楼市:存在暴跌基因

东子

前序：
《沪港经济》杂志2007年11期发表了袁晨晨《楼市：存在暴跌基因》的文章，文中引用了我的一些学习心得，许多在我的一些文章和演讲中已经多次阐述，这次从第三者的角度来阐述其作用和意义不太相同，对解析当今中国乃至世界的房地产（房价）迷雾也许有点启发，故在我的博客中加以转载，特此说明，望大家多指正。
顾海波
2007年11月22日于上海
新盘价格不断上涨
从今年年初开始，沪上各大新盘便开始了乐此不疲的调价“运动”．无论是外环附近的中低价楼盘，还是市中心的豪宅．纷纷掀起涨价潮，房价水平节节攀升。
而在众多频频调价的楼盘中，普陀内环沿线(光复西路、镇坪路口)的泰欣嘉园恐怕是“个中翘楚”。去年6月首度开盘之时．泰欣嘉园装修房均价在1．65万元／平方米左右；今年6月，泰欣嘉园在售房源均价已经攀升至2．1万元／平方米；随后．其在售房源价格再一次上调至2 5万元／平方米左右；近日，记者致电售搂处时，得知该盘推出的一批新房源均价高达3 2万元/平方米，彻底刷新苏州河北岸的房价纪录。
皇家花园地处安顺路和伊犁路的交汇处，属于“正虹桥”闹中取静位置。去年底．皇家花园开盘时，均价基本定为2．1—2 3万元/平方米左右；日前，记者发现网上房地产数据显示，皇家花园9月新推房源的参考价已经达到4．5万元／平方米，而致电售楼处求证时．售楼小姐并没有说出当前的确切报价，只是回答说，目前，皇家花园所有可售房源基本都在4万元/平方米以上。
除了上述两个大幅涨价的楼盘以外，上海大部分楼盘都出现了较大的房价上调，包括阳光巴黎(徐汇区)、中海瀛台(徐汇区)、奥林匹克花园(松江)、上海康城(闵行)、宝华现代城(闸北)、万科新里程(浦东)等。
楼市风险正在积累
中国房地产界权威人士顾海波指出，我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，全国的住宅开发、竣工面积及销售价格叠创新高，中国经济的“房地产化”现象严重。而今年的几度加息(尤其是房贷利率)幅度有限。对开发商和投资者来说，由于银行的非理性放贷，对房地产的投机起了推渡助澜的作用。
他指出，楼市的政策风险和市场风险正在积累。“其一．当前我国楼市的居住功能正在日益演变成为投机品，尤其是长三角、珠三角和北京等特大型省会城市，大量的国内外“热钱”涌入，有些地方的楼市投机已占半壁江山．大量的住宅囤积在流通领域．一旦泡沫积聚后破裂，昨天、今天的投机需求就会叠加成明天的供给，楼市的拐点就会出现。其二，我国当前房价的租售比低于正常水平，简单讲，买房用于出租已不足以赢利，就像1997年亚洲金融风暴时香港的楼市，买房就是为了卖房，这种“击鼓传花”式的游戏总归有临界点．疯狂和死亡有时只有一步之遥!”
近来，由美国次级(住房)抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，其直接原因是美国利率的上升导致住房市场的降温。在截止2006年6月的两年时间里，美国连续17次加息，将联邦基金利率从l％提升到5．25％，利率的大幅攀升加大了购房者的还贷压力，从而导致住房市场自去年第二季度起大幅降温．进而引发次级抵押贷款市场的危机。顾海波表示，“我国也进入了新一轮的加息周期．也同样具有类似美国次级贷款风险的基因．加上我国人口众多、就业前景不甚乐观．对日益积聚的房贷风险．管理层和消费者都必须要有清醒的认识。风险的积聚有个量变到质变的过程。”市场存在暴跌基因
顾海波认为，房地产(主要是住宅)市场本质上是一个民生性的最终消费市场，房地产本身还是一个典型的高能耗、高资金密集、低技术壁垒的粗放行业，是个不可持续的行业。房地产的火爆是经济转型时期特有的产物，随着经济的发展和人民居住水平的提高．房地产作为特定时期的“支柱产业”，一定会逐步淡出：此外，房地产业的快速发展还遭遇土地、水电等资源瓶颈和生态瓶颈的制约。由于中国具有地少人多、中低收入者比重大等特点，当今除了要大力发展保障型住宅外．房地产的投机和投资是需要遏制和抑制的。
“我国人均耕地只有1．39亩，不及世界的1／4．而且耕地质量很差，耕地退化压力很大，房地产的可持续发展要符合国情。从这个意义上讲，我国透支子孙资源(土地)、放大当前GDP繁荣现象已十分严重。”
顾海波提醒说，无论是中国股市还是楼市，其市场经济的发育都存在严重的先天不足。中国当今经济增长主要靠能源、资源、环境等粗放的增长方式．经济增长的基础很不扎实，经济增长的代价很大，楼市存在爆跌的基因，楼价之所以未大幅下调．只不过是因为政府的极力(暂时)、过度护盘而已。“我们不希望楼市大起大落，但当楼市泡沫养大，破裂就另当别论了。”