩余贷款本金为56万×[1—12/(20×12)]=53.2万。需要提醒读者注意的是，如贷款选择等额本息还款法，则剩余贷款本金公式更为复杂。但这个数值，实际就是一次性提前还贷的总金额，只需要打个电话咨询银行就能知道。

　　剩余贷款期数=贷款年限×12—已经归还贷款期数，即：20×12—12=228(期)。

　　另外，最新5年期商业贷款基准利率下浮15%是6.6555%，还款法仍为等额本金方式。

　　得到关键数值后，进入中国工商银行网站上提供的理财计算器，输入以上要素，点击“计算”，网页自动弹出以下结果：“您累计需支付贷款利息342796.97元”。

　　34万多元就是周女士一次性提前还贷可节省的利息总和。这样，周女士可以比较，如果自己不选择一次性提前还贷53.2万元，而用这笔钱继续投资，在多长时间内才能赚够34万多元呢？

　　一次提前还贷省利息

　　房产转手又可获利

　　按照这两年牛市的情况，如果眼光够准，一年或许就赚回来了。这样的话，不提前还贷而选择继续留在股市，似乎也是个不错的选择。不过，如果周女士对股市前景不看好，也可以选择提前还贷。以目前新港西路的房价，周女士的房子相对于去年已升值超过50%。将房转手后，扣除各项税费也有约40%收益，就是净赚40万元。