穗"控地"风声日紧 开发商处变不惊表示"未惊过"

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为确保房地产市场正常运行，近期广州有关政府部门可以说是连出“狠招”。从今年年初开始，关于回收闲置土地的声音一直不绝于耳，特别是近一两个月以来，有关部门加强了闲置土地的清理工作。但是，在面对如此大的政策攻势面前，大多数发展商竟然“处变不惊”，其中既包括“有头有面”的大发展商，也包括一些名不见经传的小发展商。业内人士表示，不少“历史遗留原因”已经成为发展商手中的“尚方宝剑”。


　　现象

　　回收的都是行政划拨用地？

　　“最近政府这一波收地的力度真的很大。”谈到最近政府的收地问题时，某中介公司的老板非常感慨，然而他话锋一转，“不过，真正回收的还是一些国有企事业单位的行政划拨性的土地，真正从发展商手中回收的土地并不多”。

　　他介绍说，最近回收的土地“地主”当中，既没有那些宣称自己手头上有几千万平方米土地储备的“大鳄”，连小发展商也并不多见，而那些国有企事业单位的土地，反正也是不要钱的，而且这些单位的性质全部是国有，收回不过是“钱从左手转到右手”而已。

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数据

　　土地储备足够开发20多年？

　　最近，地产巨头们的“囤地”新闻屡见不鲜。最新的数据显示，号称土地储备量最大的某上市公司，其土地储备目前已激增至5400万平方米，较4月份上市时的1900万平方米大幅增加184.21%。而该集团今年上半年所销售的住宅物业的总建筑面积为93.53万平方米，按照这样的销售速度计算，该集团的土地储备可供近29年开发。即使该集团在上市后的开发和销售速度增加一倍，这样的土地储备规模也足够消化14年以上。

　　此外，根据各地产上市公司的公开消息，目前在广州有开发业务的房地产企业当中，手中拥有1000万平方米以上土地储备的发展商估计有10家左右，其中不少企业的土地储备数量都在2000万平方米以上，按照这些公司一年200万平方米左右的开发规模，不少企业的土地储备足够10年使用。有业内人士透露的消息更为惊人，一家正在谋求上市的企业，手中握有的土地储备比现在的“带头大哥”可能还多，按照其销售速度，足够开发20年。

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旁白

　　业内：“囤地”与否，难以界定

　　中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)表示，实际上，对于是否“囤地”的问题，有时候很难界定。“当年，地产行业发展并未那么景气时，为了招商，不少地方政府部门都以低价转让了大块的土地，并在土地转让合同中规定了很长的开发期限。”而据专业人士介绍，不少土地合同规定的开发时间可以达到10年甚至以上，而《合同法》属于上位法，它比《广州市闲置土地处理办法》有更高的法律效力，这种基于合同法所签署的合同，也就有了合法性，因此，发展商们完全可以凭借这些条款保护自己的利益。

　　即使是一些规模不大的土地，晒了几年地皮，发展商也有合理的闲置理由。比如说，在土地交付条件上，有些合同规定要由政府部门负责拆迁，而现在拆迁的难度越来越大，即使只有那么一两家钉子户，发展商就有理由延迟开发了。这样形形色色的理由还有很多，比如说在土地转让时，有些合同规定政府部门需负责地块旁基础设施的建设，可基础设施的建设迟迟未能够完成，又或者政府部门更改了市政规划等等原因，发展商都可因此合法免费地延长土地开发年限。

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对策

　　新政策或可减少“钻空子”

　　当然，这样的历史遗留问题在未来将越来越少。因为，广州今年新出让的地块全部制定了三个时间限定：动工时间、竣工时间和预售时间。同时规定，发展商不得以资金问题或拆迁问题为由拖延开发进度，否则将按照土地出让金的千分之一收取罚金。而存在延期动工、预售、竣工、欠交土地出让金、开发建设面积占储备面积比例偏低等行为的开发企业及其关联企业，在未能有效整改前不得进入土地一级市场。“不过，政府要真正解决土地闲置的问题，尚待时日。”一位手中有地的发展商表示。

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声音

　　商家：“以罚代收，未惊过！”

　　按照2003年6月1日起施行的《广州市闲置土地处理办法》，那些土地一年未动工或已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，政府将按月征收土地闲置费。而闲置两年以上的土地，政府有权力无偿收回，但实际上，在对待这些闲置土地的问题上，有关部门很多时候还是采用了罚款的办法。“大发展商固然很难对付，小发展商能够生存下来自然也有自己的过人手段，要回收土地，实际难度很大。”一位充当土地经纪的资深业内人士说。

　　而实际上这种罚款的力度也确实不大。“按照现行规定，用地单位以出让方式取得土地使用权的，对其闲置土地闲置费的征收总额累计不得超过该宗土地使用权出让金的20%，而发展商一年内所取得的土地溢值又何止20%？”对于这种“挠痒痒”式的罚款，很多发展商不以为然